¿Cuánto cuesta escriturar un terreno?

Aunque la escrituración no es un requisito legal para ser propietario de un terreno, es un proceso recomendable. Escriturar un terreno proporciona seguridad jurídica y ayuda a prevenir problemas, sobre todo, si se quiere vender el terreno en un futuro.

En este sentido, es natural preguntarse cuánto cuesta escriturar un terreno en España. A continuación, Cocampo lo explica.

¿Qué tener en cuenta antes de comprar un terreno?

Para evitar problemas en la escrituración del terreno, hay una serie de aspectos que se pueden tener en cuenta antes de llevar a cabo la adquisición: 

• Situación registral. Un punto relevante es conocer la situación registral del terreno, lo que se puede hacer solicitando una nota simple en el Registro. A través de este documento se puede confirmar que el vendedor es el verdadero propietario, que no existen disputas sobre la propiedad y que el terreno está libre de cargas y gravámenes, como hipotecas, embargos o servidumbres. 
• Situación catastral. Conviene saber los datos específicos de la situación y la superficie del terreno, lo que es posible mediante la solicitud del Certificado Registral en la página web del Catastro.  
• Situación urbanística. Es fundamental identificar el tipo de suelo (urbano, urbanizable y no urbanizable o rústico) para asegurarse de que el terreno se ajusta al uso deseado. Para ello, es aconsejable solicitar una cédula urbanística en el área de urbanismo y vivienda del Ayuntamiento en el que se encuentra el terreno.  
• Impuestos y gastos. También es importante identificar cuáles son los impuestos y gastos administrativos asociados a la compraventa del terreno (notario, impuestos e inscripción en el Registro).  

¿Qué se necesita para escriturar un terreno?

La escrituración de un terreno es el proceso legal por el que se formaliza la propiedad de un terreno a través de una escritura pública. En consecuencia, uno de los requisitos es contar con este documento público.  

Además, para formalizar el proceso de escrituración, el notario requiere que tanto vendedor como comprador entreguen unos determinados documentos. 

El vendedor debe presentar el título de propiedad y el Certificado de Registro de la Propiedad, para acreditar que el terreno está libre de cargas y que él es el legítimo propietario. Además, debe proporcionar su Documento Nacional de Identidad (DNI) o Número de Identidad de Extranjero (NIE) y el recibo de pago de los impuestos correspondientes.  

El comprador, por su parte, debe entregar su DNI o NIE, el Número de Identificación Fiscal (NIF) si es una persona jurídica y el justificante del método de pago pactado entre ambos.

Pasos necesarios para escriturar un terreno

Los pasos necesarios para escriturar un terreno son:

1. Recopilación de la documentación. El comprador y vendedor deben reunir toda la documentación necesaria para la escrituración del terreno.
2. Firma del contrato de compraventa de fincas rústicas. Reunidos los documentos, ambas partes procederán a firmar el contrato, en el que se acordarán los términos y condiciones de la transacción.
3. Elevación del contrato a escritura pública. El siguiente paso es elevar el contrato a escritura pública de compraventa. Este documento es redactado por un notario y firmado por las dos partes ante él.
4. Realización del pago de impuestos. La compraventa de un terreno implica el pago de varios impuestos. Si el terreno que se adquiere es de segunda mano, el comprador deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si es nuevo o lo vende una empresa o profesional, se aplica el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Si el terreno es comprador con hipoteca, se pagan los Actos Jurídicos Documentados (AJD).
5. Inscripción de la escritura en el Registro. Por último, para garantizar la protección legal del terreno, se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad.  

Cuánto cuesta escriturar un terreno en España

Para conocer cuánto cuesta escriturar un terreno en España hay que considerar varios gastos asociados, entre los que destacan:  

• Honorarios del notario. Estos están regulados por ley y dependen del valor del terreno y de la complejidad del documento que se vaya a escriturar.  
• Impuestos. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), aunque varía según la comunidad autónoma, tiene un tipo impositivo generalmente de entre el 6% y el 8% del precio de la compraventa. El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) suele ser del 21%. El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) también varía según la comunidad, con tipos impositivos entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la compraventa. 
• Registro de la Propiedad. La inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad conlleva un coste que depende del valor del terreno. Los honorarios de los registradores, al igual que los de los notarios, están regulados por ley.

Cuánto cobra un notario por una escritura de un terreno

Los honorarios de los notarios por la redacción del documento están regulados por el Real Decreto 1426/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios.  

Para establecerlos, la ley distingue entre dos tipos de documentos: sin y con cuantía. Los destinados a la compraventa llevan implícita una cuantía, que se regula por la siguiente tabla: 

Para determinar cuánto cuesta escriturar un terreno, habrá que añadir a estos honorarios el número de folios del documento, las copias de la escritura y el IVA de la factura, que es del 21%.

¿Se puede vender un terreno heredado sin escritura?

El Registro de la Propiedad se rige por el principio de voluntariedad, por lo que no es obligatorio registrar un terreno heredado para poder venderlo. 

No obstante, es recomendable llevar a cabo este proceso antes de ponerlo a la venta, porque la falta de registro podría dificultar la transacción. Sin la inscripción, los potenciales compradores pueden sentir desconfianza, pues están privados de la seguridad jurídica que ofrece el registro.  

Además de facilitar la venta, la inscripción proporciona al vendedor otros beneficios, como protección legal.  

Cómo escriturar un terreno sin dueño

Es posible que una persona adquiera la propiedad de un terreno sin dueño mediante el proceso legal conocido como prescripción adquisitiva o usucapión. Este proceso permite adquirir la propiedad de un terreno por el paso del tiempo.  

Sin embargo, para que tenga validez, es necesario haber poseído el terreno por el tiempo requerido por la ley y tener pruebas de que se ha estado en posesión del terreno. 

Si se cumplen estos requisitos, se deberá iniciar un procedimiento legal a través de una demandada declarativa de dominio. Sólo si se obtiene una sentencia que confirme que existe posesión, se podrá inscribir el terreno en el Registro.  

Fuentes

• Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes.  
• Real Drecreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios.