Invertir en terrenos agrícolas: estas son las claves

El interés por invertir en terrenos agrícolas ha aumentado en los últimos años. En 2022, el mercado de fincas rústicas cerró con 437.382 transmisiones, de las que 175.711 fueron herencias, 156.925 compraventas y, el resto, donación, permuta u otros.

El presente año comenzó con el logro de una cifra histórica de transmisiones en enero con 37.186 propiedades. El número de compraventas de fincas rústicas fue de 13.121 en enero, una subida del 16,6% respecto a diciembre de 2022, lo cual demuestra el aumento de interés por invertir en terrenos agrícolas.

Entre los perfiles inversores atraídos por el campo se encuentran desde empresarios agro hasta particulares nacionales e internacionales (el 93,2% de los propietarios lo son).

¿Qué es un terreno rústico?

Un terreno rústico es una parcela de terreno cuyo uso principal es el agrícola, ganadero o forestal y, por lo tanto, no está destinado a la construcción de viviendas o edificaciones, a diferencia del urbano o urbanizable.

Este tipo de terrenos suelen ubicarse lejos de las ciudades y, por lo general, carecen de los servicios básicos para desarrollo urbano de agua, electricidad, saneamiento y alcantarillado, que son provistos por el ayuntamiento del municipio en el que se encuentran.

Como consecuencia de estas características, su precio resulta inferior al de los terrenos urbanos.

Leyes que influyen en la rentabilidad de la inversión

Al analizar la rentabilidad de invertir en terrenos, es importante conocer las normativas a las que están sujetos, pues estas pueden influir en el valor del suelo.

Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

El suelo en España está regulado por la Ley de Suelo y Rehabilitación de Urbana, que lo clasifica en urbano, urbanizable y no urbanizable (o rústico), excluyendo a este último de la transformación urbanística.

Esta ley, a su vez, subclasifica el suelo no urbanizable en suelo común y protegido. En el suelo rústico común queda prohibido cualquier tipo de edificación, salvo las excepciones recogidas en las normativas regionales y municipales. En el suelo rústico protegido, al estar sometido a un régimen especial por razones paisajísticas, históricas, ambientales o culturales, no es posible su transformación.

Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)

La Ley de Suelo mencionada con anterioridad permite a las comunidades autónomas y los ayuntamientos, mediante su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), establecer situaciones excepcionales en las que se puede edificar en suelo rústico legalmente.

Por ello, es recomendable consultar las normativas regionales y el PGOU para saber las posibilidades y condiciones de edificabilidad en suelo rústico. El PGOU puede fijar requisitos como una altura máxima, una distancia mínima entre edificaciones, entre otros.

Normativa ambiental

A su vez, estos terrenos pueden estar sujetos a normativas ambientales que establezcan restricciones sobre su uso. Por ejemplo, pueden estar ubicados en zonas protegidas.

Resulta importante conocer estas normativas de protección ambiental, de modo que se tenga conocimiento sobre qué está permitido y qué no en este sentido y se prevengan problemas legales. Para ello, conviene acudir a un abogado especializado en cuestiones de medio ambiente y que, por tanto, conozca la legislación.

Otros factores que influyen en la rentabilidad

Existen también otros factores que influyen en la rentabilidad de invertir en terrenos.

Precio de compra

El precio de compra de los terrenos rústicos es más bajo que el de otros terrenos, como los urbanos. Sin embargo, se pueden observar variaciones en el precio en función de la ubicación y accesibilidad, la superficie, la calidad del suelo, la disponibilidad de agua y la existencia de servidumbres o derechos PAC.

Las fincas rústicas situadas cerca de núcleos urbanos y en zonas geográficas altamente demandadas, que cuentan con grandes extensiones de terreno y servidumbres, y que disponen de suelos con un bajo nivel de erosión suelen presentar precios de adquisición más elevados.

Mantenimiento

Las fincas rústicas requieren de un cuidado periódico, mediante labores de limpieza, desbroce, poda, vallado y control de plagas y enfermedades, para garantizar su correcto funcionamiento y estado. Además, su mantenimiento resulta superior al de otro tipo de propiedades, al disponer de grandes extensiones de terreno.

Por otro lado, existen factores específicos, como el tipo de suelo, las condiciones climáticas de la zona geográfica donde está la finca o el mismo uso del suelo que pueden hacer que la finca requiera de un mayor mantenimiento.

Tendencias del mercado

Conocer la situación de la oferta y la demanda en el mercado de las fincas rústicas, es fundamental al invertir en un terreno de estas características.

Para hacerlo, se deben analizar los precios de fincas rústicas con características similares a la que se desea adquirir. Esto se puede hacer a través de plataformas especializadas en la compraventa y el arrendamiento de fincas rústicas, como Cocampo. Asimismo, recurriendo a agentes inmobiliarios especializados en estas fincas o hablando con personas pertenecientes a la zona donde se encuentra la propiedad. 

Ganadería y agricultura

Aunque la rentabilidad del campo es de entre un 4% y un 11%, según TINSA, esta varía según el tipo de cultivo. En los últimos años, los cultivos leñosos han ganado popularidad debido a su rentabilidad, lo que ha llevado a nuevos actores y agricultores a apostar por estos ellos. En la ganadería, también hay tipos de ganados más rentables que otros. 

La agricultura y la ganadería están sujetas a su vez al clima, lo que puede afectar a la rentabilidad de estas actividades. Sin embargo, como señala el Informe 2025 Cocampo sobre la Estructura del Suelo Rüstico en España, el aumento en la demanda de productos ecológicos beneficia al país, al ser uno de los principales productores ecológicos por superficie de la UE.

Energías renovables

En los últimos años, los terrenos rústicos han ganado interés por su potencial para el desarrollo de energías renovables, como consecuencia de las características de las que disponen.  

El Plan Nacional Integrado de Energía y Clima 2021-2030 (PNIEC) establece el objetivo de alcanzar un 48% de renovables sobre el uso final de la energía para 2030. En consecuencia, las empresas del sector buscan cada vez más alquilar o comprar terrenos rústicos para desarrollar sus proyectos.   

Esto supone una oportunidad de rentabilidad para los propietarios. En algunos casos, como el de la agrovoltaica, es posible combinar la producción agraria con esta generación de energías renovables dentro del mismo terreno.

Turismo rural

El turismo rural también puede suponer una fuente de ingresos para los propietarios de fincas rústicas. Desde la pandemia, se ha incrementado la búsqueda de actividades de ocio al aire libre y en conexión con la naturaleza, como el ecoturismo.

Aunque hacerse con una propiedad puede suponer una importante inversión inicial, el aumento en el interés por estas actividades como consecuencia del cambio en los hábitos de la sociedad apunta a que este tipo de turismo siga creciendo.

¿Qué son las inversiones agrícolas?

La inversión agrícola es cualquier acción en la que se destina dinero/tecnología/herramientas al campo para obtener un beneficio de este mismo.

El hecho de que el mundo financiero se esté adentrando con interés en el mercado del suelo, con fondos invirtiendo en tierras de cultivo, está ya provocando paulatinamente la conversión a un sector más profesionalizado y con especializaciones. Dando lugar a todo un sector servicio al que se le acuña como agribusiness.

¿Cómo invertir en el sector agrícola?

Si busca invertir en el sector agrícola, es importante conocer antes el mundo de las fincas rústicas y cómo funcionan los fondos agribusiness. Para facilitar este proceso, se puede simplificar las inversiones en dos tipos: las indirectas y las directas.

Invertir de forma indirecta

Se conoce como inversión indirecta a todas aquellas inversiones realizadas por entidades financieras, ya sean banca privada, multinacionales o sociedades, que invierten en fondos de inversión agrícolas, o empresas agro que cotizan en bolsa, como la empresa de frutos secos Borges.

Otro ejemplo de inversión indirecta son los fondos de inversión con tierras de cultivo, como Beka Finance, que dispone de aproximadamente 2.000 hectáreas de cultivo de almendro y olivar, de las que cerca del 60% ya están en producción.

También, casos como la gestora española Aurea Capital Partners, que se dedica a la inversión en tierras agrícolas de forma sostenible. En marzo del año pasado lanzó el fondo Aurea Sustainable Agriculture Fund I (ASAF) de 120 millones de euros para agricultura sostenible.  Este pretende alcanzar una rentabilidad de entre el 10 y el 12% en siete años, con España, Portugal e Italia como principales países objeto de inversión.

Cocampo publicó a inicios de año un monográfico sobre la Inversión en Suelo Rústico 2022, donde se puede encontrar información más detallada sobre casos de inversiones y el porqué de esta vuelta al interés en fincas rústicas.

¿Cómo invertir en terrenos agrícolas?

La pregunta anterior se centraba en el sector agrícola, que en el sentido más purista de la palabra, se puede entender por sector cualquier empresa que trabaje dentro o alrededor del campo, como Cocampo mismo.

Y, aunque invertir en terrenos agrícolas conlleva también invertir en el sector, la forma de invertir es distinta. Este tipo de inversiones se llaman inversiones directas, es decir, las que destinan dinero directamente a explotar o arrendar tierras agrarias. Algunas maneras de invertir de forma directa son:

• Explotación de tierras. Quizás esta es la forma más directa de invertir en el campo, pues es directamente comprar un terreno y explotarlo con medios propios. Por ejemplo una de las mayores empresas de cítricos en España: Citri&Co. El año pasado entre Citri&Co y la firma internacional PSP Investments acordaron adquirir y gestionar tierras por cerca de 150 millones de euros, con el objetivo de aumentar las hectáreas de cítricos en España.
• Arrendamiento. Volviendo a Citri&Co de nuevo como ejemplo. Imagínese que un fondo de inversión compra unas tierras perfectas para el cultivo de cítricos en Castellón. Sin embargo, este fondo no tiene el conocimiento ni las herramientas para explotar dichas tierras. En este caso, para sacar rentabilidad al terreno podría arrendarlo a una empresa especializada como Citri&Co, la cual se ocuparía de la explotación y pagaría un arrendamiento a dicho fondo.
• Familias o personas físicas con grandes patrimonios que compran fincas rústicas. Casos como el del exfutbolista Santiago Cañizares, que se viralizó por sus videos en su finca rústica a través de su canal de Youtube, o la finca en Guadalupe (Cáceres) de Felipe Gonzalez donde pasó la mayor parte de la pandemia. Estas grandes fortunas no buscan una rentabilidad como el resto de casos vistos, su fin es muy distinto a la explotación de tierras de cultivo o el arrendamiento. Pero no se puede ignorar el hecho de que el campo es un valor refugio, lo que supone que a futuro esos terrenos se acabarán revalorizando y pasará a ser un activo muy preciado en términos de herencia y compraventa.

Hay diferentes vías para la compraventa de fincas, ya sea a través de un particular o una inmobiliaria. La página web de Cocampo agiliza este proceso y cuenta con fincas rústicas de toda España, donde inmobiliarias y particulares publican sus fincas, siendo una herramienta precisa y fácil que simplifica la compraventa.

¿Es rentable comprar tierras de cultivo?

La tasadora Tinsa presentó en diciembre del 2022 un informe sobre la rentabilidad del suelo agrario, donde se obtuvieron conclusiones como el porcentaje de rentabilidad del campo, entre un 4% y un 11%. Además, recalca que España es uno de los principales productores agroalimentarios dentro de la UE, razón por la que inversores tanto nacionales como internacionales están poniendo el ojo en el campo español.

El hecho de que haya fondos de inversión que invierten tierras de cultivo no es fruto del azar. Detrás de estas decisiones financieras se lee entre líneas la realidad del campo, la rentabilidad del terreno agrícola, y el panorama económico mundial. No es suficiente con la compra de terrenos, también se quiere invertir en la producción, profesionalizar el campo, y alcanzar así una economía de escala. 

Fuentes

• Informe Suelo Agrario en España 2022 Tinsa.