A la hora de comprar, vender o invertir en una finca rústica, conocer su valor resulta fundamental. Estos terrenos no son como las propiedades urbanas, y es que su valor está sujeto a una variedad de factores. Hacer una valoración es la mejor manera de afrontar cualquiera de estas operaciones.
A continuación, Cocampo explica por qué hacer la valoración de una finca rústica.
Índice de contenidos
¿Qué determina el valor de un suelo rústico?
Las fincas rústicas, a diferencia de las urbanas, tienen usos menos definidos. De ahí que el valor de un suelo rústico esté condicionado por numerosos factores.
Entre ellos resaltan:
- Factores físicos y agronómicos.
- Factores de ubicación y acceso.
- Factores legales y urbanísticos.
- Factores económicos.
1. Factores físicos y agronómicos
Entre los factores físicos y agronómicos se encuentran la superficie y la forma del terreno, la topografía, el tipo de suelo, la disponibilidad de agua y el clima.
- Superficie y forma del terreno. Las fincas grandes, pero no tan extensas como para que resulten difíciles de gestionar, y de forma regular son mejor valoradas que las fincas pequeñas, irregulares o alargadas.
- Topografía. La topografía del terreno es otro de los factores que influyen en el valor de una finca rústica. Los terrenos llanos o con una ligera pendiente tienen un valor más alto que los terrenos con pendientes pronunciadas.
- Tipo de suelo. Los suelos fértiles, con buena profundidad y capacidad de retención de agua se consideran más valiosos que los suelos pobres o con baja capacidad de retención.
- Disponibilidad de agua. La presencia de pozos, ríos, manantiales o sistemas de riego aumenta el valor de la finca.
- Clima. La temperatura media, así como la cantidad y distribución de las lluvias en la zona geográfica donde se encuentra la finca, repercuten en su productividad y, como consecuencia, inciden en su valor.
2. Factores de ubicación y acceso
Dentro de los factores relativos a la ubicación y la accesibilidad están la distancia a núcleos urbanos, la calidad de los accesos y las características del entorno.
- Proximidad a núcleos urbanos. Las fincas rústicas próximas a núcleos urbanos se valoran más positivamente que las que están alejadas.
- Accesibilidad. Los terrenos con buen acceso por caminos o carreteras transitables y conexión cercana a vías principales o al tren de alta velocidad (AVE) son más valorados.
- Entorno. Las propiedades que tienen un paisaje atractivo o están en zonas bien cuidadas presentan un valor mayor.
3. Factores legales y urbanísticos
Los factores legales y urbanísticos también intervienen en el valor de un suelo rústico. En este sentido, son determinantes la clasificación del suelo y la normativa urbanística y ambiental.
- Clasificación del suelo. Los suelos rústicos con usos más flexibles y productivos tienen, en términos generales, un mayor valor. Los suelos con restricciones legales, por otro lado, se valoran peor.
- Normativa urbanística y ambiental. Las restricciones y regulaciones sobre construcciones, usos del suelo y protección del entorno aumentan o reducen el valor de un suelo rústico.
4. Factores económicos
En lo relativo a los factores económicos, resaltan la situación del mercado y la rentabilidad agraria.
- Situación del mercado. Si en el mercado hay una alta demanda de estas propiedades, pero pocas propiedades disponibles, los precios se incrementan. Por el contrario, si el mercado está saturado, los precios disminuyen.
- Rentabilidad agraria. La capacidad del terreno para generar ingresos a través de los cultivos, la ganadería u otras actividades productivas también influye en su valoración.
Métodos de valoración de fincas rústicas (el núcleo técnico)
Existen diferentes métodos para valorar una finca rústica. Los más utilizados son:
Método de comparación o de mercado
El método de comparación o de mercado es un procedimiento de valoración que consiste en comparar el bien que se quiere valorar con otros inmuebles similares que se hayan vendido recientemente en la misma zona.
Este método tiene la ventaja de que refleja el valor real de mercado de un inmueble. Sin embargo, para poder aplicarlo, hay que disponer de suficientes datos de compraventas recientes y comparables.
Método de capitalización de rentas
El método de capitalización de rentas es un procedimiento de valoración que parte de la idea de que el valor actual de un inmueble está determinado por los ingresos que podrá generar en el futuro.
En este método, por tanto, no se valora tanto el bien en sí, sino su capacidad para producir rentas, y sólo es aplicable a los inmuebles susceptibles de generarlas.
Según explica Teia Técnicos, sociedad de tasación independiente, el valor del inmueble se obtiene a partir del valor presente de todas las rentas netas futuras que se espera que produzca con el tiempo.
Método del coste
El método del coste es un procedimiento de valoración que tiene como objeto calcular cuánto costaría volver a construir el inmueble (o uno similar) en la actualidad.
Para ello, se tienen presentes los precios actuales de materiales y mano de obra, así como la depreciación que ha sufrido con el paso del tiempo.
Es un método que se usa, sobre todo, cuando no existen comparables en el mercado y, en consecuencia, no se puede llevar a cabo una valoración por comparación o de mercado.
¿Quién valora una finca rústica? El papel del perito tasador
La persona encargada de la valoración de una finca rústica es distinta en función de si se quiere obtener una valoración orientativa o de mercado o una tasación oficial.
La valoración orientativa o de mercado la puede hacer un agente especializado en fincas rústicas, un consultor agrario o forestal, un ingeniero agrónomo o un perito agrícola. Estos profesionales pueden estar homologados o no.
La tasación la puede llevar a cabo únicamente un tasador homologado por el Banco de España que trabaje para una sociedad de tasación autorizada por esta entidad.
Valoración vs. Valor Catastral y Valor de Referencia
La valoración se diferencia del valor catastral y del valor de referencia, otros valores que puede tener un inmueble.
Valoración
La valoración es una estimación orientativa (no oficial) del valor de un inmueble, basada en el análisis del mercado, su ubicación y sus características.
Por ello, puede realizarla cualquier persona o profesional del sector inmobiliario. Estos son agentes, consultores o analistas, que no tienen por qué contar con una homologación oficial.
A pesar de que no es un proceso homologado, es de ayuda para hacer estudios previos de compra, venta o inversión.
Valor catastral
El valor catastral es un valor administrativo que se asigna a cada bien inmueble, calculado a partir de los criterios establecidos en la Ponencia de valores de cada municipio.
Para determinarlo, se tienen en cuenta la localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afectan al suelo y la aptitud del suelo para la producción.
También, se consideran el coste de ejecución material de las construcciones, la antigüedad de la edificación y el valor de mercado del suelo y de la construcción.
Este valor es empleado para fines fiscales como, por ejemplo, el cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o “Plusvalía Municipal”.
El valor catastral no puede superar el valor de mercado. Por consiguiente, se aplica un coeficiente de referencia al mercado del 0,5 para ajustar su cuantía a la realidad económica.
Valor de referencia
El valor de referencia es determinado por la Dirección General del Catastro anualmente, mediante la aplicación de módulos de valor medio, elaborados a partir del análisis de los precios de las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público. Es decir, ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad.
Este valor tiene en cuenta las características del inmueble y su ubicación en el mercado, ajustando el cálculo según diferentes categorías, por ejemplo, el estado de conservación y la antigüedad de la propiedad. Los módulos aplicables son públicos y se actualizan cada año.
El valor de referencia sirve como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
| Diferencias entre valoración, valor catastral y valor de referencia | |||
|---|---|---|---|
| Valor | Finalidad | Cálculo | Uso |
| Valoración | Estimación general del valor de una propiedad | Basado en el análisis de mercado y las características del bien | Estudios previos a la compra, venta o inversión |
| Valor catastral | Fiscal y administrativa | Determinado por la Ponencia de Valores, considerando localización, tipo de inmueble y mercado | Impuestos municipales (IBI, Plusvalía Municipal) |
| Valor de referencia | Determinación oficial para fines fiscales | Basado en módulos de valor medio aplicados a cada tipo de inmueble y su ubicación | Base imponible de impuestos (ITP, AJD, ISD) |
Preguntas frecuentes (FAQs)
¿Es fiable una tasación online gratuita de una finca rústica?
Sí, una tasación online gratuita puede ser útil para obtener una primera estimación del valor de una finca rústica.
Sin embargo, no reemplaza una tasación profesional. Las entidades bancarias, por ejemplo, aceptan únicamente tasaciones llevadas a cabo por profesionales, concretamente, por tasadores homologados por el Banco de España.
Así pues, si se está pensando en hipotecar, comprar o vender una finca, lo mejor es contratar una tasación de fincas rústicas.
¿Qué incluye un informe de valoración profesional?
Un informe de valoración profesional es un documento elaborado por un agente inmobiliario, consultor o perito, que puede o no estar homologado, y que proporciona una estimación del valor de mercado de una propiedad.
Este informe consta, por lo general, de:
- Una descripción de la finca (ubicación, superficie, tipo de suelo, servicios disponibles, etc.).
- Un análisis del mercado.
- Un valor estimado del precio.
- Recomendaciones para su venta o alquiler.
El informe de valoración no debe confundirse con el informe de tasación de una finca rústica, puesto que no son lo mismo. Este último es válido legalmente, al ser elaborado por un tasador homologado por el Banco de España.
¿Cuánto cuesta tasar una finca rústica?
La tasación de una finca rústica parte de un precio de 300 euros para propiedades pequeñas o medianas.
En el caso de las fincas grandes, con una superficie mayor a 250 hectáreas, el precio parte de los 1.500 euros. El precio, sin embargo, puede aumentar si el acceso al terreno es complicado, si se encuentra en mal estado o por las características de este.
Conclusión: el valor real de su finca, paso a paso
Valorar una finca rústica conlleva contemplar muchos factores: desde las características del terreno y del suelo, hasta la ubicación, el acceso, la normativa y la situación del mercado.
Siguiendo un método de valoración de los explicados y, si es necesario, con la ayuda de un profesional, se puede obtener una estimación del valor de la finca.
Fuentes
- Portal de la Dirección General del Catastro
- Ministerio de Hacienda
- Teia Técnicos
