Por Regino Coca, fundador y CEO de Cocampo
El Sale & Leaseback, o compra con arrendamiento posterior, es una operación inmobiliaria en la que el propietario de un inmueble (vendedor-arrendatario) vende el mismo a un inversor (comprador-arrendador) con el compromiso de quedarse como arrendatario en las condiciones de precio, renta, contrato y garantías negociadas por las partes.
Este tipo de operaciones inmobiliarias se han ido extendiendo por múltiples sectores desde su origen a mitad del siglo XX, tanto a nivel internacional como nacional, porque permiten a las empresas obtener fondos para acometer nuevas inversiones sin perder el negocio, ya que mediante el arrendamiento continúan llevando a cabo la explotación del inmueble para su actividad.
En España, el Sale & Leaseback ha permitido la expansión del negocio de las cadenas hoteleras, mejorar la eficiencia de los bancos u obtener financiación a las Administraciones Públicas. Recientemente, el mayor interés lo están despertando las cadenas de supermercados, que igualmente han encontrado en esta fórmula la vía para obtener liquidez para su transformación y crecimiento.
En 2020, en Europa, este tipo de operaciones sumaron un total de 8.400 millones de euros, un 8,5% más que el promedio de los cinco años anteriores, de acuerdo a los datos publicados por la consultora inmobiliaria Savills. Y las expectativas son que continúen creciendo.
Una alternativa real
En países como EE.UU. o Australia, con mercados agro avanzados, el Sale & Leaseback es una alternativa real para las explotaciones agrícolas que requieren liquidez para modernizar sus instalaciones o para financiar la compra de nuevas tierras que les permitan alcanzar economías de escala. Obviamente, estas operaciones requieren negocios agro rentables, capaces de pagar las rentas, y con voluntad de crecer o incrementar su rentabilidad.
La realidad es que en España apenas se han hecho públicas operaciones de este tipo. Sin embargo, al enumerar los retos de la economía rural aparecen recurrentemente las necesidades de financiación para afrontar la transformación de la industria y la adquisición-consolidación de tierra que permita alcanzar la rentabilidad deseada, justo lo que el Sale & Leaseback ha permitido en otras industrias.
Pero la oportunidad no termina aquí. Desde el punto de vista inversor se están dando un conjunto de circunstancias que inevitablemente van a hacer que el dinero mire al campo: diversificación frente a la volatilidad de los mercados financieros, exposición a los sectores primarios frente a la inflación, propósito y sostenibilidad (ESG), riesgos regulatorios en alquiler urbano…
No es la solución a todo ni para todos, pero el Sale & Leaseback deberá llegar al campo y aportar su granito de arena a la modernización, profesionalización y visibilidad del sector primario.
Fuentes
