Cómo conocer el valor catastral de una finca

Conocer el valor catastral de una finca, ya sea urbana o rústica, es fundamental para saber los impuestos inherentes a la compraventa y tenencia de bienes inmuebles. En este artículo, Cocampo explica qué es el valor catastral de una finca y cómo se calcula.

¿Qué es el valor catastral de una finca?

El valor catastral de una finca es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos del Catastro. Está compuesto por el valor catastral del suelo y el valor catastral de la construcción, y se corrige de acuerdo con las características del inmueble.

Valor catastral = Valor catastral del suelo + Valor catastral de la construcción

Para su cálculo, se emplean los criterios y normas técnicas de valoración recogidos en la Ponencia de valores del municipio donde está la finca.

Este valor queda registrado en el Catastro Inmobiliario, un registro administrativo público, dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública, que contiene la descripción de todos los inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales del país.

Tipos de inmuebles según Catastro

El Catastro clasifica los bien inmuebles en tres tipos: rústicos, urbanos y de características especiales.

Bienes inmuebles rústicos

Son aquellos cuyo suelo es de naturaleza rústica y, en consecuencia, no son de naturaleza urbana ni están integrados dentro de un bien inmueble de características especiales.

Bienes inmuebles urbanos

Inmuebles cuyo suelo es de naturaleza urbana a efectos catastrales.

Bienes inmuebles de características especiales

Conjunto complejo de uso especializado compuesto por suelo, edificios, instalaciones y obras de urbanización y mejora, que constituye un único bien inmueble a efectos catastrales.

Forman parte de los inmuebles de características especiales:

• Autopistas, carreteras y túneles de peaje.
• Aeropuertos y puertos comerciales.
• Presas, saltos de agua y embalses.
• Inmuebles para la producción de energía eléctrica, gas y refino de petróleo.
• Centrales nucleares.

Para qué sirve

El valor catastral de un terreno tiene principalmente una finalidad fiscal, porque se usa como base imponible, o sirve como referencia, para establecer determinados impuestos, como:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Impuesto municipal de carácter anual que se calcula multiplicando el valor catastral por el tipo impositivo fijado por el ayuntamiento del municipio donde se sitúa la finca.
• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), coloquialmente conocido como Plusvalía Municipal. Impuesto municipal que grava el incremento del valor de la finca desde la adquisición hasta la venta. Hay dos métodos para calcularlo: el objetivo y el real. En el sistema objetivo, se aplica un coeficiente, determinado por el ayuntamiento, al valor catastral. Este impuesto sólo es aplicable a fincas urbanas; por lo general, las fincas rústicas están exentas de Plusvalía Municipal.
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Los propietarios de una finca urbana en España que no está alquilada ni destinada a una actividad económica, aunque se utilice para uso propio o permanezca vacía, deben tributar por el IRPF si son residentes fiscales en el país, o por el IRNR si no lo son. La razón es que Hacienda entiende que estos inmuebles generan un beneficio potencial a su dueño, conocido como renta imputada. La renta imputada se calcula multiplicando el valor catastral por un porcentaje aplicable.

Desde Auren España, firma de abogados y asesores fiscales, señalan que es importante no confundir el valor catastral de una finca con el “valor de referencia”, que entró en vigor a partir de 2022.

Según explica la firma a Cocampo, este “valor de referencia” (aprobado por Ley 11/2021, de 9 de julio) se define como aquel valor determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro, que se corresponde con el precio más probable por el que podría venderse un inmueble entre partes independientes y libres de cargas.

Este valor puede llegar a servir de referencia a efectos de determinados impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

El valor catastral de un terreno puede servir también como una primera referencia o aproximación del precio al que podría comprarse o venderse en el mercado. No obstante, según lo estipulado en el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, el valor catastral debe siempre ser inferior al valor de mercado.

Cómo calcular el valor catastral

Al calcular el valor catastral de una finca se tienen en cuenta varios aspectos, entre los que destacan:

• Ubicación.
• Circunstancias urbanísticas que afectan al suelo, como la localización de la finca dentro del municipio donde se sitúa, su orientación o las restricciones de uso.
• Potencial del suelo para la producción.
• Existencia de construcciones. En caso de haber edificaciones, se valoran los costes de construcción, los honorarios y tributos que gravan la construcción, su carácter histórico-artístico, su uso o destino, su calidad y su antigüedad.
• Tipo de uso del suelo. En fincas urbanas, puede ser residencial, comercial, industrial… En fincas rústicas, puede ser agrícola, ganadero, forestal, etc. En función del principal tipo de uso de la finca, el valor puede subir o bajar.
• Gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.
• Valor del suelo.
• Valor de la construcción.
• Situación y valor del mercado. La situación del mercado inmobiliario y la demanda de fincas similares en él pueden incrementar o disminuir el valor catastral.

Es importante saber que el valor catastral de un terreno no tiene por qué ser siempre el mismo, puede actualizarse anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Asimismo, el ayuntamiento correspondiente puede aplicar bonificaciones, recargos o ajustes que se aplican sobre el valor catastral.

Cocampo recomienda que, cuando se quiera calcular el valor catastral de una finca, se sigan los métodos definidos por el Catastro, si la valoración en cuestión no aparece publicada en el propio Catastro.

Tipos de valoraciones

La valoración de bienes inmuebles puede realizarse tanto sobre inmuebles individuales (como fincas) como sobre territorios completos. Según el fin de la valoración, se distinguen los siguientes tipos:

• Evaluación de bienes inmuebles individuales. Se trata de valoraciones centradas en el valor individual de un bien inmueble, como una finca.
• Evaluación de la riqueza territorial de un territorio. En esta circunstancia, no se valora una finca específica, sino todo el territorio o la zona en su conjunto. El objetivo es valorar la zona como fuente de recursos para el desarrollo territorial.
• Evaluación de la totalidad del territorio. Este tipo de valoración se centra en un territorio más amplio (una región, una comarca…) y asigna valores específicos a cada una de las unidades dentro de ese territorio, como parcelas, fincas o terrenos. Aunque se valora el conjunto del territorio, se mantiene un enfoque detallado sobre cada unidad para determinar su valor dentro del contexto general del territorio.

Formas de calcular el valor catastral de una finca

Existen diferentes métodos para calcular el valor catastral de fincas rústicas y urbanas, que se clasifican del siguiente modo, según los investigadores de la Universidad de Almería Javier Calatrava Leyva y Rafael Cañero León:

• Métodos sintéticos o comparativos.
• Métodos analíticos.
• Métodos econométricos.
• Métodos basados en valores subjetivos.

A continuación, se describen los métodos aplicados con mayor frecuencia:

Método de comparación o sintético

Es el método más utilizado para calcular el valor catastral de una finca rústica, si bien también se utiliza en el ámbito de las fincas urbanas.

El método de comparación o sintético consiste en comparar la finca objeto de valoración con otras de características similares y cercanas, utilizando datos de transacciones recientes.

Para aplicarlo, el primer paso es recopilar los datos de transacciones recientes de propiedades similares y ubicadas en la misma zona geográfica que la finca a valorar. Después, se analizan las diferencias entre la finca en cuestión y las otras fincas.

A continuación, se realizan ajustes según factores como la superficie, el estado de conservación, entre otros. Por último, se calcula una media ponderada de los valores ajustados de las fincas comparables para obtener el valor de la finca objeto de valoración.

Ventajas del método de comparación o sintético

• Sencillo de aplicar. Es un método que resulta fácil de utilizar, siempre que se disponga de suficiente información sobre compraventas recientes.

Desventajas del método de comparación o sintético

• Dificultad para obtener datos. El mercado de fincas rústicas se caracteriza por su opacidad, lo que dificulta el acceso a información sobre precios, a diferencia de lo que ocurre con las fincas urbanas. Este método, para llevarse a cabo con precisión, requiere contar con suficientes datos. Por tanto, si el inmueble a valorar es una finca rústica, el comprador debe conocer la zona o desplazarse hasta allí para obtener la información.
• Obstaculiza la valoración de fincas con características únicas. Pueden surgir obstáculos a la hora de encontrar propiedades comparables cuando la finca que se quiere valorar dispone de características únicas.
• Subjetividad en los ajustes. Los ajustes realizados para comparar las fincas pueden ser subjetivos, al depender del criterio del profesional que realiza la valoración.

Método de capitalización de rentas

El método de capitalización de rentas o analítico se utiliza tanto para fincas urbanas como rústicas, sobre todo, cuando se trata de inmuebles arrendados o con fines económicos, 

Este método consiste en utilizar los ingresos que genera una finca para calcular su valor catastral. 

Cuando se considera una renta de explotación constante a lo largo del tiempo, el valor de capitalización se obtiene mediante la siguiente fórmula:

Valor de capitalización = Renta neta anual / Tasa de capitalización

Donde:

• Renta neta anual: ingresos anuales obtenidos por la finca, menos los gastos anuales asociados al inmueble, como los gastos de mantenimiento, las tasas, los impuestos y los gastos derivados de la venta.
• Tasa de capitalización: por lo general, se utiliza la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.

Ventajas del método de capitalización de rentas

• Fácil de aplicar. La fórmula del método de capitalización de rentas es fácil de aplicar si se conoce la renta neta anual.
• Mayor objetividad. Como el valor se calcula a partir de la renta anual generada por la finca y una tasa de capitalización establecida, este método presenta una menor subjetividad en comparación con otros.

Desventajas del método de capitalización de rentas

• Limitado a inmuebles susceptibles de producir rentas. Este método sólo se puede aplicar a inmuebles susceptibles de producir rentas, como inmuebles arrendados o con fines económicos.
• Sensibilidad a la tasa de capitalización. Es muy sensible a la tasa de capitalización empleada.

Método residual estático

El método residual estático se aplica principalmente a las fincas urbanas para determinar el valor del suelo. Permite estimar el valor del suelo a partir del valor que tendría el inmueble una vez finalizado el proyecto de desarrollo.

A diferencia del método residual dinámico, el estático no tiene en cuenta la variable del tiempo. Como consecuencia, tanto el valor de mercado del producto inmobiliario final como los costes, gastos y beneficios que se restan para calcular el valor del suelo, son considerados con valores actuales.

Valor residual = Valor de mercado del producto inmobiliario final – Costes de construcción

Donde:

• Valor de mercado del producto inmobiliario final: valor que tendrá el inmueble una vez finalizado el proyecto de desarrollo.
• Costes de construcción: gastos relacionados con la ejecución por contrata del inmueble, así como con su promoción, comercialización y financiación. Además, incluye el beneficio del promotor.

Ventajas del método residual estático

• Simplicidad. El método residual estático destaca por la simplicidad de su aplicación en comparación con el método residual dinámico, debido a que se usan valores actuales.

Desventajas del método residual estático

• Omite la variable del tiempo. Todos los valores se calculan sin tener en cuenta la variable del tiempo, es decir, como si fuesen actuales. Así pues, es desaconsejable en proyectos a largo plazo.

Método del coste de reposición

En aquellas situaciones en las que la finca cuenta con construcciones, se utiliza el método del coste de reposición para valorar dichas edificaciones. 

Este método estima el valor catastral en función de lo que costaría construir una propiedad igual o similar, en términos de características y calidad, a la que se está valorando, utilizando materiales y técnicas actuales.

Valor de la construcción = Coste de Reposición Bruto (CRB) – Depreciación 

Donde:

• Coste de Reposición Bruto: engloba el valor unitario por metro cuadrado y la superficie total construida.
• Depreciación: es la pérdida de valor que experimenta la finca por su antigüedad y estado de conservación.

Ventajas del método del coste de reposición

• Permite determinar el valor de fincas con características únicas. Este método pone el foco en el valor de uso y funcionalidad de la finca, en vez de en la comparación de propiedades comparables. Lo anterior facilita la valoración de fincas con características únicas.

Desventajas del método del coste de reposición

• Dificultad para capturar el valor real del inmueble. El método de coste de reposición no tiene en cuenta los ingresos generados por la finca.

Cómo se puede consultar el valor catastral de una finca

Como se puede observar, es conveniente conocer el valor catastral actualizado antes de poner una finca en el mercado, con el fin de evitar sorpresas a la hora de pagar impuestos. Para saber más en este sentido, puede leer nuestro artículo sobre los impuestos al vender una finca.

Cualquier persona que sea titular catastral o que acredite tener un interés legítimo puede consultar el valor catastral de una finca. Existen cuatro formas de hacerlo:

1. Sede Electrónica del Catastro

El valor catastral de una finca puede consultarse a través de la Sede Electrónica del Catastro. Para ello, se deben llevar a cabo las siguientes acciones:

1. Acceder a la Sede Electrónica del Catastro (https://www.sedecatastro.gob.es/).
2. Identificarse mediante certificado digital, DNI electrónico o sistema Cl@ve.
3. Consultar el valor catastral de la finca, lo que se puede hacer de dos maneras. Por dirección, introduciendo la dirección exacta de la finca. Por referencia catastral, que puede encontrarse en el recibo del IBI o en la escritura de compraventa.
4. Obtener el valor catastral de la finca rústica o urbana.

2. Consulta telefónica

Otro modo de acceder a él es por teléfono, para lo que se debe:

1. Llamar a la Línea Directa del Catastro (91 387 45 50). La Línea Directa del Catastro tiene un horario de atención de lunes a viernes de 09:00 a 19:00 horas.
2. Identificarse como titular catastral.
3. Solicitar el valor catastral.
4. Obtener el valor catastral de la propiedad.

3. Consulta presencial en las Oficinas del Catastro

También es posible obtenerlo acudiendo presencialmente a las Oficinas del Catastro o a los Puntos de Información Catastral (PIC), situados en los ayuntamientos, siguiendo estos pasos:

1. Identificar la Oficina del Catastro o el Punto de Información Catastral (PIC) correspondiente.
2. Solicitar una cita previa llamando a la Línea Directa del Catastro (91 387 45 50).
3. Preparar la documentación que acredite que se es el titular catastral de la finca.
4. Acudir a la Oficina del Catastro el día de la cita.
5. Solicitar el valor catastral, para lo que es necesario identificarse como el titular catastral (acreditando la documentación pertinente) y conocer la referencia catastral.
6. Obtener el valor catastral del terreno, rústico o urbano.

4. Recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El cuarto medio para consultar el valor catastral de un terreno rústico o urbano es consultar el último recibo del IBI, puesto que en este documento se detalla el valor catastral. En este sentido, los pasos para seguir son:

1. Localizar el último recibo del IBI.
2. Identificar el valor catastral en el recibo. En este documento puede indicarse únicamente el valor catastral o aparecer también el valor catastral del suelo y el valor catastral de la construcción.

Fuentes

• Agencia Tributaria
• Boletín Oficial del Estado (BOE)
• Formació FMC
• Revista Investigación agraria. Producción y protección vegetales
• Portal de la Dirección General del Catastro

[Este contenido ha sido redactado en colaboración con la firma de abogados y asesores fiscales Auren España con el fin de asegurar la calidad de la información. Para más detalles, puede contactar con Auren España a través del correo electrónico fernando.jimenez@auren.es]