En los últimos años, las mobile homes se han extendido en España, sobre todo en campings, zonas rurales y terrenos privados, por las múltiples ventajas que tienen. Sin embargo, no es tan simple como encontrar un terreno y colocar la casa móvil.

La instalación de estas viviendas móviles está sujeta a normativa estatal y autonómica. Por ello, si está considerando adquirir una, ya sea para un proyecto de turismo rural o como alternativa habitacional, tiene que conocer sí o sí la legislación mobil home antes de dar el paso.

En esta guía completa, Cocampo explica la normativa mobil home en España comunidad por comunidad, con los últimos decretos autonómicos, los requisitos para su instalación y las limitaciones de uso.

Índice de contenidos

¿Qué se considera legalmente una mobil home en España?

En los últimos años las mobile homes o casas móviles han ganado popularidad en España como alternativa habitacional y de ocio.

Su atractivo reside en la combinación de movilidad, menor coste y cierto nivel de autosuficiencia, lo que las convierte en la opción perfecta para campings, turismo rural e incluso como vivienda, donde la normativa urbanística lo permite.

Las mobile homes se caracterizan por carecer de cimentación soterrada. En su lugar, se apoyan sobre una base desmontable, lo que las hace transportables. También, se distinguen por disponer de conexiones a agua, electricidad y saneamiento, pero sin llegar a convertirse en una edificación anclada permanentemente al suelo.

La normativa UNE-EN 1647 desempeña un papel importante en el ámbito de las casas móviles, pues define los requisitos de seguridad y habitabilidad de estas unidades de alojamiento.

Para que una mobile home se considere un bien mueble, similar a una caravana, y no un inmueble, tiene que cumplir con esta norma.

La distinción entre mobile home (bien mueble) y casa prefabricada (bien inmueble) es fundamental:

Mobile home: transportable, sin cimentación fija, sujeta a normativa turística y de tráfico cuando se traslada.
Casa prefabricada: se fija al terreno con cimentación, requiere aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y del Código Técnico de la Edificación (CTE).

Normativa estatal: el marco general que debe conocer

Existen tres opciones para instalar una mobile home: en suelo urbano o urbanizable, en suelo no urbanizable (también conocido como rústico) o en un camping. De todas ellas, la opción más factible es instalarla en un camping, donde se utilizan como alojamientos turísticos o vacacionales.

La competencia en materia de turismo corresponde a las comunidades autónomas. Lo anterior las otorga libertad para diseñar su propia normativa sobre mobile home en campamentos turísticos. No obstante, hay un marco estatal básico que resulta primordial conocer:

Código Civil. Define qué es un bien inmueble y qué es un bien mueble. Una mobile home se considera un bien mueble, porque no está fijada de modo estable al suelo.
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Aplica cuando la casa móvil se ancla al suelo de forma permanente. Si se considera una edificación según la LOE, la instalación tiene que realizarse conforme a un proyecto técnico redactado por un arquitecto o ingeniero y cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE).
Doctrina del Tribunal Supremo (STS 1917/2024, de 5 de diciembre). El Tribunal Supremo establece que la naturaleza de las mobile home es asimilable a las casas prefabricadas en lo que respecta a la exigibilidad de licencia urbanística. Por consiguiente, para instalar una casa móvil no basta con disponer de una licencia de actividad (como la de un camping). También hay que contar con licencia urbanística por uso de suelo.

Normativa mobil home Andalucía

La normativa mobil home Andalucía se centra fundamentalmente en su uso dentro de campings de turismo, porque, como se ha mencionado, es la opción más práctica. La base de esta normativa es el Decreto 26/2018, de 23 de enero, que regula la ordenación de los campamentos de turismo en la región.

En Andalucía, el uso de las mobile homes con fines residenciales en los campamentos turísticos está prohibido, por lo que el periodo de ocupación no puede superar los 6 meses.

Su instalación en los campings está permitida si son de una sola planta, no ocupan más del 70% de la superficie de acampada y tienen una capacidad de alojamiento inferior al 70% sobre la capacidad total del camping.

Estas casas móviles tienen que cumplir con unos servicios mínimos, que se detallan en la siguiente tabla:

Servicios mínimos de las mobile homes en los campings de Andalucía
Requisito	Obligatorio en categorías
Climatización en salón y dormitorios	4* y 5*
Agua caliente	Todas (1-5)
Armario en dormitorios	3-5
Televisión (con cobertura)	3-5
Caja fuerte individual	5*
Tomas de corriente en todas las dependencias	Todas (1-5)
Aparcamiento para vehículo	3-5
Cocina (2 fuegos mín.)	Todas (1-5)
Frigorífico	Todas (1-5)
Extractor de humo/campana	Todas (1-5)
Horno/microondas	4* y 5*
Lavavajillas	5*
Plancha eléctrica	3-5

Fuentes: BOJA y elaboración propia.

Normativa mobil home en Aragón

En Aragón, no existe una normativa específica sobre mobile homes. La regulación de estas instalaciones en los campings se rige por el Decreto 35/2023, de 5 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de los establecimientos de alojamiento turístico al aire libre y alojamientos turísticos singulares.

Según este reglamento, las casas móviles tienen que ser transportables para poder ser instaladas. Asimismo, no pueden superar el 60% del total de las parcelas del camping.

Su uso debe ser exclusivamente turístico y tienen que ser explotadas por el titular del camping. La normativa fija además una estancia máxima de 11 meses.

Normativa mobil home Asturias

En Asturias, no hay una normativa específica sobre casas móviles. La instalación de mobile homes en los campings de Asturias se recoge en el Decreto 61/2022, de 23 de septiembre, de Ordenación de campamentos de turismo y áreas especiales de acogida de autocaravanas en tránsito.

Las mobile homes pueden colocarse en estos campamentos siempre que reúnan los requisitos necesarios para ser consideradas elementos de acampada.

Estas viviendas móviles pueden ocupar, como máximo, el 50% de las parcelas ordinarias del camping. Las parcelas ocupadas por los elementos permanentes y las mobile homes no pueden exceder en su conjunto ese 50%.

Para minimizar su impacto visual, las casas móviles tienen que estar parcialmente ocultas, ya sea mediante diferente nivelación del terreno o rodeándolas de elementos naturales, árboles, setos o arbustos.

Su colocación en los campamentos situados dentro de parques nacionales, parques naturales o reservas naturales (integrales o parciales) está prohibida.

Normativa mobil home en Baleares

Las Islas Baleares no tienen una normativa específica sobre mobile homes. El sector turístico en esta comunidad está regulado por la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Baleares.

Normativa mobil home en Canarias

Hoy en día, en Canarias no existe una normativa que regule las mobile homes, tampoco los campings, las acampadas ni otros establecimientos turísticos al aire libre, a diferencia de lo que sucede en otras comunidades autónomas.

No obstante, se ha iniciado el trámite de audiencia e información pública del borrador del Reglamento de los Establecimientos Turísticos de Alojamiento al Aire Libre, abierto hasta el 19 de julio de 2025.

Este reglamento pretende dar respuesta a la “ausencia actual de regulación”, definiendo las distintas tipologías de alojamiento y estableciendo los criterios mínimos de calidad y servicios que deben cumplir.

Normativa mobil home Cantabria

Cantabria no dispone de una normativa que regule específicamente las mobile homes. La colocación de casas móviles en los campings de esta comunidad está regulada por el Decreto 51/2019, de 4 de abril, de Ordenación de los Campamentos de Turismo y Áreas de Servicio para Autocaravanas.

Las parcelas ocupadas por mobile homes no pueden rebasar el 50% de la superficie total de camping. Estas parcelas tienen que estar agrupadas en una o varias zonas del campamento turístico, estar claramente diferenciadas del resto y adecuadamente señalizadas.

El tamaño mínimo exigido para cada parcela individual es diferente según la categoría del camping:

5 estrellas: 120 m².
4 estrellas: 100 m².
3 estrellas: 90 m².

Normativa mobil home Castilla La Mancha

No existe una normativa mobil home Castilla La Mancha. Pero la colocación de estas instalaciones en los campings está regulada en el Decreto 94/2018, de 18 de diciembre.

Se permite destinar hasta el 60% de la superficie de la zona de estancia y alojamiento del camping a casas móviles si no ocupan más del 70% de la superficie de la parcela.

El 30% restante de dicha superficie tiene que destinarse a zonas verdes para el uso y disfrute del cliente de la mobile home.

La estancia en estas viviendas es de carácter temporal, con una duración máxima de 11 meses, porque tienen un uso exclusivamente vacacional o turístico.

En Castilla-La Mancha, estas edificaciones tienen que cumplir también con unos servicios mínimos, que se exponen a continuación:

Servicios mínimos de las mobile homes en los campings de Castilla-La Mancha
Requisito	Obligatorio en categorías
Refrigeración en dormitorios	5*
Refrigeración en salón	4* y 5*
Calefacción en salón y dormitorios	4* y 5*
Agua caliente	Todas (1-5)
Armario en dormitorios	3-5
Televisión	4* y 5*
Caja fuerte individual	5*
Tomas de corriente en todas las dependencias	Todas (1-5)
Cuarto de aseo, provisto de ducha, lavabo e inodoro	3-5
Aparcamiento para vehículo	Todas (1-5)
Cocina (2 fuegos mín.)	3-5
Frigorífico	2-5
Extractor de humo/campana	2-5
Horno/microondas	3-5
Lavavajillas	5*
Plancha eléctrica	4* y 5*

Fuentes: DOCM y elaboración propia.

Normativa mobil home Castilla y León

Actualmente, Castilla y León no tiene una normativa específica relativa a las mobile homes. Sin embargo, la instalación de este tipo de alojamientos en campings sí está regulada a través del Decreto 9/2017, de 15 de junio, por el que se establecen las normas para los establecimientos de alojamiento en la modalidad de camping.

Así pues, la normativa mobil home Castilla y León tiene que entenderse en el marco de esta regulación aplicada a los campamentos turísticos.

Las parcelas para las casas móviles tienen que contar con al menos un 15% de espacio exterior libre.

La capacidad de cada unidad viene determinada por su superficie, que no puede ser inferior a 6 metros cuadrados por plaza. Además, cada casa móvil debe tener aseo propio.

Las edificaciones pueden tener como máximo planta baja, piso y, en su caso, bajo cubierta.

Normativa mobil home en Cataluña

No existe una legislación específica para las mobile homes en Cataluña. La normativa que regula su instalación en los campings de la región es el Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña.

El decreto menciona que las viviendas móviles no pueden ocupar más del 50% del total de unidades del camping. También, cada mobile home debe tener una capacidad máxima de seis plazas y tiene que ser explotada por el titular del camping.

Su instalación, además, tiene que respetar el planeamiento urbanístico.

Normativa mobil home en Extremadura

Extremadura carece de una normativa específica para las mobile homes. Su instalación como alojamiento turístico en los campings de la región está regulada por el Decreto 46/2025, de 27 de mayo.

Las casas móviles están consideradas elementos de estancia semimóviles y sólo pueden ser explotadas por el titular de la actividad. La estancia máxima permitida es de 11 meses

Estas tienen que instalarse en zonas diferenciadas dentro de los campamentos turísticos, ocupando hasta el 50% de las parcelas de la zona de acampada.

Las mobile homes tienen que cumplir con las normativas urbanísticas de accesibilidad, seguridad contra incendios y medioambientales.

Por otro lado, no pueden instalarse en suelos protegidos, zonas de riesgo de inundación, vías pecuarias o áreas de patrimonio cultural sin autorización.

Normativa mobil home Galicia

La normativa mobil home Galicia, aplicable a la instalación de casas móviles en campamentos de turismo, se fundamenta en el Decreto 159/2019, de 21 de noviembre, que ordena el sector del camping en la comunidad.

Las mobile homes tienen que contar, por lo menos, con conexión a suministro eléctrico y toma de agua apta para consumo humano. Además, su capacidad no puede superar los 6 metros cuadrados por plaza ni un máximo de 8 plazas.

Cada unidad no puede ocupar más del 80% de la superficie total de la parcela y tiene que disponer de aseo propio y ventilación directa.

Normativa mobil home en La Rioja

Actualmente, La Rioja no cuenta con una normativa específica para las casas móviles. Sin embargo, el Decreto 10/2017, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento general de turismo de La Rioja, permite la instalación de mobile homes en los campings de la región.

Para poder hacerlo, el camping tiene que estar autorizado y cumplir con la normativa autonómica. En las parcelas ocupadas por estas viviendas móviles, además, no se puede realizar obras o instalar elementos fijos permanentes.

Normativa mobil home Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid no existe una normativa específica sobre mobile homes. No obstante, la instalación de estas viviendas móviles como alojamientos turísticos está regulada por el Decreto 26/2025, de 14 de mayo. Este decreto establece la ordenación de los campamentos de turismo y de las áreas de acogida y pernocta de autocaravanas, cámperes y vehículos similares.

La normativa autoriza la habilitación de una zona para mobile homes siempre que no supere el 90% de la superficie de la zona de acampada.

Las casas móviles en esta comunidad tienen que ser de planta baja y, en función del número de alojamientos fijos instalados, se aplica el Código Técnico de la Edificación (CTE) en lo relativo a accesibilidad y dotación mínima.

Equipamiento mínimo de las mobile homes en los campings de la Comunidad de Madrid
Requisito	Obligatorio en categorías
Mobiliario y menaje suficientes	Todas (1-5)
Ventilación de salón y dormitorios al exterior	Todas (1-5)
Sistema de oscurecimiento en dormitorios	Todas (1-5)
Aire acondicionado y calefacción	4* y 5*
Armarios o similar en dormitorios	3-5
Wifi (salvo imposibilidad de cobertura de red)	Todas (1-5)
Toma de corriente en todas las dependencias	Todas (1-5)
Cocina (2 fuegos mín.)	Todas (1-5)
Frigorífico	Todas (1-5)
Productos de limpieza y lavado para primera acogida	Todas (1-5)
Fregadero	Todas (1-5)
Cubo de basura	Todas (1-5)
Extractor de humos	2-5
Horno y microondas	3-5
Cafetera	Todas (1-5)

Fuentes: BOCM y elaboración propia.

Normativa mobil home Murcia

La Región de Murcia carece de una normativa concreta sobre mobile homes. No obstante, desde octubre de 2022, dispone de una regulación para los alojamientos turísticos en campings, recogida en el Decreto 193/2022, de 27 de octubre. De esta manera, la normativa mobil home Murcia se enmarca en esta regulación.

Esta normativa considera las viviendas móviles instalaciones fijas de alojamiento en los campamentos turísticos. Así pues, limita su estancia máxima a 12 meses.

La superficie ocupada por las casas móviles no puede superar el 60% del total de la capacidad alojativa del camping.

Estas tienen que ser de planta baja, no pueden ocupar más del 70% de la superficie de la parcela y deben respetar una distancia mínima de 3 metros entre unidades y de 5 metros respecto al perímetro del camping.

En función del número de alojamientos fijos presentes en el camping se tiene que aplicar también el Código Técnico de la Edificación (CTE).

Normativa mobil home en Navarra

No hay una normativa específica sobre mobile homes en Navarra. Su instalación como alojamiento turístico dentro de un camping está regulada por el Decreto Foral 24/2009, de 30 de marzo, por el que se aprueba el reglamento de ordenación de los campamentos de turismo en la comunidad.

El decreto determina que el área destinada a mobile homes dentro de un campamento turístico no puede ser superior al 50% de la superficie del campamento y debe estar claramente diferenciada del resto de la zona de acampada.

Los módulos tienen que ser de planta baja, aunque se pueden admitir entrecubiertas, y deben ser explotados por el titular del campamento.

En lo que respecta a la capacidad, tiene que determinarse con un mínimo de 6 metros cuadrados por plaza de alojamiento. Cada unidad tiene que disponer de lavabo, ducha con agua caliente e inodoro.

Normativa mobil home en País Vasco

En el País Vasco no hay una normativa específica sobre mobile homes, pero el Decreto 396/2013, de 30 de julio, regula su instalación como alojamientos turísticos en campings.

Conforme al decreto, los campings sólo pueden situarse en los suelos permitidos por la normativa urbanística. Quedan excluidos los suelos urbanos o urbanizables sectorizados donde los planes urbanísticos prohíben el uso turístico o recreativo, así como las zonas protegidas. También, los lechos secos de ríos y los terrenos afectados por servidumbres y distancias de seguridad.

El tiempo máximo de estancia permitido es de 11 meses. Las parcelas destinadas a casas móviles pueden ocupar hasta un 40% del total de plazas del campamento.

Normativa mobil home Comunidad Valenciana

No existe una normativa mobil home Comunidad Valenciana específica. Pese a ello, su instalación como alojamiento turístico en campamentos turísticos está regulada por el Decreto 10/2021, de 22 de enero.

De acuerdo con esta regulación, las casas móviles pueden utilizarse como alojamiento turístico temporal en los campings, con fines vacacionales. No están permitidas como residencias permanentes y, en consecuencia, el contrato de ocupación no debe exceder el año.

La normativa mobil-home Comunidad Valenciana establece también limitaciones en cuanto a la distribución del espacio dentro del camping. Se puede destinar hasta el 60% de la superficie de la zona de estancia y alojamiento a mobile homes, pero cada unidad no puede ocupar más del 70% de la parcela individual.

Estas tienen que ser propiedad del titular del camping o de un operador turístico, su uso debe estar dirigido exclusivamente a clientes turísticos y tienen que cumplir con unos servicios mínimos.

Servicios mínimos de las mobile homes en los campings de la Comunidad Valenciana
Requisito	Obligatorio en categorías
Refrigeración en dormitorios	5*
Refrigeración en salón	4* y 5*
Calefacción en dormitorios y salón	4* y 5*
Agua caliente	4* y 5*
Armario en dormitorios	3, 4 y 5*
Televisión	3, 4 y 5*
Cajas fuertes individuales	5*
Plano de evacuación en la puerta	Todas (1* a 5*)
Tomas de corriente en todas las dependencias	Todas (1* a 5*)
Cuarto de baño con bañera o ducha, lavabo e inodoro	3, 4 y 5*
Aparcamiento para vehículos	Todas (1* a 5*)
Cocina (2 fuegos mín.)	3, 4 y 5*
Frigorífico	3, 4 y 5*
Extractor de humos/campana	3, 4 y 5*
Horno/microondas	4* y 5*
Lavavajillas	5*
Plancha eléctrica	3, 4 y 5*

Fuentes: DOGV y elaboración propia.

¿Dónde se puede poner una mobil home? El tipo de terreno es clave

Como se ha explicado, las mobile homes instaladas en campings están restringidas a un uso turístico o vacaciones y, por tanto, no están pensadas para ser una residencia permanente. Pero ¿qué ocurre si se quiere poner una casa móvil para uso residencial?

Colocar una casa móvil con fines residenciales es posible. La clave está en la clasificación del suelo: urbano, urbanizable o no urbanizable.

Mobil home en terreno urbano

En el suelo urbano colocar una casa móvil es, por norma general, más sencillo. Si el suelo está calificado como residencial o turístico, seguramente la mobile home va a poder colocarse.

Eso sí, resulta imprescindible solicitar antes una licencia urbanística en el ayuntamiento y cerciorarse de que la vivienda cumple con el Código Técnico de la Edificación (CTE).

Para ello, habrá que presentar un proyecto técnico firmado por un arquitecto junto con la solicitud de la licencia de obras.

Mobil home en terreno rústico

En suelo no urbanizable o rústico, la instalación de una mobile home se complica. En la mayoría de los municipios no se permite el uso residencial en este suelo, porque está protegido para preservar su función agrícola, ganadera, forestal, ecológica o paisajística.

Sólo se admite la instalación de mobile homes en campings autorizados, áreas recreativas o cuando están vinculadas a una explotación agraria.

Así pues, antes de instalar una vivienda móvil hay que consultar el planeamiento municipal, es decir, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

En nuestro artículo sobre mobile home en terreno rústico le explicamos todo lo que necesita saber en este aspecto.

Preguntas Frecuentes (FAQ) sobre la legalidad de las mobil homes

¿Qué licencias o permisos necesito para instalar una mobil home?

La instalación de una mobile home requiere una licencia urbanística por el uso que hace del suelo. Esta se obtiene en el área de Urbanismo del ayuntamiento del municipio donde se encuentra el terreno.

Además, si la instalación se destina a alojamiento turístico, hay que contar con una declaración responsable o autorización turística autonómica.

¿Qué impuestos paga una mobil home?

Las mobile homes están sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que se aplica a un tipo general del 21% sobre el precio de compra.

En cuanto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), sólo se paga cuando la casa móvil está anclada al suelo.

Si, por el contrario, la mobile home está homologada como remolque matriculado, no paga IBI, pero debe abonar el Impuesto de circulación.

¿Cuál es la multa por poner una mobil home o carava en un terreno rústico sin permiso?

La instalación de una mobile home o caravana en un terreno rústico sin licencia urbanística conlleva una sanción económica. La multa es distinta según el municipio y la comunidad, pero puede superar los 30.000 euros.

Asimismo, el inicio de un procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística, con la consiguiente orden de demolición de la vivienda móvil y restauración del suelo.

También, se pueden imponer penas de prisión de entre uno y tres años.

¿Cuántos años dura una mobil home y cómo son?

Una mobile home bien cuidada dura entre 15 y 25 años. Para que una vivienda móvil dure mucho tiempo hay que revisar regularmente la estructura exterior y su nivelación, limpiar el chasis y el techo de hojas, ramas u otros residuos y protegerla de la humedad.

¿Es una casa móvil un bien mueble o inmueble?

Una mobile home se considera un bien mueble o un inmueble en función de su anclaje y la normativa que cumple.

Una mobile home se contempla como un bien mueble si no está anclada al suelo y cumple con la norma UNE-EN 1647.

Por el contrario, una casa móvil es considerada un bien inmueble cuando tiene una cimentación fija, siguiendo las directrices del Código Civil y de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

Conclusión: pasos a seguir y recomendaciones finales

A la hora de instalar una vivienda móvil es importante saber la diferencia entre bien mueble (mobile home) y bien inmueble (casa prefabricada fija).

De igual modo, hay que verificar el planeamiento urbanístico del municipio y solicitar una licencia urbanística en el ayuntamiento cuando existe vocación de permanencia, incluso si la casa móvil se va a colocar en un camping.

Además, hay que evitar instalarla en suelo rústico sin la licencia correspondiente para impedir ser sancionado.

Desde Cocampo, le aconsejamos que, antes de comprar o instalar una mobile home, consulte siempre con el área de Urbanismo de su ayuntamiento.

Fuentes

Boletín Oficial de Aragón (BOA)
Boletín Oficial de Cantabria (BOC)
Boletín Oficial de Castilla y León (BOCYL)
Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM)
Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA)
Boletín Oficial del País Vasco (BOPV)
Boletín Oficial del Principiado de Asturias (BOPA)
Boletín Oficial de la Región de Murcia (BORM)
Diari Oficial de la Generalitat Valenciana (DOGV)
Diario Oficial de Castilla-La Mancha (DOCM)
Diario Oficial de Extremadura (DOE)
Diario Oficial de Galicia (DOG)
Gobierno de Canarias
Portal Jurídic de Catalunya
vLex