Cómo declarar el arrendamiento de una finca rústica: guía completa

¿Acaba de arrendar o poner en alquiler una finca rústica y se pregunta cómo declarar el arrendamiento rústico? Es normal tener dudas, pues declarar ingresos por el alquiler de un terreno no tiene el mismo tratamiento fiscal que el alquiler de una vivienda o un local urbano.

A continuación, Cocampo proporciona una guía completa sobre cómo declarar el arrendamiento de una finca rústica. Conozca cómo tributa en el IRPF, el IVA y el ITP, tanto si es arrendador como si es arrendatario.

¿Qué se considera un arrendamiento rústico a efectos fiscales?

Antes de hablar sobre cómo declarar el arrendamiento de tierras rústicas, hay que entender qué se considera un arrendamiento rústico a efectos fiscales.

El arrendamiento rústico es un contrato, regulado por la Ley 49/2003, de Arrendamientos Rústicos, mediante el cual el titular o poseedor legítimo de una finca cede temporalmente la tierra, o parte de ella, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal. A cambio, el arrendatario se compromete a pagar una renta o contraprestación económica según lo estipulado en el acuerdo.

Diferencias clave entre con los arrendamientos urbanos

Los arrendamientos urbanos, a diferencia de los rústicos, están regulados por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Este arrendamiento se aplica a inmuebles (como viviendas o locales) situados en suelo urbano.

Los arrendamientos rústicos, como se ha mencionado, conciernen a terrenos agrícolas, ganaderos o forestales.

Dadas sus características, estos tipos de arrendamiento se abordan de manera diferente en términos fiscales. Las diferencias más importantes son:

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): los arrendamientos urbanos están sujetos y no exentos de IVA cuando el inmueble se alquila para actividades empresariales o profesionales. Los arrendamientos rústicos están sujetos a IVA, pero exentos, salvo en situaciones excepcionales que anulan dicha exención. En tales casos, opera la sujeción residual al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo abono corre a cargo del arrendatario.
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): en el arrendamiento urbano, la renta está sujeta y no exenta en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Pero se aplica una reducción del 60% cuando el inmueble se alquila como vivienda habitual. En el arrendamiento rústico, la renta también está sujeta y no exenta en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Sin embargo, no aplica la reducción del 60%.
• Retenciones: en el arrendamiento urbano, los arrendatarios que son empresarios o autónomos tienen que practicar una retención del 19% sobre la renta mensual que pagan y declararla a Hacienda. En el alquiler rústico, no se aplica esta retención, porque no se trata de un inmueble urbano.

La importancia del contrato de arrendamiento

Disponer de un contrato, aunque sea verbal, es especialmente importante en materia fiscal. Y es que Hacienda puede requerir pruebas que acrediten el uso agrario del terreno, la justificación de la exención de IVA y la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Pese a que el contrato verbal tiene la misma validez que el contrato escrito, desde Cocampo recomendamos siempre formalizar el alquiler por escrito. Al final, un contrato verbal puede hacer más difícil demostrar que hay un arrendamiento, sobre todo, si Hacienda pide justificar el uso del terreno o cuánto se está cobrando por el alquiler.

Fiscalidad del alquiler de fincas rústicas: ¿cómo tributa en el IRPF?

¿Y cuál es la tributación del arrendamiento rústico en el IRPF? El alquiler de fincas rústicas tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como un rendimiento del capital inmobiliario, a no ser que el propietario tenga una persona empleada a jornada completa y medios materiales adecuados para la gestión del arrendamiento. Entonces, se considera una actividad económica y tributa como tal.

Calificación como Rendimientos del Capital Inmobiliario

De acuerdo con la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, los ingresos obtenidos por el arrendamiento de una finca rústica se consideran rendimientos del capital inmobiliario.

No obstante, si el propietario gestiona el arrendamiento utilizando por cuenta propia medios de producción o recursos humanos, la actividad pasa a considerarse una actividad económica. De ser así, los ingresos obtenidos por el arrendamiento de tierras agrícolas en IRPF son rendimientos íntegros de actividades económicas.

¿Cómo se calcula el rendimiento neto? Ingresos y gastos deducibles

El rendimiento neto se obtiene restando a los ingresos computables los gastos deducibles.

Ingresos computables: la renta anual

Los ingresos computables son la renta anual percibida por el arrendamiento, que puede ser en dinero o en especie (por ejemplo, parte de la cosecha).

En el caso de las rentas en especie, el ingreso tiene que valorarse al precio de mercado.

Gastos que puede deducir (IBI, reparaciones, amortización, etc.)

Los gastos deducibles en el arrendamiento de una finca rústica están previstos en la Ley del IRPF. Estos son:

• Impuestos y tasas que recaen sobre el inmueble o los ingresos obtenidos, siempre que no tengan carácter sancionados sanciones. Por ejemplo:
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Tasa de basuras cuando las asuma el arrendador.
  • Otros tributos municipales o tasas estatales.
• Gastos de conservación y reparación, como:
  • Pintura.
  • Mantenimiento.
  • Arreglo de instalaciones.
• Primas de seguros del inmueble.
• Intereses de préstamos para la adquisición o mejora del inmueble, así como otros gastos de financiación.
• Saldos de dudoso cobro, cuando:
  • Se han reclamado judicialmente.
  • Han pasado más de seis meses desde el primer intento de cobro.
  • Amortización de construcciones (no del terreno). Es posible amortizar el valor relativo a las edificaciones existentes en la finca. La amortización es del 3% anual sobre el valor de adquisición o, si es mayor, sobre el valor catastral.

¿En qué casilla de la Renta se declara el alquiler de una finca rústica?

En la declaración de la Renta, el arrendamiento de una finca rústica tiene que incluirse en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario, identificando el inmueble como rústico.

La casilla IRPF alquiler finca rústica se encuentra en este apartado y su número puede cambiar según el ejercicio fiscal.

La cumplimentación se lleva a cabo a través del programa Renta WEB.

¿Se aplica la reducción del 60% en los arrendamientos rústicos?

No, la reducción del 60% no se aplica a los arrendamientos de fincas rústicas. Esta deducción corresponde únicamente a los arrendamientos de vivienda habitual. 

El alquiler de una finca rústica tiene un uso agrario o ganadero, no residencial. Por consiguiente, no es posible beneficiarse de esta reducción.

El IVA en el arrendamiento de terrenos rústicos: ¿hay que declararlo?

Otra duda que surge con frecuencia entre los propietarios, relativa a la fiscalidad del alquiler de una finca rústica, es si tienen que declarar el IVA por el arrendamiento de estos terrenos.

El arrendamiento de fincas rústicas está sujeto a IVA dependiendo de quién sea el arrendatario y el uso que se dé al terreno.

La regla general: exención de IVA en arrendamientos rústicos

La Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido establece que los arrendamientos de terrenos con un uso agrícola, ganadero o forestal están exentos de IVA. En consecuencia, el propietario no repercute IVA ni presenta declaraciones trimestrales por este impuesto.

No obstante, como se trata de una operación sujeta pero exenta, el arrendador no puede deducirse el IVA soportado en los gastos relacionados con la finca.

Así, el arrendamiento sí queda sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. El arrendatario es el responsable de liquidar este impuesto mediante el modelo 600.

Excepciones: ¿cuándo un alquiler rústico sí lleva IVA?

Hay algunas situaciones en las que el terreno no está destinado a una actividad agraria y, como consecuencia, el alquiler rústico sí está sujeto a IVA.

Alquiler para actividades no agrícolas

Los arrendamientos rústicos están sujetos y no exentos de IVA en los siguientes escenarios:

• Terrenos destinados a:
  • Estacionamientos de vehículos.
  • Para depósito o almacenaje de bienes, mercancías o productos.
  • Para exposiciones y publicidad.
• Instalaciones industriales o energéticas, cuando el destino del terreno sea incompatible con el uso agropecuario y se instalen elementos fijos.
• Cotos de caza o aprovechamientos cinegéticos.

Arrendamiento con opción a compra

Los arrendamientos con opción de compra de terrenos sujetos a IVA tampoco están exentos de este impuesto.

El arrendador tiene que emitir factura con el IVA, presentar el modelo 303 y el modelo 390 y declarar los ingresos también en IRPF o en el Impuesto de Sociedades (IS), según proceda.

Paso a paso: cómo incluir el arrendamiento rústico en su declaración de la Renta

A continuación, Cocampo explica paso a paso cómo declarar el arrendamiento rústico en la declaración de la Renta.

Datos necesarios antes de empezar

Antes de empezar a cumplimentar la declaración, resulta conveniente reunir la información relativa al arrendamiento de la finca rústica con el fin de agilizar el proceso.

Los datos que se necesitan son:

• Contrato de arrendamiento de finca rústica, preferible por escrito.
• Recibo del IBI y otros tributos pagados.
• Justificantes de gastos deducibles, como facturas de reparaciones, primas de seguros, intereses de préstamos relacionados con el inmueble…
• Referencia catastral de la finca.
• Justificantes de los pagos del alquiler (transferencias bancarias o recibos).

Identificación del inmueble en Renta WEB

Aceda a Renta WEB a través de  Cl@ve Móvil (antes Cl@ve PIN), certificado digital, DNI electrónico o número de referencia.

Una vez en el formulario, vaya al apartado “Rendimientos del capital inmobiliario” y añada un nuevo inmueble seleccionando las opciones “arrendado” y “rústico”. Acto seguido, introduzca la referencia catastral, la superficie de la finca, la ubicación, los ingresos obtenidos por el alquiler y los gastos deducibles.

Cumplimentación de ingresos y gastos en las casillas correspondientes

En la casilla de ingresos, introduzca el importe total de la renta anual obtenida por el arrendamiento. Esto comprende los pagos en efectivo y las rentas en especie valoradas a precio de mercado.

En la casilla de gastos deducibles, declare todos los conceptos deducibles que se puedan justificar mediante factura o recibo.

Estos gastos se restan de los ingresos, dando como resultado el rendimiento neto del capital inmobiliario, sin aplicar la reducción del 60%.

A continuación, el propio programa calcula automáticamente la base imponible y el rendimiento final, que se integra en la base general del IRPF.

Preguntas frecuentes sobre la declaración de alquileres rústicos

¿Hay que declarar los terrenos rústicos aunque no estén alquilados?

Sí, aunque los terrenos rústicos no estén alquilados, tienen que declararse.

Los propietarios de fincas rústicas que no están arrendadas ni afectas a una actividad económica, pero con edificaciones no afectas a actividad, tienen que incluirlas en su declaración de la Renta bajo la figura de imputación de renta inmobiliaria.

La imputación de renta inmobiliaria se calcula aplicando un porcentaje al valor catastral del inmueble. Este porcentaje es del 1,1% si el Catastro ha revisado los valores catastrales del municipio donde se encuentra la finca en los últimos 10 años. Si, por el contrario, no se ha revisado recientemente, el porcentaje aplicable es del 2%.

¿Qué pasa si tengo un contrato verbal de arrendamiento?

El contrato verbal de arrendamiento es válido desde el punto de vista civil, pero difícil de acreditar fiscalmente. Hacienda puede requerir pruebas del uso agrario del terreno y del importe acordado. Lo más recomendable es, por tanto, formalizar el contrato por escrito a través de un contrato de arrendamiento de finca rústica.

¿Cómo me doy de alta como arrendador en Hacienda?

En los arrendamientos sujetos a IVA, el arrendador está obligado a presentar el modelo 036 y darse de alta en el epígrafe 862 del IAE (alquiler de bienes rústicos).

En los arrendamientos exentos de IVA, el arrendador no tiene por qué presentar el modelo 036. Eso sí, el arrendatario debe liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) presentando el modelo 600.

¿Estoy obligado a emitir factura por el alquiler de la finca?

La obligación de emitir factura por el alquiler de una finca depende de a quién se le alquile la finca.

Si se alquila a un particular, es decir, a una persona física que no ejerce una actividad empresarial, no es obligatorio emitir factura, a menos que así lo solicite el arrendatario. Sin embargo, si el arrendatario es una empresa o profesional, sí es obligatorio emitir factura, hasta cuando el alquiler está exento de IVA.

En este último caso, si el alquiler está exento de IVA, la factura debe indicar “Operación exenta art. 20.Uno.23º LIVA”. Si no está exento, se aplica el IVA del 21% y se presenta el modelo 303 de IVA trimestralmente.

Conclusiones y recomendaciones

En conclusión, el uso del terreno determina la fiscalidad del alquiler de fincas rústicas. Los inmuebles rústicos con uso agrícola, ganadero o forestal están sujetos pero exentos de IVA y, por tanto, quedan sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que paga el arrendatario. Los inmuebles rústicos con un uso distinto, como caza o energías renovables, están sujetos y no exentos de IVA (21%).

Respecto al IRPF, los ingresos obtenidos se declaran como rendimientos del capital inmobiliario, pero sin aplicar la reducción del 60% que sí se aplica en los arrendamientos urbanos. Aun así, es posible reducir el rendimiento neto con los gastos deducibles.

Por último, los arrendamientos rústicos no tienen retención (modelo 115). Y, si están sujetos a IVA, tienen que darse de alta en el modelo 036 y emitir factura.

Fuentes

• Dirección General de Tributos 
• Ley 49/2003, de Arrendamientos Rústicos 
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos 
• Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido 
• Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio 
• Tribunal Supremo