Al tomar la decisión de adquirir una finca rústica, a los futuros propietarios pueden surgirles dudas sobre situaciones en las que es posible perder la titularidad de la parcela. De hecho, existen una serie de causas legales por las que un propietario puede dejar de ser el titular, ya sea de manera voluntaria o involuntaria.
En este artículo Cocampo recoge 12 razones por las que se puede perder la propiedad de una finca rústica.
Número 1
Adquisición de la finca rústica por un tercero de manera voluntaria
La primera razón es la cesión de manera voluntaria por parte de una persona de un terreno por compraventa, donación o permuta. En la cesión de fincas rústicas el propietario deja de ser el titular de la finca, mientras que a la persona a la que se le transmite el inmueble se convierte en el nuevo propietario.
Este tipo de operaciones son comunes en el mercado de las fincas rústicas. Según la Estadística de Derechos de la Propiedad (ETDP) publicada por el Instituto Nacional de Estadística, en el primer trimestre de 2023 (últimos datos disponibles), se transmitieron 119.244 fincas rústicas, de las que 41.358 fueron en concepto de compraventa, 4.494 de donación y 840 de permuta.
Número 2
Revocación de donación
En los tres primeres meses de 2023, la donación constituyó el cuarto concepto de transmisión en el mercado de las fincas rústicas, según el INE.
Aunque la donación de una finca rústica no puede anularse, existen tres casos especiales por los que se puede revocar la donación de un inmueble y recuperarlo.
- Supervenencia o supervivencia de los hijos. Puede ocurrir que al realizar la donación el donante no tenga descendientes, pero después de la donación sí. En este caso, el donante puede revocar la donación para el retorno del bien donado o, si este no puede ser restituido, la devolución de su valor.
- Ingratitud del donatario, es decir, cuando comete algún delito (como autor, coautor, cómplice o encubridor) contra la persona, el honor o los bienes del donante.
- Incumplimiento de cargas, que ocurre si el donatario deja de cumplir cualquiera de las condiciones que el donante le impulso. El inmueble donado es recuperado por el donante quedando libre de cargas.
Número 3
Expropiación forzosa
Otra de las opciones es la expropiación forzosa. Esta ocurre cuando la Administración del Estado quiere obtener terrenos, otros bienes y derechos por causa de utilidad pública o interés general y priva al propietario de una finca rústica para ello.
A cambio, el titular pierde la propiedad y recibe una indemnización por expropiación del valor del bien expropiado, lo que se conoce como justiprecio o justo precio.
Número 4
Requisa militar en tiempos de guerra
En tiempos de guerra se puede aplicar un tipo de expropiación especial, la requisa militar, regulada en la Ley de Expropiación Forzosa. A través de ella las autoridades militares se apropian de manera temporal o definitiva de aquellos bienes de propiedad privada que sirvan para alcanzar el fin militar.
El titular pierde la propiedad y, después de la apropiación, las autoridades militares le indemnizan con un precio.
Número 5
Nulidad de compraventa
Otro caso en el que el propietario puede perder la propiedad de una finca rústica es que se anule el contrato de compraventa. En este tipo de situaciones, la finca podría volver a ser propiedad del vendedor.
Número 6
Cumplimiento de condición resolutoria en compraventa
Al efectuar la compra de una finca rústica, ambas partes pueden, por ejemplo, pactar que el comprador pague el precio del inmueble en una serie de plazos y establecer una cláusula resolutoria en el contrato de compraventa en el caso de que no se cumpla el pago del precio o alguno de los plazos acordados.
Si el comprador incumple la condición, el vendedor recupera el inmueble transmitido.
Número 7
Adjudicación por embargo
Cuando se finaliza el procedimiento de embargo sobre una finca rústica para garantizar el cobro de la cantidad adeudada por el propietario del bien, el terreno es adjudicado al ejecutante o a un tercero. Por tanto, el dueño pierde la propiedad de las fincas rústicas embargadas.
Número 8
Renuncia o abandono de la finca
Aunque no es una situación frecuente, es posible que el propietario de una finca rústica quiera renunciar a su titularidad. La renuncia se tiene que hacer mediante declaración de voluntad unilateral, por lo que el inmueble se queda sin propietario. En esta circunstancia, la Administración General del Estado pasa a ser el titular, siempre que tramite el expediente correspondiente.
Número 9
Derecho de retracto
Otra situación en la que se puede perder la propiedad de una finca rústica es que se ejerza el derecho de retracto en fincas rústicas, mediante el que una persona puede adquirir con carácter preferente una parcela vendida a un tercero en las mismas condiciones establecidas en el contrato de compraventa. Mediante el retracto, el comprador pierde la finca tras recibir su precio y los gastos en que hayan incurrido.
Número 10
Pacto de retroventa
Al firmar un contrato de compraventa de una finca rústica, se puede acordar de manera complementaria entre ambas partes que el vendedor cuente con el derecho de retractarse de la venta y, por tanto, dejar sin efecto la compraventa. Esto es lo que se conoce como compraventa con pacto de retroventa.
Cuando se materializa el contrato de compraventa con pacto de retroventa, el vendedor readquiere la finca libre de cargas reembolsando al comprador al menos el precio estipulado en el pacto o, si no se específica, el precio de la compra y los gastos de la venta dentro del plazo establecido.
El comprador, en consecuencia, pierde la propiedad de la misma.
Número 11
Accesión invertida
La accesión invertida es una razón más. A través de ella, la persona que edifica o planta en el terreno de otra, siempre que demuestre que lo hizo de buena fe, puede mantener la edificación o la plantación indemnizando al propietario por el terreno ocupado.
Número 12
Prescripción adquisitiva o usucapión
Existe la posibilidad de que una persona pueda adquirir la propiedad de un terreno por el paso del tiempo. Esto es lo que se conoce como prescripción adquisitiva de la propiedad o usucapión. Hay dos tipos de usucapión o prescripción adquisitiva:
- Prescripción ordinaria: una persona ocupa en concepto de dueño el bien durante más de 10 años con buena fe y justo título.
- Prescripción extraordinaria: una persona ocupa en concepto de dueño el bien durante más de 30 años, sin justo título ni buena fe.
Fuentes
- Ley de Expropiación Forzosa.
- Código Civil.
