Contrato de compraventa de fincas rústicas: Modelo y Plantillas

Desde la pandemia del coronavirus, el interés por las fincas rústicas ha sido al alza. El año pasado, se adquirieron 148.621 fincas, un aumento del 5,4% con respecto a antes de la COVID-19. En abril de este año, se registró el mejor dato de compraventas para esta fecha, con 13.850 operaciones, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística (INE).  

Castilla y León, Andalucía, Castilla-La Mancha y Comunidad Valenciana se constituyen como las principales regiones, representado más de la mitad de las adquisiciones a nivel nacional.  

Si se va a adquirir un bien, será importante firmar un contrato de compraventa de fincas rústicas para que los derechos y las obligaciones de comprador y vendedor estén protegidos. Sin embargo, existen una variedad de contratos para la adquisición de una finca, cada uno con sus particularidades.  

En consecuencia, conviene familiarizarse con ellos antes de iniciar la compraventa de una finca rústica. 

En este artículo, Cocampo explica qué es un contrato de compraventa de fincas rústicas y ofrece un modelo y plantillas de los diferentes tipos que hay.

Qué es un contrato de compraventa de fincas rústicas y para qué sirve

Un contrato de compraventa de fincas rústicas es un documento por el que se pacta que el vendedor entregue la titularidad y posesión del inmueble solicitado al comprador, que abonará a cambio el precio acordado con él. 

El contrato de compraventa de terreno rústico está regulado por el Código Civil, en el que se fijan las obligaciones a solventar por parte del comprador y vendedor.  

En este sentido, el vendedor debe sanear la finca rústica antes de entregársela al comprador. Por su parte, el comprador está obligado a abonar el precio de la finca acordado, en el tiempo y lugar fijados en el contrato. 

El contrato de compraventa de fincas rústicas permite formalizar el acuerdo alcanzado entre ambas partes, asegurándose que los dos están al tanto de las condiciones y cláusulas de la operación.  

También, sirve para proteger los derechos y las obligaciones del comprador y vendedor, y como prueba del acuerdo logrado.  

Características del contrato de compraventa de terreno rústico

Este contrato es bilateral, es decir, intervienen dos partes (comprador y vendedor), que pueden ser personas físicas o jurídicas. Además, es consensual, ya que es gestionado por consenso y con el consentimiento de los implicados. 

Otra de las características del contrato de compraventa de terreno rústico es que es oneroso, es decir, ambas partes entregan algo y reciben otra cosa a cambio. De igual modo, se distingue por no depender de otro contrato para que sea válido (principal). 

Por último, el contrato de compraventa de fincas rústicas es conmutativo, las obligaciones que asumen los involucrados son equivalentes.

Tipos de contrato de compraventa de terreno

Existen diversos tipos de contrato de compraventa de fincas rústicas en función de los objetivos que se persiguen con la transacción. Los más comunes son: 

• Contrato de arras de compraventa de fincas rústicas.
• Contrato privado de compraventa de fincas rústicas (o entre particulares).
• Contrato de compraventa de fincas rústicas con pago aplazado.

Descargar modelo de contrato de compraventa de fincas rústicas

A continuación, le facilitamos un modelo de contrato de compraventa de fincas rústicas para que pueda simplificar el proceso de compra o venta de su propiedad.

Puntos a considerar al realizar un contrato de compraventa de fincas rústicas

Antes de firmar el contrato de compraventa de fincas rústicas es recomendable acudir al Registro de la Propiedad, para obtener información sobre la finca rústica objeto de transacción. A través de él, se podrá conocer si el vendedor es el titular o si la finca tiene cargas, entre otros datos.  

Además, conviene ver la situación fiscal de la finca, por lo que se deberá comprobar que el vendedor ha pagado los impuestos, como el Impuesto Sobre Bienes e Inmuebles (IBI). 

Si se considera necesario, se puede contar con el asesoramiento de un abogado especializado, que verificará las cláusulas y condiciones del contrato.

Aunque es posible llegar a un acuerdo de forma verbal, se aconseja formalizar la compraventa por escrito.

Elementos que debe incluir el contrato de compraventa de fincas rústicas

Para asegurar que la transacción se complete sin problemas y resulte legalmente válida, el contrato de compraventa de fincas rústicas deberá incluir una serie de elementos. 

Identificación de las partes

Deberá contener los datos personales de las partes involucradas en la compraventa, de comprador (persona que recibe la finca) y vendedor (persona que la entrega) de manera que se pueda acreditar su identidad. Estos incluyen el nombre, los apellidos, el DNI y el domicilio. 

Descripción detallada de la finca

El documento deberá incorporar datos descriptivos de la finca rústica que permitan su identificación.  

Entre ellos, destacan la dirección y situación exacta de la finca, el número de polígono y parcela, la referencia catastral, la superficie y los linderos. 

Estado de cargas y gravámenes

En el contrato se reflejará si la finca se encuentra o no libre de cargas y gravámenes, de manera que el comprador sea conocedor de la existencia de hipotecas, embargos o servidumbres. Lo anterior se puede saber solicitando una nota simple al Registro de la Propiedad.  

Asimismo, deberá contener si la finca está al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. 

Precio y forma de pago

Otro de los elementos que se deberá reflejar en el contrato es el precio total pactado por las partes, para evitar que surjan malentendidos con respecto al valor de la transacción.  

Es importante que el documento contenga, además, la fecha de realización del pago y la manera en la que se efectuará (si se realizará un pago único o se pagará por plazos y si será en dinero o en otra cosa dada). 

Impuestos y gastos

Impuestos y gastos asociados a la transmisión de la propiedad y quién asumirá su pago, para evitar posibles conflictos futuros.  

Consecuencias derivadas

Se deberá definir de qué forma se penalizará a las partes por el incumplimiento de las obligaciones y cláusulas del contrato.  

Problemas con registro o catastro

Pueden darse casos en los que el Registro de la Propiedad y el Catastro no coincidan.  

En estas circunstancias, el contrato deberá incluir en qué aspectos difieren (superficie, situación, linderos…), así como quién asumirá los gastos y una fecha límite para subsanar las discrepancias entre los dos.  

Firmas

En el contrato, deberán constar las firmas tanto del comprador como del vendedor para que el acuerdo sea válido. 

Así, se entiende que, después de leer el contrato de compraventa de fincas rústicas, ambos aceptan los términos y condiciones establecidas en él. 

Contrato de arras compraventa finca rústica

A través del contrato de arras de fincas rústicas se reserva la transacción del bien mediante la realización de un pago anticipado a modo de señal. Existen tres tipos de contrato de arras de fincas rústicas: confirmatorios, penitenciales y penales.  

Las arras confirmatorias implican un pago anticipado que obliga a ambas partes a continuar con la operación, permitiendo reclamar una indemnización de daños y perjuicios si alguna parte desiste. 

Las penitenciales permiten a ambas partes desistir. Si es el comprado el que lo hace, pierde el pago anticipado. Si es el vendedor, debe devolver el doble del precio de la señal.  

Las penales, que son menos comunes, están vinculadas a cláusulas penales y tienen indemnización por daños y perjuicios si no se cumple lo acordado. 

Contrato privado de compraventa de fincas rústicas (o entre particulares)

El contrato privado de compraventa de finca rústica (o entre particulares) es un acuerdo firmado sólo por las partes implicadas, sin necesidad de intervención notarial para que disponga de validez. 

Este tipo no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, debido a que prescinde de la firma de un notario.  Al evitar los honorarios notariales, los gastos asociados al contrato privado de compraventa de finca rústica son menores.  

No obstante, aunque es posible realizar la compra de una propiedad sin intervención notarial e inscripción en el registro, los expertos aconsejan elevar el contrato de compraventa de fincas rústicas a escritura pública al ser la manera más segura y común de llevar a cabo la transacción.  

Y es que el contrato privado de compraventa de fincas rústicas ofrece una menor garantía legal que la escritura pública. 

Contrato de compraventa de fincas rústicas con pago aplazado

En el contrato de compraventa de finca rústica con pago aplazado se acuerda que el comprador puede pagar el precio de compra por plazos, en vez de realizar todo el pago en el momento en el que se firma el contrato. 

Se recurre a este contrato de compraventa de fincas rústicas en dos situaciones. Por un lado, si el comprador no dispone de la totalidad del dinero cuando se va a efectuar la adquisición. Por otro lado, si el adquiriente no puede optar a financiación para la compra de la finca.  

Fuentes

• Instituto Nacional de Estadística (INE).  
• Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.