Por Regino Coca, fundador y CEO de Cocampo
Durante el primer semestre de 2022 se firmaron 85.502 compraventas de fincas rústicas en España. Se trata del mejor dato de los últimos 15 años. Las compraventas crecen año a año, salvo en 2020 por el inicio de la pandemia.
¿Qué podemos esperar para los próximos meses?
1. La atención mediática y política sobre el campo seguirá creciendo, al igual que la inversión
Según los últimos datos publicados por el Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación (MAPA) las exportaciones del sector agroalimentario se incrementaron en un 11% y alcanzaron una cifra récord, ratificando la fortaleza del sector en España, que es la cuarta potencia europea y la séptima a nivel mundial en exportaciones. El MAPA ha publicado durante el verano estadísticas de referencia del sector (entre otras, el Informe Anual de Indicadores) y hace unos meses comunicó que la publicación del Censo Agrario pasa a ser anual: la información y datos sobre el sector serán cada vez mayores. Con la nueva PAC y el Plan Estratégico que desarrollará la correspondiente normativa para su aplicación, la agricultura tendrá un lugar destacado en la agenda política, también con vistas a la presidencia española de la UE en el último semestre de 2023.
2. El impacto del contexto geopolítico
La inestabilidad geopolítica (guerra en Ucrania), el precio de la energía, la escasez de fertilizantes, la inflación y los principios recogidos en la Política Agraria Común (PAC) de la Unión Europea refuerzan una agricultura más local y más sostenible. Habrá que estar atentos a cualquier movimiento en la tendencia contraria, como sería el impulso del acuerdo comercial entre el Mercosur (bloque integrado por Argentina, Brasil, Paraguay y Uruguay) y la UE suscrito en 2019, tras más de dos décadas de conversaciones, que no ha llegado a entrar en vigor y que está en el aire.
3. Subida de tipos de interés
La financiación para la adquisición de fincas no es tan relevante como en el mercado de la vivienda y por tanto la subida de tipos de interés no debería afectar de forma directa, pero la repentina subida tras años de tipos bajos provoca una sucesión de incentivos y desincentivos que los ahorradores deben digerir para ajustar sus preferencias de inversión, y por tanto, en un primer momento, es un freno a la compra de fincas, como lo es en general a cualquier otra alternativa de inversión. La financiación al sector agroalimentario ha crecido, con Santander (Fondo Smart Agro) y Caixabank (Agrobank) realizando una apuesta muy importante por el sector, lanzando nuevas iniciativas y liderando la inversión en un segmento en el que Cajamar, Cajasur (Kutxabank) y Grupo Caja Rural cuentan con equipos muy especializados. Un mal año de cosechas (cítricos, arroz…), y la subida de tipos de interés para aquellas explotaciones agrícolas apalancadas, pueden propiciar que salgan al mercado buenas fincas productivas.
4. Cambio climático
Por un lado, las fincas con agua, con derecho a utilizarla, son activos muy productivos, y en consecuencia muy demandados. Han tenido una gran revalorización y se prevé que sigan liderando los precios. Por otro lado, la sequía afecta a la rentabilidad del campo y desincentiva la compra de fincas, especialmente de fincas de recreo. No es fácil enamorarse del campo viendo el peor lado de la naturaleza (incluidos los incendios). Las fincas son activos muy estables y una inversión a largo plazo pero siempre habrá compradores que pospongan el cierre de la operación para no empezar sufriendo este escenario. El inicio de las lluvias otoñales deberá reactivar a este tipo de compradores.
5. Las claves demográficas
El 31,3% de los titulares de explotaciones agrarias son mayores de 65 años. Y el 60% tienen entre 40 y 64 años. Es inevitable que se produzca un relevo generacional, será necesario y positivo para toda la economía, y dado lo escandaloso de las cifras es un proceso que ya viene ocurriendo y que se incrementa mes a mes. Con datos del INE el volumen de transmisiones por herencia es anualmente superior al de compraventas desde el año 2008. En un escenario de debilidad económica, como el que se prevé para los próximos meses, es de esperar que se aceleren las ventas por parte de los herederos. Saldrán al mercado grandes fincas, activos extraordinarios por productividad o ubicación, que han estado en patrimonios familiares durante décadas.
6. Post Pandemia
Los efectos colaterales de la pandemia (cambio de estilo de vida), la sucesión de crisis en los mercados financieros y la creciente conciencia social sobre el medioambiente, son algunos de los motivos que están impulsando la inversión por parte de particulares. Buscan fincas a menos de 2h de su lugar de residencia y son un perfil de comprador que sigue creciendo.
7. Inversión extranjera
La inversión en fincas rústicas en España por parte de particulares extranjeros está siendo una tendencia al alza. Para los próximos meses seguimos esperando principalmente inversores latinoamericanos (los cambios políticos en Colombia pueden atraer inversores como ha pasado con Perú, Venezuela y México).
8. Economías de escala
La introducción de nueva tecnología en las explotaciones agrarias y la transformación de cultivos están ofreciendo rentabilidades atractivas para quienes acometen estas inversiones. Las economías de escala cada vez son más importantes, es necesario agrupar tierra y conseguir el número de hectáreas que optimizan la inversión. Veremos agricultores comprando fincas para crecer y agricultores uniéndose para vender conjuntamente.
9. La entrada de fondos de inversión en el mercado del suelo rústico
Tanto capital riesgo, que invierte en compañías del sector agroalimentario viendo una oportunidad en el reto de alimentar a una creciente población mundial, como fondos de energías renovables, que necesitan suelos para sus desarrollos, como fondos familiares o patrimonialistas, que comprarán para arrendar, bien a nuevos agricultores y ganaderos o bien a las empresas tradicionales del sector (formato sale & lease Back). El sector necesita inversión para resolver retos como la digitalización de las explotaciones: buena noticia que los ahorradores (privados y profesionales) lo encuentren atractivo en un marco regulatorio, además, que blinda el modelo de explotaciones familiares predominante en la UE (en España más del 90% de las explotaciones están en manos de personas físicas).
10. Cultivos al alza
La búsqueda de fincas para cultivos de pistacho, almendro, nogal y frutos rojos. Se han convertido en los cultivos estrella del momento en España. Requieren fincas con agua.
11. Cómo evolucionará el mercado del suelo rústico
Las Due Diligence, expresión del inglés que puede traducirse al español como ‘auditoría de compra’, ya son habituales en la inversión en fincas. Viene del ámbito de la compra de empresas y en este caso se aplica para referirnos a la investigación que se hace sobre la finca previamente a la firma de la compraventa. Han llegado al mercado de las fincas rústicas para quedarse, la inversión y protagonismo del sector así lo exigen. Hacer Due Diligence requiere de profesionales cualificados que puedan evaluar y auditar las fincas, y de hecho existe pleno empleo para los Ingenieros Agrónomos. El mercado del suelo rústico se irá profesionalizando y creciendo en especialidades, desde los agentes inmobiliarios hasta los consultores, abogados, tasadores, financiadores y auditores, todo un sector servicios crece en torno a otro anglicismo, el agribusiness.
Al hablar de fincas rústicas tenemos que tener muy presente que se tratan del eslabón básico de la economía, no sólo es que las clasifiquemos como una inversión en el sector primario, es que realmente son el elemento productivo básico para la vida (alimentación, sostenibilidad medioambiental, sostenibilidad social…).
Regino Coca, fundador de Cocampo
Empezamos a acostumbrarnos a la sucesión de cambios, crisis y sucesos improbables o incluso impensables. Estos días el Presidente de Francia, Emmanuel Macron, compartía su visión sobre el momento geopolítico actual, en resumen:
El fin de la abundancia (liquidez sin coste, materias primas, tecnología, agua).
El fin de las certezas (democracias liberales, derechos humanos).
El fin de la despreocupación (guerra, clima, ciberriesgos).
Parece un escenario muy dramático e intuyo, y espero, que también verá elementos positivos, pero en cualquier caso, si asumimos que algo de esto puede suceder, la inversión en fincas rústicas es una vuelta a la más sólida economía primaria y da respuesta a muchos de los retos o mitiga los riesgos asociados a este escenario. Los motivos para invertir en fincas son tantos y tan poderosos, que la tendencia deberá ser que sigan creciendo significativamente las compras para completar un 2022 histórico. Sin mucho ruido el campo español irá incrementando su visibilidad en términos sociales, políticos y de inversión.
