Muro medianero entre parcelas: qué es y qué se puede hacer

Un muro medianero entre parcelas puede generar conflictos entre vecinos. La falta de claridad en los límites de la propiedad y el desconocimiento de los derechos y las responsabilidades de los propietarios sobre estos muros pueden dar lugar a disputas con los colindantes.

Para prevenir posibles problemas, Cocampo explica qué es el muro medianero entre parcelas y qué se puede hacer para asegurar una adecuada delimitación del terreno.

Medianeras y lindes de un terreno

Cuando se trata la delimitación de propiedades, es habitual utilizar los términos medianera y linde. Si bien ambos términos se refieren a la separación entre terrenos colindantes, es importante saber que presentan diferencias.

• Medianeras o muros medianeros: elementos físicos que actúan como barrera entre dos propiedades colindantes, como un muro o una pared compartida, cuyo mantenimiento es responsabilidad de ambos vecinos. 
• Lindes: líneas imaginarias o físicamente marcadas que establecen los límites legales de la propiedad, por lo que su ubicación suele constar en documentos oficiales como las escrituras públicas de compraventa y el Catastro.

Cómo conocer los lindes de la propiedad

Conocer los lindes de una propiedad es esencial para evitar disputas con los colindantes y garantizar una correcta delimitación del terreno. 

Existen varias formas de saber cuáles son los lindes de una propiedad.

Consultar la escritura pública de propiedad

En la escritura pública de propiedad se incluye una descripción detallada del inmueble, que generalmente contiene la especificación de los lindes del terreno. 

Estos límites suelen detallarse en la escritura mediante referencias a elementos físicos como caminos, ríos o cercas, o a través de coordenadas geográficas si la propiedad está adecuadamente inscrita en el Registro de la Propiedad.

Comprobar los datos catastrales

Los lindes de una propiedad suelen indicarse también en el Catastro. Por lo tanto, si la consulta de la escritura pública no es suficiente para conocer los límites legales de la propiedad, se puede recurrir a este registro.  

La forma más sencilla de obtener la información es a través de la Sede Electrónica del Catastro, utilizando la referencia catastral. Al introducir este código, es posible visualizar un plano de la finca con sus límites y compararlos con los terrenos colindantes. 

Si no es posible hacer la consulta por Internet, existe la posibilidad de realizarla de manera presencial en la Oficina del Catastro correspondiente.

Hacer una inspección física del terreno

De ocurrir que los lindes no estén claramente indicados en la escritura pública de compraventa ni en el Catastro, es necesario hacer una inspección física del terreno para determinarlos.

El propietario puede efectuar una primera inspección, identificando las marcas físicas que pudiera haber en el terreno. Los lindes suelen estar marcados por mojones, señales naturales, como un río, una cerca o un árbol, o líneas de referencia que tradicionalmente se utilizan para definir las fronteras.

Sin embargo, lo más recomendable es contratar a un profesional, como un topógrafo, para que realice un estudio topográfico que determine con exactitud los límites de la propiedad.

Llevar a cabo un proceso de deslinde

Cuando se desconoce el límite exacto del terreno, y se quieren evitar posibles conflictos relacionados con los límites de la propiedad, se debe llevar a cabo un proceso de deslinde.  

Este proceso legal, regulado por el Código Civil, permite determinar claramente los límites de la propiedad. De acuerdo con el Código Civil, cada propietario tiene el derecho de deslindar su terreno, siempre que los lindes sean dudosos y las propiedades que se deseen deslindar sean colindantes y sin separación.  

En el contexto español, los procedimientos legales que, por lo general, se aplican para realizar un proceso de deslinde son el amistoso, el judicial y el administrativo.

• Deslinde amistoso. Es el proceso más rápido y eficaz, ya que se produce cuando los propietarios colindantes llegan a un acuerdo mutuo para definir los límites de sus propiedades.
• Deslinde judicial. Si no es posible que las partes lleguen a un acuerdo amistoso, se recurre a la vía judicial. En el deslinde judicial, existen dos procedimientos según haya o no conflicto entre las partes respecto a la delimitación de la propiedad. Por un lado, está el procedimiento de jurisdicción voluntaria, que se usa cuando no hay discrepancia. En este caso, el titular o quien posee el derecho real inicia el procedimiento, presentando un escrito ante el juez con la información necesaria. Después de la notificación a los afectados, se celebra un acto de deslinde. Por otro lado, el procedimiento contencioso se emplea cuando hay disputa. En consecuencia, se lleva a cabo un juicio declarativo donde un juez determina los límites mediante una sentencia.
• Deslinde administrativo. En el caso de que el terreno que requiere una delimitación clara sea de propiedad pública, la administración pública también puede llevar a cabo deslindes.

Normativa de muros entre vecinos

En España, los muros medianeros están regulados principalmente en el Código Civil y las normativas urbanísticas municipales o autonómicas.

El Código Civil establece las bases para la regulación de los muros medianeros en el contexto de los derechos y obligaciones entre propietarios colindantes.

Según esta ley, la propiedad del muro medianero entre parcelas es compartida, es decir, ambos propietarios comparten de manera equitativa las responsabilidades y los derechos sobre el muro que divide sus terrenos.

La responsabilidad del muro también es compartida, por lo que las dos partes deben costear los gastos de reparación y conservación del muro por igual. Asimismo, cualquier modificación o reparación debe contar con el consentimiento de cada una de las partes.

En lo que respecta a los derechos sobre el muro, ambos pueden acceder a él, pero ninguno de los propietarios puede realizar cambios sin informar previamente al otro.

Fuentes

• Código Civil