La segregación de una finca es un aspecto para tener en cuenta en el ámbito urbanístico. Y es que este proceso legal, mediante el cual se divide una finca en una o varias parcelas independientes, puede ser necesario en más supuestos de los que se cree.
En este artículo, Cocampo explica qué significa segregar un terreno, los principales motivos para ello, los requisitos exigidos, los pasos a seguir y cuánto cuesta hacerlo.
Índice de contenidos
¿Qué es exactamente la segregación de una finca?
Para entender qué significa segregar un terreno, primero hay que saber qué es segregar un terreno exactamente.
Definición
La segregación de un terreno es un procedimiento legal a través del cual se separa una parte de una finca matriz para formar una o varias parcelas nuevas e independientes.
La finca original continúa existiendo y conserva su referencia catastral y registral. A lo/s trozo/s de terreno extraídos de la finca matriz, por su parte, se les asigna una nueva parcela y referencia catastral.
¿Cuál es la diferencia clave entre segregar y dividir un terreno?
La diferencia entre segregar y dividir una finca es que en la segregación la finca matriz sigue existiendo.
Por el contrario, cuando se lleva a cabo una división, la finca original deja de existir y se convierte en varias fincas nuevas. Cada una de ellas, tiene su propia referencia catastral.
¿Qué es una parcela segregada y qué implicaciones tiene?
Una parcela segregada es la nueva parcela resultante del acto de segregación. Esta adquiere una referencia catastral distinta y puede inscribirse como una finca independiente.
Las implicaciones que tiene una parcela segregada son:
- Puede ser vendida, donada, arrendada o administrada de manera independiente respecto a la finca original, con la condición de que cumpla la normativa.
- La finca matriz, tras la segregación, queda con una superficie menor y tiene que seguir ateniéndose a la normativa urbanística.
- La alteración de la representación gráfica, la georreferenciación y las coordenadas se tienen que notificar en el Catastro y en el Registro.
- Desde el punto de vista fiscal, conlleva gastos notariales, registrales e impuestos.
Principales motivos para segregar un terreno
Hay numerosos motivos por los que se decide segregar un terreno. Los más frecuentes son:
- La venta de una parte de la finca.
- La construcción de una o varias viviendas nuevas.
- El reparto de una herencia entre varios herederos.
- La aportación de la parcela a una sociedad o proyecto.
Venta de una porción de la finca
La venta de una porción de la finca es el motivo más habitual por el que se opta por una segregación.
La segregación de una finca para vender una parte se lleva a cabo muchas veces cuando el propietario quiere dividir el terreno en parcelas independientes sin deshacerse de la totalidad de la propiedad.
Construcción de una o varias viviendas nuevas
En los proyectos de desarrollo urbano, la segregación permite que se creen parcelas independientes para construir nuevas viviendas, y que la finca se adapte al planeamiento municipal respetando los parámetros de edificabilidad.
Reparto de una herencia entre varios herederos
Otro caso común es segregar una finca por herencia. En las fincas compartidas por varios herederos, la segregación cobra relevancia, pues hace que se pueda repartir físicamente y deje de haber copropiedad.
Al segregar la finca, cada uno de los herederos recibe su parcela individual. Lo anterior, además de evitar conflictos, simplifica la gestión.
Aportación de la parcela a una sociedad o proyecto
También, se puede segregar una parte de una finca para cederla a una sociedad o utilizarla para un proyecto concreto.
Esto suele ocurrir, sobre todo, en las operaciones de inversión o en las reorganizaciones patrimoniales.
Requisitos para segregar un terreno: lo que debe cumplir
La segregación de una finca tiene que ceñirse a unos requisitos generales y a unos requisitos específicos en función del tipo de suelo (urbano, urbanizable o rústico).
Requisitos generales: el proyecto de segregación
La segregación tiene que cumplir, sea cual sea el tipo de suelo, con las siguientes condiciones:
- Inscripción en el Registro de la Propiedad. La finca matriz tiene que estar inscrita y disponer de una referencia catastral.
- Cumplimiento de la normativa. Las parcelas obtenidas tienen que ajustarse a la normativa urbanística en lo relativo a superficie mínima, acceso, frente a vía pública, servicios, edificabilidad, etc.
- Proyecto técnico de segregación. Se debe constar de un proyecto técnico elaborado por un profesional competente (arquitecto, ingeniero o topógrafo) con memoria, planos, georreferenciación y coordenadas UTM.
- Licencia de segregación o declaración de innecesaridad. Tiene que obtenerse una licencia municipal de segregación o declaración de innecesaridad en el ayuntamiento antes de acudir al notario.
- Notificación al Catastro. La segregación tiene que comunicarse al Catastro mediante la presentación de la representación gráfica georreferenciada de las nuevas parcelas.
Requisitos específicos para fincas urbanas
Los requisitos para segregar una parcela urbana exigidos giran en torno a seguir los criterios previstos en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU):
- Superficie mínima edificable. Las parcelas resultantes deben tener la superficie mínima exigida por el planeamiento.
- Acceso y frente a vía pública. Las parcelas tienen que contar con acceso directo a la vía pública y disponer del frente mínimo dispuesto en el PGOU.
- Alineaciones y retranqueos. Se tienen que obedecer las alineaciones, retranqueos y distancias a los linderos contemplados en la normativa urbanística.
- Edificaciones existentes. Las construcciones que haya en la finca tienen que adaptarse a la normativa después de la segregación.
Requisitos específicos para fincas rústicas
Uno de los requisitos para segregar una finca rústica más importantes es contar con la Unidad Mínima de Cultivo (UMC). Esta es la superficie mínima que debe tener una finca rústica para ser explotable.
- Unidad Mínima de Cultivo. Todas las parcelas generadas deben tener una superficie mayor que la Unidad Mínima de Cultivo estipulada por la comunidad autónoma para poder llevar a cabo la segregación. Esta exigencia de metros mínimos para segregar una finca rústica tiene como finalidad impedir el minifundismo y procurar la viabilidad económica de las explotaciones.
No obstante, conviene conocer que hay casos, como los usos públicos o los proyectos de interés general, en los que la Administración agraria puede autorizar una excepción a esta regla.
Cómo segregar un terreno paso a paso
En este punto, se preguntará cómo segregar un terreno. Los pasos que se deben seguir para hacerlo son:
Paso 1: estudio de viabilidad y contratación de un técnico
En primer lugar, se tiene que analizar la viabilidad de la segregación de acuerdo con la normativa urbanística, la clasificación del suelo, los accesos, los servicios, las servidumbres y las superficies mínimas.
Es necesario contratar, por tanto, a un técnico (arquitecto, ingeniero o topógrafo) que haga los levantamientos topográficos pertinentes y elabore un informe previo.
Paso 2: creación del proyecto de segregación
La viabilidad de la segregación tiene que justificarse mediante un proyecto técnico. Este se tiene que encargar al técnico y debe constar de:
- Plano de la finca matriz y de las parcelas resultantes.
- Coordenadas georreferenciadas UTM y superficie exacta de todas las parcelas.
- Memoria justificativa del cumplimiento de la normativa y de los motivos de la segregación.
- Comprobación de que todas las parcelas siguen los requisitos técnicos y legales requeridos.
Paso 3: solicitud de la licencia municipal de segregación en el ayuntamiento
Toda segregación de terrenos requiere una licencia urbanística, en específico una licencia de segregación. Esta se solicita en el área de Urbanismo del ayuntamiento del municipio donde está la finca.
En los casos en los que la licencia no haga falta, se tiene que solicitar una declaración de innecesaridad. Este documento acredita que no es obligatorio tramitar la licencia para llevar a cabo la segregación.
La solicitud de la licencia (o de la declaración de innecesaridad) tiene que presentarse acompañada de:
- El proyecto de segregación.
- El justificante de pago de la tasa por la expedición de la licencia o de la declaración.
- El Documento Nacional de Identidad (DNI) del solicitante.
- El título de propiedad de la finca.
- La referencia catastral.
El ayuntamiento revisa que la documentación es correcta y que el proyecto respeta la normativa urbanística municipal y los requisitos de planificación territorial.
Si todo está bien, se concede la licencia o se emite la declaración de innecesaridad.
Paso 4: escritura pública de segregación ante notario
Una vez se tiene la licencia municipal de segregación o, en caso contrario, la declaración de innecesaridad, hay que formalizar la segregación mediante escritura pública ante notario.
Sin escritura, la/s parcela/s no pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad, puesto que únicamente se pueden registrar los actos documentados mediante escritura pública.
Así pues, se tiene que acudir al notario para firmar la escritura.
Paso 5: inscripción en el Registro de la Propiedad y el Catastro
Como último paso, la/s parcela/s segregada/s tienen que inscribirse en el Registro de la Propiedad. Y es que esta inscripción es la única forma de que la segregación tenga validez jurídica frente a terceros y las parcelas pasen a tener su propio folio registral.
Además, hay que notificar la segregación al Catastro, de manera que la representación gráfica y catastral de la/s parcela/s obtenidas esté actualizada y se les proporcione una nueva referencia catastral.
¿Cuánto cuesta segregar un finca?
Y ¿cuánto cuesta segregar una finca? Resulta complicado dar un precio exacto. Al fin y al cabo, el precio para segregar una finca está condicionado por:
- Los honorarios del técnico competente.
- Las tasas municipales por la licencia.
- Los gastos de notaría.
- Los costes del Registro de la Propiedad.
- Los impuestos, en particular, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
Honorarios del técnico competente
Los honorarios del técnico competente engloban el levantamiento topográfico y la elaboración del proyecto.
El levantamiento topográfico para segregación tiene un precio de 150 a 1.000 euros aproximadamente.
El proyecto de segregación cuesta entre 500 y 2.000 euros. Sin embargo, este precio puede subir o bajar dependiendo del tipo de finca, la ubicación y la complejidad del proyecto.
Tasas municipales por la licencia
El ayuntamiento cobra una tasa por la expedición de la licencia de segregación o la obtención de la declaración de innecesaridad.
Su importe está regulado en la Ordenanza Fiscal del ayuntamiento correspondiente al municipio donde se encuentra la finca. Y está sujeto al número de parcelas resultantes de la segregación, al valor catastral y al tipo de suelo (urbano, urbanizable o no urbanizable).
El precio va de los 30 a los 150 euros o más, generalmente.
Gastos de notaría
La segregación tiene que formalizarse en escritura pública ante notario, una vez recibida la licencia de segregación o, en su defecto, la declaración de innecesaridad.
Los notarios cobran unos honorarios por redactar y otorgar la escritura, que están regulados por ley, en concreto por el Real Decreto 1426/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios. Los honorarios rondan entre los 150 y los 500 euros.
Costes del Registro de la Propiedad
Los honorarios de los registrados constituyen otro gasto al segregar una finca. Los registradores cobran por inscribir la escritura pública de segregación y por abrir los folios registrales para las nuevas parcelas.
Los honorarios de los registradores, al igual que los de los notarios, están regulados por ley. En este caso, por el Real Decreto 1427/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad. Estos honorarios suponen entre 60 y 200 euros.
Impuestos: Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Como la segregación de una finca tiene que formalizarse mediante escritura pública ante notario, hay que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
El impuesto se calcula aplicando al valor declarado de la porción segregada (no sobre el total de la finca original) un tipo impositivo. Este es, por lo general, de entre el 0,5% y el 1,5%, según la comunidad autónoma.
En una segregación, el sujeto pasivo del AJD (quien debe pagarlo) es el propietario del terreno, conforme a lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, al ser quien insta o solicita la escritura.
Si se transmite la parcela segregada, también puede aplicarse el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o, si es urbana, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o “Plusvalía Municipal”.
| Coste de segregar una finca | |
|---|---|
| Tipo de trámite | Precio aproximado |
| Levantamiento topográfico | 150 – 1.000 € |
| Proyecto de segregación | 500 – 2.000 € |
| Tasas municipales | 30 – 150 € o más |
| Gastos de notaría | 150 – 500 € |
| Costes del Registro de la Propiedad | 60 – 200 € |
| Impuesto AJD | 0,5% – 1,5% del valor de la parcela segregada |
Preguntas frecuentes sobre la segregación de terrenos
¿Se puede construir en una parcela segregada?
Sí, se puede construir en una parcela segregada. Pero, para poder hacerlo, hay que respetar una serie de requisitos. Las condiciones para construir son diferentes en función del tipo de suelo.
En suelo urbano, la parcela tiene que ser edificable conforme al Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio. Es decir, tiene que disponer de una superficie mínima edificable, que generalmente es de 600 m², aunque varía según la normativa municipal.
Asimismo, debe tener acceso directo a la vía pública, un frente mínimo y contar con los servicios básicos para uso urbano de agua, luz y alcantarillado.
La construcción, además, tiene que atenerse a los parámetros de edificabilidad, ocupación, alturas, retranqueos y distancias a otras edificaciones. Y es imprescindible solicitar una licencia urbanística en el ayuntamiento antes de empezar a construir.
En suelo rústico, la construcción está permitida si forma parte de alguna de las excepciones contempladas en la normativa urbanística municipal o autonómica.
Entonces, la finca segregada tiene que superar la Unidad Mínima de Cultivo (UMC) fijada por la comunidad autónoma, tener acceso directo a la vía pública y no formar un núcleo de población.
También, debe disponer de servicios autónomos (pozo, fosa séptica, energía solar) y, en algunos casos, constar de un estudio de integración paisajística.
Igualmente, se tiene que solicitar una licencia de obras en el ayuntamiento y atenerse a los parámetros de edificabilidad, ocupación, alturas, retranqueos y distancias a otras construcciones.
¿Cuánto tiempo se tarda en segregar un terreno?
El tiempo que se tarda en segregar un terreno depende, sobre todo, de tres factores: el tipo de suelo (urbano, urbanizable o no urbanizable), la complejidad del caso y la zona geográfica donde esté ubicado.
En suelo urbano, el proceso es, en general, más rápido y se completa en entre dos y seis meses. En suelo rústico, por el contrario, los plazos son mayores, de seis a doce meses aproximadamente.
Si existen construcciones, cargas o gravámenes (como servidumbres o hipotecas) o conflictos con colindantes, el proceso puede alargarse.
¿Quién paga los gastos de la segregación?
Por defecto, los gastos de notaría, registro o topografía corresponden al vendedor, puesto que es el interesado y quien puede realizar la segregación por ser propietario del terreno.
No obstante, los gastos de la segregación pueden ser asumidos por cualquiera de las partes si así lo acuerdan expresamente, en virtud de la libertad contractual.
La única excepción es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que debe ser abonado por el vendedor, según explica JL Casajuana Abogados, especialistas en derecho administrativo.
¿Es posible segregar una finca que pertenece a varios propietarios (proindiviso)?
Sí, es posible segregar una finca en proindiviso, es decir, una finca que pertenece a varios propietarios sin división física. Para hacerlo, todos los copropietarios tienen que dar su consentimiento.
Si alguno se opone, se puede recurrir a la división judicial de la finca. A través de este procedimiento judicial, un juez decide cómo repartirla o, si no es posible, ordena venderla y dividir el dinero entre los copropietarios.
¿Quién puede firmar un proyecto de segregación?
El proyecto o plano de segregación tiene que estar firmado por un profesional colegiado con la titulación habilitante para realizar trabajos de topografía y delimitación de fincas.
En suelo urbano, lo firma generalmente un arquitecto o arquitecto técnico.
En suelo rústico o no urbanizable, lo más habitual es que lo firme un ingeniero agrónomo o un ingeniero técnico agrícola.
Fuentes
- Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Garrido Estudios
- JL Casajuana Abogados
