¿Se puede vender parte de una finca sin segregar? Guía completa

Si es copropietario de una finca en proindiviso o ha heredado una finca junto con otros familiares y está considerando vender su parte, probablemente se pregunte si se puede vender parte de una finca sin segregar. También, si es un inversor interesado en adquirir un porcentaje de una finca sin comprarla en su totalidad.

En esta guía completa, Cocampo explica cómo funciona la venta en proindiviso, cuáles son los riesgos para compradores y vendedores y por qué la segregación es la alternativa más segura.

La respuesta corta: sí, pero con matices importantes

En efecto, se puede vender parte de una finca sin segregar, pero con algunos matices que conviene tener en cuenta. Esto se hace a través de la figura jurídica del proindiviso, que está regulada en el Código Civil.

Entendiendo el concepto clave: la venta en proindiviso

La venta en proindiviso es un tipo de transmisión de propiedad en la que un copropietario vende su cuota o porcentaje sobre toda una finca, sin modificar físicamente el terreno ni crear un nuevo folio registral en el Registro de la Propiedad.

En el proindiviso, cada copropietario tiene una cuota abstracta del derecho de propiedad sobre toda la finca. Como resultado, todos los copropietarios son dueños de la propiedad en conjunto. Ninguna de las partes tiene derecho total sobre la finca, la titularidad del bien completo se comparte con los demás copropietarios.

La cuota se inscribe en el Registro de la Propiedad sin alterar la geometría de la finca y sin tener que obtener una licencia de parcelación, siempre que no existan indicios de fraccionamiento de hecho.

¿Qué compra realmente la persona? Un porcentaje, no una parte física

En la venta de una finca en proindiviso, el comprador adquiere la cuota de propiedad del vendedor, es decir, la parte proporcional que le corresponde del bien, y se convierte en copropietario junto con los demás dueños.

El comprador, por tanto, no obtiene una parte concreta y delimitada de la finca, sino la participación indivisa del vendedor. Así, tiene derechos sobre la totalidad de la finca en proporción a su cuota.

Por ejemplo, puede usar y disfrutar del bien con los demás propietarios, participar en los beneficios que se generen en la finca y vender su cuota a otra persona si lo desea (salvo que exista un pacto de indivisión temporal).

¿Qué es vender una finca en proindiviso o condominio?

Definición legal y cómo se formaliza ante notario

El proindiviso se conoce también como condominio o comunidad de bienes y se da cuando un bien o derecho pertenece pro indiviso a varias personas, según establece el Código Civil.

La venta se instrumenta mediante escritura pública de compraventa, en la que se identifican la finca registral, la cuota que se vende, el precio y los derechos y obligaciones del comprador.

Una vez abonados los impuestos aplicables, la escritura se presenta para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Como no hay modificación perimetral, no se requiere representación gráfica ni licencia de parcelación.

Diferencias prácticas entre ser propietario único y copropietario

Cuando se es propietario único, se tiene la titularidad completa de la finca. Por el contrario, un copropietario tiene una cuota o porcentaje de la finca y comparte la propiedad con otras personas.

El propietario único tiene control total sobre la finca, mientras que el copropietario tiene que acordar todas las decisiones con el resto de los copropietarios.

El propietario único puede usar la finca libremente, siempre respetando la normativa urbanística. El copropietario, sin embargo, tiene que pactar el uso de la finca con los demás propietarios y usarla de acuerdo con lo acordado entre todos.

Si se desea transferir la finca, el propietario único puede hacerlo sin consultar a nadie. Un copropietario, para poder vender su cuota, tiene que notificar a los demás propietarios de modo que puedan ejercer su derecho de adquisición preferente.

Por último, el propietario único asume el 100% de los gastos, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el mantenimiento. En el caso del copropietario, los gastos se reparten proporcionalmente a la cuota de cada propietario.

Riesgos y desventajas de vender (o comprar) sin segregar

La compraventa de una finca en proindiviso tiene riesgos y desventajas tanto para el vendedor como para el comprador.

Para el vendedor: limitaciones futuras y posibles conflictos

Por parte del vendedor, puede resultar difícil encontrar compradores interesados en una finca sin segregar, puesto que estos suelen preferir adquirir un bien completo.

Además, vender la cuota a un tercero puede generar conflictos con las otras partes implicadas. La entrada de un nuevo propietario desconocido puede provocar desconfianza entre los otros copropietarios.

El beneficio de vender una cuota indivisa también es menor que el que se obtendría al vender la parte proporcional de una finca segregada.

Para el comprador: principales problemas a los que se enfrenta

El comprador se enfrenta a la imposibilidad de uso exclusivo y delimitado de la finca, dificultades para construir, problemas para obtener una hipoteca y al derecho de adquisición preferente de los demás copropietarios.

Imposibilidad de uso exclusivo y delimitado

Como se ha mencionado antes, el comprador de una cuota no puede usar una parte concreta de la finca sin el permiso de los demás copropietarios.

En otras palabras, puede disfrutar de la finca, pero tiene que hacerlo respetando siempre lo acordado entre todas las partes. El uso de la finca, pues, no es exclusivo.

Para tener uso exclusivo y estable de una parte concreta del terreno, hay que contar con una estructura jurídica y urbanística que lo respalde, como la segregación o la división.

Dificultades para obtener licencias de obra o construir

Los ayuntamientos conceden licencias urbanísticas sobre parcelas urbanísticamente válidas. Cuando se vende una cuota indivisa de una finca, sin segregarla, esa “porción” no se considera una parcela independiente a efectos legales. El ayuntamiento no la reconocerá para construir o realizar obras.

Problemas para conseguir una hipoteca

Pocas entidades bancarias conceden hipotecas sobre partes indivisas. Esto se debe a que, si el prestatario deja de pagar, el banco no puede ejecutar fácilmente la garantía hipotecaria sobre una porción específica del terreno. Por consiguiente, formalizar una hipoteca sobre un porcentaje de propiedad se vuelve complicado.

Con frecuencia, para obtener el préstamo se tiene que hipotecar la finca completa y, en consecuencia, se debe contar con el consentimiento de todos los copropietarios.

Esto ocurre porque el banco exige que todos los copropietarios firmen el contrato como codeudores solidarios, lo que significa que todos son responsables de la deuda y comparten la obligación de pagar las cuotas frente al banco.

En estas circunstancias, algún copropietario puede negarse a firmar la hipoteca e impedir su formalización.

El derecho de adquisición preferente de los otros copropietarios

Los copropietarios de una finca en proindiviso tienen un derecho de adquisición preferente sobre la cuota que otro copropietario quiera vender. Este derecho se divide en dos figuras legales: el derecho de tanto y el derecho de retracto.

Si alguno de los copropietarios ejerce su derecho, el comprador tercero no puede adquirir la cuota, pues debe venderse de manera prioritaria a los copropietarios.

En el ámbito rústico, además, los colindantes pueden ejercer su derecho de retracto en supuestos tasados.

Por tanto, aunque el comprador quiera hacer la inversión, puede que al final no le sea posible llevarla a cabo.

La alternativa correcta: la segregación de fincas

Si lo que se pretende es vender una porción material delimitada, el camino correcto es la segregación o la división.

¿Qué es segregar un terreno y en qué se diferencia de la segregación?

La segregación de un terreno es un procedimiento legal mediante el cual se sustrae una porción de la finca original para crear una parcela nueva e independiente de la finca original. Esta nueva parcela puede venderse, alquilarse o gestionarse por separado.

En la segregación, por tanto, la finca original sigue existiendo. Esta conserva su referencia catastral y a la parcela segregada se les asigna una nueva referencia.

En la división de un terreno, la finca original desaparece. Se sustraen una o varias porciones de la finca original para crear nuevas parcelas independientes, de manera que todas ellas reciben una nueva referencia catastral.

Requisitos generales para poder segregar una parcela

La segregación de un terreno sólo es posible si se cumple con la normativa urbanística y se obtiene una licencia de segregación en el ayuntamiento del municipio donde se encuentra la finca.

Para conseguir esta licencia, las nuevas parcelas tienen que atenerse a los requisitos de ordenación territorial: superficie mínima, alineaciones, accesos, retranqueos, servidumbres y, en su caso, condiciones de cesión o urbanización.

También, hay que presentar un proyecto técnico elaborado por un arquitecto o ingeniero y acreditar la conformidad municipal ante Notaría y Registro.

El caso especial de las fincas rústicas: la unidad mínima de cultivo

Además, para poder segregarse, las fincas rústicas deben cumplir con la Unidad Mínima de Cultivo (UMC) fijada por cada comunidad autónoma y, a menudo, diferenciada por secano, regadío y municipio. Es decir, tanto la finca original como la parcela segregada tienen que respetar esta unidad mínima.

La Unidad Mínima de Cultivo es la superficie mínima que debe tener una finca rústica para que las labores fundamentales de su cultivo puedan realizarse con su conveniente rendimiento.

Proceso paso a paso para vender una parte de su finca de forma legal

Como se ha visto, en España existen dos maneras de vender “parte” de una finca: la venta de la cuota indivisa y la segregación de la finca.

A continuación, Cocampo explica paso a paso cómo llevar a cabo cada una de estas opciones:

Opción A: venta en proindiviso

Los pasos que se tienen que seguir para vender una cuota en proindiviso son:

Paso 1. Verificar la titularidad y la situación registral de la finca

Primero, hay que confirmar que se es realmente propietario de la cuota que se quiere vender.

Esto se hace solicitando una Nota Simple en el Registro de la Propiedad la cual sirve, al mismo tiempo, para comprobar que la finca está libre de cargas y gravámenes.

Por otro lado, hay que comprobar que no existen discrepancias entre el Catastro y el Registro, y consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio donde está la finca con el fin de conocer la clasificación del suelo.

Paso 2. Notificar a los copropietarios la intención de vender

Los copropietarios tienen derecho a adquirir la cuota en proindiviso que se quiere vender antes que cualquier tercero, en las mismas condiciones ofrecidas a este (derecho de tanteo).

Asimismo, tienen derecho a reclamar la cuota posteriormente si no fueron notificados correctamente (derecho de retracto). 

En consecuencia, se tiene que notificar de forma fehaciente (mediante burofax o carta certificada) a los copropietarios la intención de vender, especificando la cuota que se vende, el precio y las condiciones de la venta.

Los copropietarios tienen 30 días naturales para responder. Si no contestan o renuncian al derecho de tanteo dentro de ese plazo, se puede proseguir con la venta a terceros.

Si, por el contrario, uno de los copropietarios manifiesta su voluntad de adquirir la cuota, hay que vendérsela a él en las mismas condiciones que se ofrecieron al tercero.

Paso 3. Recopilar la documentación

Confirmado que se puede continuar vendiendo la finca a un tercero, el siguiente paso es reunir la documentación requerida para formalizar la compraventa de la cuota ante notario. Esto es fundamental para agilizar el proceso.

La notaría, por lo general, solicita la siguiente documentación:

• Título de propiedad debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Documento Nacional de Identidad (DNI) de todas las partes implicadas.
• Referencia catastral de la finca.
• Contrato privado de compraventa, de haberlo.
• Certificado que demuestre estar al corriente de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del ejercicio en curso.

Paso 4. Formalizar la compraventa de la cuota ante notario

En la escritura debe constar la identificación del comprador y del vendedor, así como la identificación precisa del bien (número registral, municipio, superficie total, linderos, referencia catastral, etc.).

Al mismo tiempo, tiene que quedar reflejada la cuota en proindiviso de cada propietario, expresada en porcentaje, el precio de la compraventa y los derechos y obligaciones de cada uno respecto al bien.

La escritura, además, tiene que contar con cláusulas específicas de cumplimiento urbanístico. Las partes deben declarar expresamente que la transmisión no comporta asignación de uso exclusivo ni actos equiparados a parcelación.

De igual modo, se debe imponer al comprador la obligación de abstenerse de singularizar porciones de hecho como, por ejemplo, poner vallas o acometidas.

Paso 5. Abonar los impuestos por la venta e inscripción en el Registro

Como vendedor, hay que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA, según proceda. En uno de nuestros artículos ahondamos en los impuestos a pagar al vender una finca rústica.

Por último, si bien no es obligatorio, resulta conveniente inscribir la cuota en el Registro de la Propiedad. Lo anterior corre a cargo del comprador, pero el vendedor tiene que cerciorarse de que se ha hecho correctamente.

Opción B: proceso de segregación

Los pasos que seguir para segregar una finca son:

Paso 1. Elaborar el proyecto técnico de segregación

En primer lugar, se debe solicitar a un ingeniero o arquitecto la elaboración de un proyecto técnico de segregación.

El proyecto tiene que constar de una memoria descriptiva que:

• Describa la finca matriz.
• Explique el propósito de la segregación.
• Detalle la porción segregada y el resto de la finca matriz tras la segregación.

Se tiene que generar, también, una representación gráfica georreferenciada compatible con el sistema del Catastro.

Paso 2. Solicitar la licencia de segregación en el ayuntamiento

El siguiente paso es acudir al área de Urbanismo del ayuntamiento para solicitar la licencia de segregación o, en su defecto, la declaración de innecesaridad (documento que ratifica que no es necesaria la licencia).

La solicitud se tiene que presentar junto con el proyecto técnico y la representación georreferenciada mencionados anteriormente.

Paso 3. Formalizar la segregación ante notario

Tras obtener la licencia urbanística o la declaración de innecesaridad, hay que redactar la escritura de segregación ante notario.

En ella se tienen que identificar las partes intervinientes y describir detalladamente tanto la finca matriz como la parcela segregada.

Paso 4. Inscribir la segregación en el Registro de la Propiedad

Para concluir, la escritura de segregación se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad.

Esto es importante no sólo para que la segregación tenga efectos frente a terceros, sino también para que la nueva finca exista legalmente como una entidad independiente, con su propio folio registral.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Se puede vender un terreno proindiviso?

Sí, se puede vender la parte de un terreno en proindiviso. Los propietarios tienen derecho a vender su cuota sin necesidad de contar con el consentimiento de los demás copropietarios.

No obstante, los otros propietarios disponen de un derecho de adquisición preferente (derecho de tanteo y retracto). Así pues, es obligatorio notificarles la intención de vender la cuota.

La venta de una cuota en un terreno tiene que formalizarse preferiblemente mediante escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Pero, si la venta atribuye un uso exclusivo de una zona concreta o existen indicios de fraccionamiento de hecho, la operación se considera una parcelación y se tiene que solicitar una autorización urbanística para poder acceder al Registro.

¿Puedo construir en una parcela indivisa en suelo rústico?

Por regla general, no se puede construir en una parcela indivisa en suelo rústico. Construir exige que la actuación recaiga sobre una parcela urbanísticamente válida compatible con la ordenación.

La copropiedad no suple las exigencias de la Unidad Mínima de Cultivo (UMC) ni habilita por sí sola un uso exclusivo.

Por lo tanto, para poder construir en suelo rústico hay que segregar, respetar la UMC y acreditar la conformidad urbanística.

¿Cómo se puede deshacer un proindiviso?

El Código Civil establece que ningún propietario está obligado a permanecer en la comunidad de bienes. Esto significa que cualquiera de ellos puede solicitar la disolución del proindiviso cuando así lo desee.

El proindiviso puede disolverse si los copropietarios acuerdan dividir el terreno. Esto se puede hacer mediante segregación o adjudicando la totalidad a uno de ellos y compensando al resto. Cuando la finca es indivisible o su división la desmerece significativamente, hay que recurrir a la acción judicial de división.

Conclusión: ¿vale la pena vender sin segregar?

A pesar de que se puede vender parte de una finca sin segregar, no siempre es la mejor opción. Vender un terreno sin segregarlo sólo tiene sentido cuando el propósito es incorporar a un socio o coinversor aceptando una convivencia en comunidad, sin usos exclusivos.

Si, en cambio, lo que se quiere es individualizar una porción con uso autónomo, la única solución jurídicamente segura y eficaz es segregar.

En conclusión, la venta en proindiviso es una herramienta completamente lícita para algunos fines concretos. Para el resto de los casos, la opción correcta es la segregación.

Fuentes

• Código Civil
• Conceptos jurídicos
• GMLweb
• ZoneGIS