Si está planeando invertir en un bien inmueble de carácter rústico, probablemente se haya hecho la siguiente pregunta: ¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una finca rústica?
En un artículo anterior repasamos los impuestos al vender una finca rústica en España. Sin embargo, al comprar las obligaciones varían. El comprador es quien debe asumir los pagos de Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
En este artículo, Cocampo detalla los impuestos por la compra de un terreno rústico.
Índice de contenidos
Impuestos por la compra de un terreno rústico
Antes de adquirir una finca rústica, conviene que el comprador conozca los impuestos que deberá abonar por la operación.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Si el vendedor es un empresario o profesional a efectos del IVA, la operación puede quedar gravada por IVA. Sin embargo, Auren España, firma de abogados y asesores fiscales, señala a Cocampo que hay dos aspectos para tener en cuenta en este sentido:
- Aunque queden sujetas a IVA, las entregas de terrenos rústicos en principio quedarán exentas de este impuesto según lo dispuesto en el artículo 20.Uno.20º de la Ley del IVA. Si la operación quedara sujeta pero exenta de IVA, se abriría la puerta a la tributación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- La exención mencionada anteriormente puede ser objeto de renuncia cuando el adquirente sea empresario o profesional y se pueda deducir el IVA soportado en la operación, aunque sea parcialmente. Esta tributación por IVA es compatible con el devengo de AJD si la operación se formaliza en escritura pública.
IVA a pagar: Precio de compra x Tipo de IVA (21%)
Si el adquirente es un empresario o profesional, habitualmente preferirá que la operación vaya por IVA, puesto que este impuesto es deducible, mientras que el ITP no es recuperable, añaden desde Auren España.
Ejemplo de cálculo del IVA en la compra de una finca rústica
Para calcular el IVA que debe pagar el comprador por la adquisición de una finca rústica a un empresario, se multiplica el precio de compra por el tipo de IVA, que es del 21% en estos casos.
Así pues, si se compra una finca rústica a una empresa por 100.000 euros, el IVA a pagar se obtiene multiplicando este valor por el 21%. De esta manera, el comprador debe pagar 21.000 euros de IVA.
¿Cuánto se paga de ITP por una finca rústica según la Comunidad Autónoma en 2026?
Si el vendedor no es un empresario o profesional, sino un particular, el comprador debe pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en lugar del IVA. Aunque el vendedor fuera un empresario o profesional, si la venta del terreno rústico quedara exenta de IVA también se devengaría el ITP, aclaran desde Auren España.
Este impuesto varía según la comunidad autónoma, y suele tener un tipo impositivo entre el 6% y el 10%. No obstante, algunas comunidades ofrecen reducciones o bonificaciones para ciertos casos, como cuando la finca se destina a actividades agrícolas.
| ITP fincas rústicas: tipo impositivo por comunidades autónomas en 2026 | ||
|---|---|---|
| Comunidad Autónoma | Tipo impositivo ITP (%) | |
| Andalucía | 7% | |
| Aragón | 8 – 10% (según el valor del inmueble) | |
| Asturias | 8 – 10% (según el valor del inmueble) | |
| Islas Baleares | 8 – 13% (según el valor del inmueble) | |
| Canarias | 6,5% | |
| Cantabria | 10% | |
| Castilla y León | 8 – 10% (según el valor del inmueble) | |
| Castilla-La Mancha | 9% | |
| Cataluña | 10 – 13% (según el valor del inmueble) | |
| Comunidad Valenciana | 9 – 11% (según el valor del inmueble) | |
| Extremadura | 8 – 11% (según el valor del inmueble) | |
| Galicia | 6 – 8% | |
| Comunidad de Madrid | 6% | |
| Región de Murcia | 7,75% | |
| Comunidad Foral de Navarra | 6% | |
| País Vasco | Vizcaya | 7% |
| Álava | 7% | |
| Guipúzcoa | 7% | |
| La Rioja | 7% | |
Ejemplo de cálculo del ITP fincas rústicas
El ITP terreno rústico se determina multiplicando el precio de compra de la finca o el “valor de referencia” del inmueble (el que sea mayor) por el tipo impositivo de la comunidad donde se encuentra la propiedad.
ITP: Precio de compra / Valor de referencia x Tipo impositivo del ITP
Entonces, si se compra una finca rústica por 100.000 euros en Andalucía, donde el tipo impositivo es del 7%, con un “valor de referencia” en el Catastro de 80.000 euros (inferior al precio de compra), el ITP a pagar es de 7.000 euros.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la compra de una finca rústica
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) se aplica sobre escrituras notariales de compraventa por lo que, si la operación se formaliza mediante escritura pública ante notario, el comprador está sujeto a este impuesto.
La firma de abogados y asesores fiscales Auren España explica a Cocampo que este impuesto (AJD) es compatible con el IVA. No obstante, si la venta del terreno rústico devenga ITP, prevalece este impuesto y no se devenga AJD. Es decir, si el vendedor es empresa o profesional, se pagará AJD; si el vendedor es particular, no se pagará AJD porque ya se está pagando ITP.
Si la finca se adquiere mediante un crédito hipotecario, este debe formalizarse también a través de escritura pública ante notario. En esta circunstancia, el AJD se aplica tanto a la escritura de compraventa como a la escritura de hipoteca. Pero, el AJD del préstamo hipotecario, a diferencia del de la escritura de compraventa, debe ser abonado por el banco, salvo si se trata de una vivienda de obra nueva.
El tipo impositivo de este impuesto depende de la comunidad autónoma y suele ser entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la compraventa.
| AJD fincas rústicas: tipo impositivo por comunidades autónomas (2026) | ||
|---|---|---|
| Comunidad Autónoma | Tipo impositivo AJD (%) | |
| Andalucía | 1,2% | |
| Aragón | 1,5% | |
| Asturias | 1,2% | |
| Islas Baleares | 1,5% | |
| Canarias | 0,75% | |
| Cantabria | 1,5% | |
| Castilla y León | 1,5% | |
| Castilla-La Mancha | 1,5% | |
| Cataluña | 1,5% | |
| Comunidad Valenciana | 1,4% | |
| Extremadura | 1,5% | |
| Galicia | 1,5% | |
| Comunidad de Madrid | 0,75% | |
| Región de Murcia | 1,5% | |
| Comunidad Foral de Navarra | 0,5% | |
| País Vasco | Vizcaya | 0,5% |
| Álava | 0,5% | |
| Guipúzcoa | 0,5% | |
| La Rioja | 1% | |
Ejemplo de cálculo del AJD en la compra de una finca rústica
El AJD en la adquisición de una finca rústica se obtiene multiplicando el precio de compra de la finca por el tipo impositivo de la comunidad autónoma donde está el inmueble.
AJD: Precio de compra x Tipo impositivo del AJD
Por tanto, si se adquiere una finca rústica por 100.000 euros en Andalucía, donde el tipo impositivo de este impuesto es del 1,2%, el AJD a pagar es de 1.200 euros (asumiendo que la operación quedara sujeta y no exenta de IVA también).
Bonificaciones y exenciones en el AJD
Las comunidades autónomas pueden establecer bonificaciones y exenciones en el AJD. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid y Andalucía existe una bonificación en el AJD para aquellos que adquieran una vivienda habitual en un municipio con riesgo de despoblación.
| Impuestos a pagar por la compra de una finca de 100.000 euros | ||
|---|---|---|
| Impuesto | Ejemplo de pago | Porcentaje |
| IVA | 21.000 € (*) | 21% |
| ITP | 7.000 € (**) | 7% |
| AJD | 1.200 € (*) | 1,2% |
| TOTAL | 29.200 € | 29,2% |
(*) Si la operación queda sujeta y no exenta de IVA, se devengará este impuesto, así como el AJD.
(**) Si la operación queda no sujeta a IVA (o sujeta y exenta de IVA), se devengará el ITP.
Cómo pagar menos impuestos: Beneficios de la Ley de Modernización Agraria
Es posible reducir significativamente la carga fiscal mediante la Ley 19/1995 de Modernización de las Explotaciones Agrarias. Esta normativa estatal ofrece importantes beneficios fiscales en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y en el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), siempre que se cumplan ciertos requisitos.
La ventaja principal es la reducción de hasta el 90% de la base imponible del impuesto al adquirir una finca rústica, o incluso la exención total en casos específicos. Para acceder a estos beneficios, el comprador debe ser un Agricultor Profesional o ser titular de una Explotación Agraria Prioritaria (o comprometerse a obtener dicha calificación tras la compra).
Estas bonificaciones buscan fomentar el relevo generacional y la viabilidad económica del sector primario. Es fundamental que la escritura pública refleje la intención de acogerse a estos beneficios y que se mantenga la explotación durante el periodo que marque la ley (generalmente cinco años) para evitar liquidaciones complementarias por parte de Hacienda.
Requisitos para acceder a las bonificaciones fiscales
Para acogerse a las reducciones de hasta el 90% en el ITP y AJD, el comprador debe cumplir y acreditar los siguientes puntos:
- Condición de Agricultor Profesional: El adquirente debe obtener al menos el 50% de su renta total de actividades agrarias u otras actividades complementarias, y dedicar personalmente a estas actividades al menos la mitad de su tiempo de trabajo.
- Titularidad de una Explotación Agraria Prioritaria: La finca debe estar integrada (o pasar a integrarse) en una explotación que cumpla los requisitos de extensión y renta estipulados por cada Comunidad Autónoma.
- Mantenimiento de la Explotación: Existe el compromiso legal de no enajenar la finca ni cesar la actividad agraria durante un periodo mínimo (habitualmente 5 años desde la adquisición).
- Capacidad Agraria: Poseer la formación técnica necesaria o experiencia profesional previa en el sector primario.
- Solicitud Expresa en la Escritura: Es vital que el Notario haga constar en la escritura pública de compraventa que el comprador solicita los beneficios fiscales de la Ley 19/1995; de lo contrario, Hacienda podría denegar la bonificación de oficio.
Otros gastos en la compra de una finca rústica
Además del abono de impuestos, el comprador debe hacer frente a otros gastos relacionados con la adquisición de una finca rústica. Estos gastos incluyen la notaría, el registro y la gestoría, en caso de contratarse este servicio.
Gastos de notaría
Aunque no es obligatorio, resulta recomendable formalizar la compraventa mediante escritura pública ante notario. Según señalan desde el Consejo General del Notariado, este documento tiene unos efectos que superan lo que pueda producir el contrato de compraventa de fincas rústicas. Además, la redacción de la escritura conlleva una serie de comprobaciones por parte del notario, las cuales otorgan mayor seguridad jurídica a la compraventa.
Los gastos notariales por la redacción de la escritura de compraventa los debe pagar el vendedor, salvo que las partes acuerden lo contrario. Sin embargo, el comprador puede querer inscribir la finca en el Registro de la Propiedad, para lo que necesitará una copia autorizada de la escritura.
La expedición de esta copia de la escritura de compraventa tiene un coste, que debe asumir el comprador. Aun así, existe la posibilidad de que comprador y vendedor pacten una distribución diferente de este gasto.
El precio de la copia de la escritura de compraventa varía en función del número de folios que ocupe el documento, la antigüedad de la escritura original y la cantidad de copias que se expidan.
El coste de las copias autorizadas está regulado por ley, en concreto, en el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre. Este es de 3,005061 euros por folio. A partir del folio 12, el precio por cada folio se reduce a la mitad.
Gastos de registro
La inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad es otro de los gastos que corren a cargo del comprador. Si bien este proceso no es obligatorio tampoco, es aconsejable llevarlo a cabo. Sólo mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad el comprador se convierte de manera oficial en el titular de la finca.
Los honorarios de los registradores también están regulados por ley, en este caso, en el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre. Los gastos de registro suelen ser unos 600 euros.
Gastos de gestoría y tramitación del expediente
Los gastos de gestoría y tramitación del expediente corresponden, por lo general, a la persona que haya contratado el servicio. Por lo tanto, si el comprador opta por recurrir a una gestoría para la preparación de la documentación requerida en la compraventa o el abono de impuestos, deberá asumir dichos gastos, que suelen rondar los 300 euros.
De todos modos, las partes pueden acordar que la distribución de estos gastos sea distinta.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos de fincas rústicas (FAQ)
¿Quién paga los impuestos en la compra de un terreno?
El comprador es el encargado de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si el vendedor es un particular, o el IVA si el vendedor es una empresa o profesional. También debe asumir los gastos de AJD (Actos Jurídicos Documentados) si se requiere hipoteca o documentos notariales específicos, además de los honorarios del Registro de la Propiedad.
¿Qué plazo hay para liquidar el ITP de una finca rústica?
El plazo para autoliquidar y pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es de 30 días hábiles a contar desde el día siguiente a la firma de la escritura pública de compraventa.
Es fundamental realizar este trámite ante la Agencia Tributaria de la Comunidad Autónoma donde se ubique la finca. Superar este plazo de 30 días conlleva automáticamente el devengo de recargos, intereses de demora y, en ciertos casos, sanciones económicas por parte de la Administración.
Fuentes
- Auren España
- Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Consejo General del Notariado
- Páginas web oficiales de las comunidades autónomas
[Este contenido ha sido redactado en colaboración con la firma de abogados y asesores fiscales Auren España con el fin de asegurar la calidad de la información. Para más detalles, puede contactar con Auren España a través del correo electrónico fernando.jimenez@auren.es]
