¿Qué es una finca rústica? Guía completa sobre su definición y usos

Si está pensando en comprar, vender o invertir en un terreno en España, seguramente se pregunte qué es una finca rústica y cuáles son sus características. Y es que este tipo de terrenos han ganado popularidad en los últimos años por su valor como inversión.

En esta guía completa, Cocampo explica qué es una finca rústica, sus principales usos y la normativa que las regula.

¿Qué se considera una finca rústica?

En primer lugar, conviene aclarar qué es una finca rústica en España. Entenderlo es muy importante, pues sólo así se pueden conocer los usos permitidos en este tipo de terrenos y las restricciones de construcción.

Estos terrenos se diferencian de otros por donde se encuentran situados, el uso que se les da y la normativa que los regula.

La definición legal y catastral

La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, normativa que regula el uso del suelo y la planificación del territorio, define el suelo no urbanizable o rústico como aquel preservado de su transformación mediante la urbanización por la ordenación territorial y urbanística.

Según esta ley, el suelo rústico tiene que destinarse, respetando la normativa y la planificación del territorio, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro uso relacionado con el aprovechamiento responsable de los recursos naturales.

La Ley de Catastro Inmobiliario, por su parte, define una finca rústica como un bien inmueble que no está catalogado como urbano conforme al Catastro y que tampoco está integrado en un inmueble de características especiales.

Así pues, de acuerdo con el Catastro, el suelo rústico es aquel que no está clasificado como urbano o urbanizado por el planeamiento urbanístico, que no forma parte de núcleos de población y que carece de servicios urbanos y de edificaciones consolidadas.

¿Qué diferencia hay entre finca rústica y urbana?

A diferencia de una finca rústica, cuyo suelo está clasificado como rústico en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio donde se encuentra, el suelo de una finca urbana se clasifica como urbano.

Además, las fincas urbanas disponen de todos los servicios básicos para uso urbano (agua, luz, alcantarillado y saneamiento), mientras que las fincas rústicas están desprovistas de ellos.

Las fincas rústicas, como se ha mencionado, se encuentran generalmente en zonas rurales y, en consecuencia, fuera de los núcleos urbanos. Por el contrario, las fincas urbanas están ubicadas en las ciudades.

Los usos principales de las fincas rústicas son el agrícola, el ganadero y el forestal. En el caso de las fincas urbanas, sus usos principales son el residencial, el comercial y el industrial.

Claves para identificar un terreno rústico

Existen múltiples formas de saber si un terreno es rústico:

• Características del suelo rústico. Si la finca está en una zona rural, carece de servicios urbanos básicos como luz, agua, alcantarillado y saneamiento, o sólo tiene construcciones vinculadas a la actividad agrícola, es muy probable que se trate de una finca rústica.
• Clasificación catastral. Por regla general, si una finca figura como rústica en el Catastro, su suelo suele estar calificado también como rústico. Por lo tanto, otra forma de identificar si un terreno es rústico es consultar su situación en la Sede Electrónica del Catastro.
• Planeamiento urbanístico municipal. Puede ocurrir que la finca haya cambiado de uso o haya sido reclasificada en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), y que el Catastro aún no refleje ese cambio. Por ello, resulta conveniente acudir también a la concejalía de Urbanismo del ayuntamiento correspondiente para consultar el planeamiento urbanístico del municipio y confirmar que el terreno está clasificado como rústico.
• Documentación. Existen, además, varios documentos en los que se puede comprobar si una finca es rústica. En la escritura de la propiedad, por ejemplo, habitualmente se menciona la naturaleza del suelo. Lo mismo ocurre en la Nota Simple, que puede solicitarse en el Registro de la Propiedad. En el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) también es posible ver si una finca es rústica.

¿Qué se puede hacer en una finca rústica?

Entonces, quizá se pregunte: ¿qué se puede hacer en una finca rústica? Las actividades permitidas están relacionadas con el uso principal del suelo.

Usos permitidos: agricultura, ganadería, forestal…

En una finca rústica se permiten cuatro tipos de uso:

1. Uso agrícola: en las fincas rústicas está permitido sembrar cultivos, como hortalizas, frutales o cultivos herbáceos, para obtener productos vegetales.
2. Uso ganadero: se permite la cría y el manejo de animales para obtener productos de origen animal. Entre ellos están vacas, ovejas, cabras, cerdos, caballos y aves de corral.
3. Uso forestal: se puede explotar madera o recolectar productos forestales no maderables (nueces, bayas, setas, semillas, etc.).
4. Uso cinegético: es posible ejercer la actividad cinegética de forma responsable, con el fin de conservar la flora y la fauna.

¿Se puede construir en un terreno rústico?

Como se ha mencionado, el suelo rústico debe destinarse a usos agrícolas, ganaderos, forestales o cinegéticos. La normativa prohíbe su uso para edificaciones residenciales, por lo que, en principio, no se puede construir en él.

No obstante, existen situaciones excepcionales contempladas en la normativa urbanística autonómica y municipal en las que sí se permite construir en suelo rústico.

Tipos de construcciones legales (uso vinculado, construcciones auxiliares)

Algunas comunidades autónomas y ayuntamientos permiten la construcción de edificaciones vinculadas a la actividad agraria como, por ejemplo, invernaderos, almacenes agrícolas o establos.

En determinadas comunidades también se permite la construcción de viviendas en suelo rústico, siempre que estén vinculadas a la explotación.

Estas construcciones, para ser consideradas legales, tienen que contar con una licencia urbanística y estar ejecutadas siguiendo un proyecto técnico aprobado por el ayuntamiento.

Asimismo, es posible rehabilitar o reconstruir edificaciones ya existentes en la finca. Para ello, las edificaciones tienen que estar registradas tanto en el Catastro como en el Registro de la Propiedad.

En nuestro artículo “¿Qué se puede construir en una finca rústica?” especificamos los tipos de construcciones que están permitidas legalmente.

¿Es legal vivir en una finca rústica?

Sí, es posible vivir en una finca rústica en España. Sin embargo, para hacerlo de manera legal, hay que cumplir con la normativa urbanística autonómica y municipal. En nuestro artículo “¿Es legal vivir en una finca rústica?” explicamos todos los detalles.

¿Es posible convertir un terreno rústico en urbanizable?

Las restricciones para construir en un terreno rústico pueden dificultar destinarlo a un uso residencial. Esto puedo generar la duda de si es posible convertir un suelo rústico en urbanizable para poder construir. Y, de hecho, sí lo es.

El proceso de cambio de uso del suelo

La transformación de un suelo no urbanizable a urbanizable se puede realizar solicitando un cambio de uso de suelo al ayuntamiento.

Para poder hacerlo, hay que contar con una autorización municipal a través del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), cumplir con las normativas autonómicas y locales, y, una vez aprobado, actualizar la nueva clasificación en el Catastro. Le explicamos más en nuestro artículo sobre el cambio del uso de suelos.

Retos y consideraciones importantes

Convertir un suelo rústico a urbanizable requiere modificar el PGOU. Esto es un proceso largo, que puede prolongarse unos cuantos años.

En ciertos municipios, no basta con la aprobación del ayuntamiento. En la mayoría de los casos también se requiere la aprobación de la comunidad autónoma.

Tampoco hay que pasar por alto que, aun realizando los estudios pertinentes, siempre existe la posibilidad de que la modificación sea rechazada y el proyecto no salga adelante.

Aspectos legales y consideraciones finales

Antes de invertir en un terreno rústico, hay que conocer los aspectos legales que lo regulan y tener en cuenta algunas consideraciones.

Normativa autonómica y local

Resulta crucial consultar la ordenanza urbanística local y cualquier regulación específica de la comunidad autónoma que pueda influir en el uso del terreno.

Lo anterior es determinante porque la normativa regional y municipal establece qué se puede hacer legalmente en una finca rústica, así como las restricciones para la construcción.

Consideraciones a la hora de comprar un terreno rústico

Para evitar problemas al comprar un terreno rústico, desde Cocampo recomendamos considerar además los siguientes aspectos:

• Corroborar la clasificación del suelo. Es fundamental comprobar que la finca está realmente catalogada como rústica en el Catastro y en el planeamiento urbanístico municipal.
• Confirmar los usos permitidos. Llevar a cabo actividades en la finca fuera de las permitidas puede tener consecuencias legales.
• Revisar la existencia de posibles cargas y gravámenes. Hay que solicitar una Nota Simple en el Registro de la y Propiedad para cerciorarse de que la finca no tiene hipotecas, embargos o servidumbres.

Fuentes

• Boletín Oficial del Estado (BOE)
• Catastro