Cómo saber si un terreno es edificable: guía completa

Si está pensando en comprar un terreno para construir o en edificar una parcela de su propiedad, primero debe informarse sobre si se puede construir en ella. Pero ¿cómo saber si un terreno es edificable?

La posibilidad de edificar en una finca depende de múltiples factores. En esta guía, Cocampo explica cómo saber si una finca es edificable. Descubra qué aspectos hay que revisar y qué pasos se deben seguir a continuación.

Antes de empezar: diferencias entre suelo urbano, urbanizable y rústico

Para saber si un terreno es urbanizable, hay que conocer su clasificación urbanística. La clasificación urbanística es la que establece qué se puede construir en un terreno.

De acuerdo con la Ley de Suelo, que regula el uso, la clasificación y la transformación de los terrenos, todo suelo se puede clasificar en tres tipos:

• Suelo urbano. 
• Suelo urbanizable. 
• Suelo no urbanizable o rústico.

Suelo urbano: listo para construir

El suelo urbano es aquel que el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) establece como adecuado para desarrollo urbano.

El suelo urbano se divide, a su vez, en dos categorías:

• Suelo urbano consolidado: dispone de todos los servicios básicos necesarios para uso urbano (agua, suministro eléctrico, alcantarillado, saneamiento, etc.) y se puede construir en él de forma inmediata tras la obtención de una licencia urbanística.
• Suelo urbano no consolidado: carece de alguno de los servicios básicos necesarios para uso urbano. Para poder edificar, hay que completar las obras de urbanización.

Suelo urbanizable: el futuro suelo urbano

El suelo urbanizable es aquel que todavía no ha sido transformado para usos urbanos, pero que puede llegar a convertirse en suelo urbano en el futuro mediante un proceso de urbanización.

Es, por tanto, un suelo en transición entre el suelo no urbanizable y el suelo urbano.

Este suelo se clasifica en:

• Suelo urbanizable sectorizado: su transformación en suelo urbano está contemplada en el medio/corto plazo, porque cuenta con un planeamiento urbanístico específico que define las condiciones para su desarrollo.
• Suelo urbanizable no sectorizado: no cuenta con un planeamiento urbanístico específico y su transformación en suelo urbano se prevé a largo plazo.

Suelo rústico o no urbanizable: ¿existen excepciones para construir?

El suelo no urbanizable o rústico es aquel que está excluido de la transformación urbanística, porque no se considera necesario para el desarrollo urbano. Así pues, por norma general, no se permite construir en él.

Además, estos terrenos suelen carecer de servicios básicos como agua, luz o saneamiento.

Se distinguen dos tipos de suelo no urbanizable:

• Suelo no urbanizable común: no está protegido, pero tampoco es apto para usos urbanos. Se emplea para actividades propias del sector primario (agrícolas, ganaderas, forestales o cinegéticas). No obstante, algunas normativas urbanísticas autonómicas/municipales contemplan, como excepción, la construcción de edificaciones vinculadas a estas actividades.
• Suelo no urbanizable protegido: está sometido a algún régimen especial de protección por temas paisajísticos, históricos, ambientales o culturales. En consecuencia, su transformación urbanística está prohibida.

Guía paso a paso para saber si su terreno es urbanizable

Una vez comprendida la clasificación del suelo, se puede profundizar en cómo saber si una finca es edificable.

El proceso para conocer si se puede construir en una parcela consta de varios pasos, que se explican a continuación:

Paso 1: consultar el Catastro

Como se ha mencionado, para saber si un terreno es edificable es fundamental conocer su clasificación urbanística. Una forma de hacerse una primera idea sobre esta clasificación es consultar el Catastro.

Esto puede hacerse a través de la Sede Electrónica del Catastro, buscando el terreno mediante la referencia catastral o la dirección del inmueble.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que esta información es meramente orientativa. La información del Catastro tiene fines fiscales y, en consecuencia, no tiene por qué coincidir con la clasificación establecida por el planeamiento urbanístico municipal.

Para conocer con precisión cómo está clasificado el terreno, hay que acudir al ayuntamiento y revisar la normativa urbanística.

Paso 2: consultar al ayuntamiento

El siguiente paso, por tanto, es acudir al área de Urbanismo del ayuntamiento del municipio donde se encuentra la finca para consultar esta información.

Allí se puede solicitar un informe o un certificado de aprovechamiento urbanístico. Este documento proporciona información sobre la situación urbanística del terreno en el momento de su solicitud.

En él aparece la clasificación del suelo, así como las limitaciones y las condiciones que rigen su edificabilidad, según lo establecido en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

Paso 3: solicitar el certificado de aprovechamiento urbanístico (o cédula urbanística en algunos municipios)

La solicitud del certificado de aprovechamiento urbanístico tiene que ir acompañada de los siguientes documentos:

• Referencia catastral del inmueble.
• Justificante de pago de la tasa municipal para tramitar el certificado.
• Nota Simple de la propiedad (sólo en algunos municipios).
• Plano de situación del terreno.

Paso 4: consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de su municipio

Aunque el contenido del certificado se fundamental en lo dispuesto en el PGOU, conviene consultar también el planeamiento urbanístico.

A través del PGOU, es posible conocer las modificaciones planteadas a futuro que pueden repercutir en la edificabilidad del terreno.

El PGOU puede consultarse de dos formas:

1. Telemáticamente, a través de la página web del área de Urbanismo del ayuntamiento.
2. De forma presencial, en el área de Urbanismo del consistorio.

Paso 5: verificar la información en el Registro de la Propiedad

Como último paso, Cocampo aconseja consultar la situación registral del terreno en el Registro de la Propiedad. Si bien esta información no determina la edificabilidad, resulta importante comprobar la titularidad del inmueble, la posible existencia de cargas (hipotecas, servidumbres o embargos) y que no existen discrepancias con el Catastro.

Para acceder a esta información, hay que solicitar una Nota Simple en el Registro de la Propiedad.

En caso de que existan discrepancias entre los datos del Catastro y los del Registro, se tiene que regularizar la situación antes de iniciar el trámite. Si los datos catastrales y registrales no coinciden, el ayuntamiento puede denegar la concesión de la licencia urbanística, incluso cuando el terreno está calificado como edificable por el planeamiento urbanístico.

¿Qué datos necesita conocer sobre la edificabilidad de la parcela?

La normativa urbanística municipal, además de determinar si un terreno es edificable, establece las condiciones bajo los cuales se puede construir.

Entre estos requisitos se encuentran la edificabilidad, la ocupación máxima, los retranqueos, las alineaciones, las alturas y los usos permitidos.

La edificabilidad: ¿cuántos m² puede construir?

La edificabilidad de un terreno es el máximo de metros cuadrados que se pueden construir en una parcela, teniendo en cuenta todas las plantas de la construcción.

Se expresa mediante un coeficiente de edificabilidad. Por ejemplo, si una parcela tiene 1.000 metros cuadrados y el coeficiente es 0,8 m²/ m², se pueden construir hasta 800 metros cuadrados, distribuidos en una o varias plantas.

La ocupación máxima: ¿qué porcentaje de la parcela puede ocupar?

La edificabilidad no debe confundirse con la ocupación máxima, que es el porcentaje del terreno que puede ocupar la construcción en planta baja. 

Siguiendo con el ejemplo de una parcela de 1.000 metros cuadrados, si la ocupación máxima permitida es del 40 %, la planta baja puede tener como mucho 400 metros cuadrados.

Retranqueos, alineaciones y alturas permitidas

El retranqueo es la distancia mínima que, según la normativa, debe separarse la construcción de los límites de la parcela.

Además del retranqueo, está la alineación, que es la distancia entre el borde exterior de la edificación y la vía pública.

Otro aspecto importante es la altura máxima permitida, la distancia límite que puede haber desde el suelo hasta el tejado.

Usos permitidos (residencial, terciario, etc.)

Los usos permitidos son aquellas actividades que el planeamiento urbanístico permite llevar a cabo en el terreno.

Estos usos se establecen en función de la clasificación del suelo: urbano, urbanizable o no urbanizable.

En el suelo urbano, los usos más comunes son el residencial, el comercial y el industrial. En el suelo no urbanizable, los principales usos permitidos son el agrícola, el ganadero, el forestal y el cinegético.

No obstante, pueden existir excepciones. Por ejemplo, en suelo no urbanizable, algunas normativas municipales permiten edificaciones vinculadas a las actividades agrarias.

Por lo tanto, es fundamental revisar los usos permitidos y sus excepciones según la clasificación del suelo en el planeamiento urbanístico.

Fincas rústicas y casas prefabricadas

Las fincas rústicas son terrenos situados en suelo clasificado como no urbanizable. En consecuencia, la edificabilidad en este tipo de terrenos está más limitada en comparación con el suelo urbano o el urbanizable.

¿Se puede instalar una casa prefabricada en terreno no urbanizable?

Las casas prefabricadas tienen que cumplir con los mismos requisitos urbanísticos y legales que cualquier otra edificación en suelo rústico. En otro de nuestros artículos, especificamos las condiciones bajo las que se puede instalar una casa prefabricada en terreno no urbanizable.

Requisitos mínimos para edificaciones vinculadas a explotaciones agrarias

Los requisitos mínimos para las construcciones vinculadas a explotaciones agrarias se establecen en la normativa urbanística municipal y, como consecuencia, varían según la localidad.

Pero, a rasgos generales, la parcela debe tener una superficie mínima, respetar ciertos límites de altitud y cumplir con unos parámetros de diseño.

La edificación, además, tiene que contar con una licencia urbanística que la autorice como parte de un uso permitido en suelo no urbanizable, estar respaldada por un proyecto técnico (que debe ser elaborado por un ingeniero o arquitecto técnico) y construirse conforme a dicho proyecto.

¿A qué profesionales debe acudir?

En caso de tener dificultades para interpretar el planeamiento urbanístico, o en cualquier otra etapa del proceso para saber si un terreno es urbanizable, siempre se puede recurrir a profesionales. 

Los profesionales a los que se puede acudir son, en principio, dos:

El papel del arquitecto técnico o superior

El arquitecto técnico o superior puede ayudar a interpretar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

Abogados urbanistas

Los abogados especializados en derecho urbanístico también ofrecen asesoramiento sobre la normativa y las restricciones legales relacionadas con las edificaciones.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿La información del Catastro sobre la clase de suelo es 100% fiable para saber si es edificable?

No, la información del Catastro sobre la clasificación del suelo no es suficiente para saber si un terreno es edificable.

Además del Catastro, hay que consultar el planeamiento urbanístico municipal, solicitar un certificado de aprovechamiento urbanístico en el ayuntamiento y confirmar, a través del Registro de la Propiedad, que el terreno está libre de cargas y gravámenes.

¿»Suelo urbano no consolidado» significa que no puedo construir?

No, no significa eso. Si su terreno está clasificado como suelo urbano no consolidado, sí es posible construir en él, porque este tipo de suelo admite edificaciones. Sin embargo, para poder edificar, hay que urbanizar antes el terreno, es decir, dotarlo de los servicios básicos de los que carece para uso urbano.  

La urbanización del terreno conlleva un coste, que debe asumir el propietario.

¿Cuánto cuesta obtener un informe urbanístico del Ayuntamiento?

Las tasas para obtener un informe urbanístico son establecidas por los ayuntamientos en sus Ordenanzas Fiscales. Así pues, el coste de este informe es distinto en cada municipio. En Fuenlabrada, por ejemplo, el precio de un informe urbanístico es de 20,79 euros.

Si compro un terreno rústico, ¿puede convertirse en urbanizable en un futuro?

Sí, un terreno rústico puede convertirse en urbanizable. No obstante, la recalificación tiene que estar contemplada en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio donde está el terreno. De igual modo, tiene que respetar los valores ambientales, paisajísticos, culturales o agrícolas del terreno.

Fuentes

• Ayuntamiento de Fuenlabrada
• Boletín Oficial del Estado (BOE)