¿Qué se puede construir en una finca rústica?
El 88% de la superficie de España se encuentra clasificada como suelo no urbanizable, también conocido como suelo rústico, con una superficie total de 50,6 millones de hectáreas, de acuerdo con la Encuesta sobre superficies y rendimientos de cultivos de (Esyrce) del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación (MAPA).
La pandemia de COVID-19, la inflación y la inestabilidad geopolítica internacional han incrementado el interés por las fincas rústicas, como muestran los datos de la Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad (ETDP) del Instituto Nacional de Estadística (INE) recogidos en Cocampo. En 2023, la compraventa de fincas rústicas alcanzó las 148.621 propiedades, un aumento del 5,4% con respecto a 2019.
Tanto a los potenciales compradores como a los propietarios de una parcela les pueden surgir dudas sobre qué está permitido y qué no está permitido llevar a cabo en ella. En este artículo, Cocampo resuelve las principales dudas que pueden surgirles con respecto a qué se puede construir en una finca rústica.
Índice de contenidos
¿Cómo saber si puedo construir en un terreno?
Para saber si se puede construir en una finca rústica, resulta necesario conocer antes de qué tipo de suelo se trata. En España, existen distintos tipos de terrenos, y esta clasificación es la que va a dictaminar su edificabilidad.
Todo suelo se puede clasificar en urbano, urbanizable y no urbanizable, según el Real Decreto Legislativo 7/2015 que aprueba la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
- Suelo urbano o urbanizado: Parcela de terreno en el que existe desarrollo urbano. Cuenta con las instalaciones necesarias para uso urbano de agua, luz, alcantarillado o saneamiento, provistas por el ayuntamiento del municipio al que pertenece. Además, cumple su normativa urbanística.
- Suelo urbanizable: Parcela de terreno no urbanizado que puede convertirse en urbano mediante transformación urbanística.
- Suelo no urbanizable o rústico: Parcela de terreno no urbanizable y al que se le excluye de la transformación urbanística. Este se divide a su vez en: suelo urbanizable no protegido y suelo urbanizable común. El primero es el terreno que está sometido a algún régimen especial de protección por cuestiones paisajísticas, históricas ambientales o culturales, que hace imposible su transformación. Por tanto, se prohíbe toda edificación. El segundo corresponde al terreno en el que, por norma general, se prohíbe construir. No obstante, dependiendo de la legislación autonómica/municipal se contemplan las construcciones relacionadas con su explotación agrícola o ganadera.
El suelo no urbanizable es aquel considerado “terreno protegido”. La ley prohíbe, por lo general, las construcciones en él, pues considera que debe ser excluido del desarrollo urbano por la preservación de la naturaleza.
No obstante, también permite a las comunidades autónomas y a los ayuntamientos establecer situaciones excepcionales para construir de manera legal. Por ello, resulta fundamental consultar las normativas regionales y municipales, además de la normativa estatal, para conocer las posibilidades y condiciones con respecto a la construcción y edificabilidad.
El abogado José Manuel Carrasco, experto en derecho rústico de Sagasta Abogados, explica a Cocampo los tres instrumentos mediante los que un terreno tiene la calificación de no urbanizable o rústico: el Planeamiento Urbanístico del municipio, que especifica la calificación de todo el suelo del municipio, el catastro y el Registro de la Propiedad.
Para ello, conviene acudir a la Concejalía de Urbanismo del municipio dónde se encuentra el terreno, así como a un arquitecto que conozca la legislación del territorio.
¿Cuánto se puede construir en suelo rústico?
Como ya se ha comentado, la superficie permitida para construir en una finca rústica va a depender de lo que establezcan las leyes regionales y municipales sobre las condiciones generales de la edificación.
En el caso concreto de Mallorca, la ley del suelo de las Islas Baleares establece que la superficie máxima construible será del 3% con respecto al total.
Otro ejemplo es el de Galicia, cuya legislación decreta que la superficie máxima deberá ser inferior al 20% de la superficie de la finca.
Otros aspectos, como la altura máxima de las construcciones, la separación mínima entre edificios o los materiales y acabados permitidos también son tratados. No obstante, aún habría que acudir al planeamiento urbanístico del ayuntamiento del municipio en el que se quiere construir.
Tipos de edificaciones que se pueden construir en una finca rústica
Aunque el principal uso del suelo rústico es la explotación ganadera, agrícola, forestal o cinegética, también es posible construir y realizar actividades de otro tipo, reguladas en la Ley del Suelo de cada comunidad autónoma, así como en el Plan General de Organización Urbana (PGOU) de cada municipio.
Vivienda nueva
En el caso del terreno no urbanizable, es posible construir una vivienda nueva si es necesaria para mantener las actividades agrícolas, ganaderas, forestales o cinegéticas que se lleven a cabo en él y siempre que entre dentro de una excepción de la normativa urbanística.
Rehabilitación o ampliación de vivienda existente
Existen multitud de fincas rústicas que ya cuentan con una construcción antigua que consta en el Registro de la Propiedad. En tales casos, hay normativas que autorizan su rehabilitación.
En Cataluña existe una ley que permite la reconstrucción y rehabilitación de masías y casas rurales “que sea necesario preservar y recuperar por razones arquitectónicas, históricas, ambientales, paisajísticas o sociales”.
“Para poder rehabilitar una masía en suelo rústico, siempre debe existir una edificación en ruinas. Si es un suelo rústico sin una edificación previa, no se permitirá edificar, porque es una manera de preservar el espacio rural”, apunta Angels Sabaster, de Cottage Properties, expertos en masías y fincas rústicas.
Para su rehabilitación, Angels informa de que hay que seguir varios pasos. Primero, la pieza rústica tiene que estar inscrita en el catálogo de masías. Después, se debe presentar el proyecto de rehabilitación al ayuntamiento del municipio al que pertenece la masía para pedir la licencia de obras. Si el proyecto cuenta con el visto bueno del arquitecto técnico, se puede iniciar la rehabilitación.
Una vez obtenido el permiso, la normativa establece ciertas condiciones para la rehabilitación. “La estructura externa tiene que mantener la esencia de la piedra, y conservar el aspecto de la masía antiguamente. Es decir, no se permite derrumbarla y construir una casa moderna”, explica Angels.
En cuanto a los plazos, en el caso concreto de Cataluña, la aprobación de la solicitud del proyecto es de “aproximadamente tres meses”.
Otro aspecto que recoge la normativa es la ampliación de masías, autorizando ampliaciones de “entre un 10 y un 20%”, concluye Angels.
Piscinas
Como informa Carrasco, de Sagasta Abogados, construir en una finca rústica para instalar una piscina estaría permitido si la parcela cuenta con la unidad mínima de cultivo, el uso que se le vaya a dar es compatible con el planeamiento urbanístico del municipio para ese suelo y se cuenta con la calificación urbanística para ello.
Hoteles, campings y alojamientos rurales
Existe la posibilidad de construir hoteles, campings y alojamiento rurales en suelo no urbanizable. Para ello, el terreno deberá disponer de una superficie mínima, que cambiará de una comunidad a otra, e incluso de un municipio a otro.
Además, deberá cumplir otros requisitos en cuanto a usos y licencias. Como señala Carrasco “deben ser usos que no se encuentren expresamente prohibidos en la normativa urbanística municipal y contar con previa calificación urbanística de la comunidad autónoma. Posteriormente, se necesitará de licencia de actividad y funcionamiento o, en su caso, declaración responsable”.
Casa de aperos
Una casa de aperos es una caseta de piedra, madera o prefabricada cuya principal función es almacenar las herramientas y equipos para el cuidado de la finca rústica, como utensilios de labranza o maquinaria. Todos estos materiales deberán pertenecer al dueño de la parcela y estar bajo su nombre.
Por lo general, se puede construir en una finca rústica una caseta de aperos, pero hay que cumplir con una serie de requisitos. “Dejando a salvo aquellos terrenos rústicos con especial protección, se debe contar con la denominada unidad mínima de cultivo para poder realizar algún tipo de construcción relacionada con los usos mencionados”, recalca Carrasco.
Además, para conocer las limitaciones con respecto a sus características, materiales y dimensiones, es necesario acudir a las normativas y reglamentos de cada ayuntamiento.
Gasolineras
Otro tipo de edificación contemplada dentro de la legislación es el de las estaciones de servicio.
¿Se puede instalar una casa prefabricada en terreno rústico?
Hay terrenos no urbanizables donde es posible instalar una vivienda móvil de cualquier material para aprovechar el espacio, pero todo dependerá del ayuntamiento del municipio en cuestión. Esto se debe a que las viviendas móviles, al no estar fijadas al suelo, pueden ser autosuficientes, sin conexión a suministros de luz o agua.
¿Cuántos metros de terreno rústico necesito para construir?
Por lo general, la superficie mínima legal de una parcela en la que se quiera construir debe ser de al menos 2.000 m2.
Sanciones por construir en terreno rústico
Normalmente, las comunidades autónomas y los municipios dividen el suelo no urbanizable en dos categorías: suelo no urbanizable protegido y suelo no urbanizable común.
Construir o edificar en suelo no urbanizable sin los permisos municipales necesarios para ello, supone penas de prisión y multas a los promotores, constructores o técnicos directores, tal y como establece el artículo 319 del Código Penal español.
Conclusión
La normativa se reparte entre estatal, autonómica y municipal por lo que, la pregunta de qué se puede o no se puede edificar en terreno rústico carece de respuesta genérica. Esto puede generar incertidumbre y suponer trabas en el mercado de la compraventa de fincas rústicas.
Por ello, Cocampo intenta en sus comunicaciones con la administración instar a un cambio y promover la transparencia en el mercado de las fincas rústicas.
Terrenos no urbanizables por provincias
Glosario de términos
- Planeamiento Urbanístico: Conjunto de instrumentos mediante el que se ordenan los usos del suelo y se regulan las condiciones para su transformación.
- Catastro: Registro administrativo dependiente del Estado que reúne todos los bienes inmuebles y permite saber su delimitación y ubicación.
- Registro de la Propiedad: Publicación oficial que inscribe todos los bienes inmuebles de su circunscripción para ofrecer seguridad jurídica en las operaciones inmobiliarias.
- Unidad mínima de cultivo: Superficie suficiente que permite el correcto desarrollo de las actividades propias del suelo rústico. Se establece de manera distinta dependiendo de si se trata de fincas de secano o de regadío.
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