¿Qué es una finca urbana? Guía para entender sus características y diferencias

Si está pensando en invertir en bienes raíces o ya posee un terreno y quiere saber si se puede edificar en él, tarde o temprano se preguntará qué es una finca rústica y urbana.

Por ello, Cocampo ha creado esta guía para explicar qué es una finca urbana, sus características y sus diferencias con otros tipos de bienes inmuebles.

¿Qué es una finca urbana?

El Instituto Nacional de Estadística (INE) define una finca urbana como aquella que está situada dentro de la ciudad o en un terreno acondicionado para crear y desarrollar un núcleo urbano.

Estos inmuebles están clasificados como urbanos en la normativa urbanística municipal y se destinan a actividades urbanas.

Características clave que definen a una finca urbana

Al estar reguladas para uso urbano, su suelo puede ser edificado y, como consecuencia, presentan unas características particulares.

Las características de una finca urbana son:

1. Acceso a servicios básicos.
2. Infraestructura consolidada.
3. Calificación para edificación.

Acceso a servicios básicos

Las fincas urbanas disponen de los servicios básicos para uso urbano (agua, luz, saneamiento y alcantarillado) provistos por el ayuntamiento del municipio donde se sitúan.

Estas infraestructuras son las que hacen que una finca sea habitable o utilizable para actividades comerciales o industriales.

Infraestructura consolidada

Las fincas urbanas tienen además infraestructura consolidada como, por ejemplo, calles y caminos pavimentados que conectan la finca con la vía pública, alumbrado público y, en muchos casos, conexiones a gas y telecomunicaciones.

Calificación para la edificación

Estas fincas están clasificadas como suelo urbano en el planeamiento urbanístico municipal. Lo anterior significa que se pueden construir edificios o instalaciones, siempre y cuando se respete lo establecido en la normativa municipal.

Usos más comunes de las fincas urbanas

Cada tipo de suelo (urbano, urbanizable o rústico) tiene unos usos. El uso del suelo no es otra cosa que la finalidad o actividad que se puede llevar a cabo en un terreno.

Dado que el suelo urbano tiene como objetivo dar respuesta a la vida urbana y al desarrollo económico del municipio, posee múltiples usos.

Entre los usos más comunes de las fincas urbanas se encuentran los siguientes:

• Residencial: alojamiento permanente para las personas.
• Comercial: desarrollo de actividades económicas. Por ejemplo, tiendas, supermercados, centros comerciales, hoteles…
• Industrial: realización de actividades productivas o logísticas. Se encuentran almacenes, naves logísticas, parques empresariales…
• Dotacional: equipamientos y servicios públicos, como pueden ser escuelas, hospitales, centros de salud, polideportivos, bibliotecas, etc.
• Mixto: combinación del uso residencial, comercial e industrial en una misma parcela de terreno.

Diferencias fundamentales entre finca urbana y finca rústica

Las fincas urbanas presentan diferencias frente a las rústicas. Estas diferencias se dan en la ubicación y el entorno, los usos y la finalidad permitidos, los servicios e infraestructuras y los impuestos asociados.

Ubicación y entorno

Una de las principales diferencias entre una finca urbana y una rústica es su ubicación y entorno.

Las fincas urbanas se encuentran en núcleos urbanos o en zonas con infraestructuras desarrolladas. Las fincas rústicas, por su parte, están situadas en áreas rurales, alejadas de los núcleos urbanos.

Uso y finalidad permitidos

Otra diferencia entre fincas urbanas y rústicas está en sus usos y finalidades.

Las fincas urbanas están clasificadas como suelo urbano en el planeamiento urbanístico y tienen como usos principales el residencial, comercial, industrial, dotacional o mixto.

Su finalidad es construir edificios o instalaciones respetando lo establecido en el planeamiento. Dicho con otras palabras, se puede construir en una finca urbana con relativa facilidad.

Por el contrario, las fincas rústicas están clasificadas como suelo rústico en el planeamiento urbanístico y se destinan principalmente a usos agrícolas, ganaderos, forestales o cinegéticos.

Su objetivo es preservar los espacios naturales y los ecosistemas y, en consecuencia, está excluido de transformación urbanística. Por lo tanto, no se puede construir en una finca rústica, salvo en casos excepcionales.

Servicios e infraestructuras

Las fincas urbanas, como se ha mencionado, cuentan con los servicios básicos para uso urbano de luz, agua, alcantarillado y saneamiento además de infraestructura consolidada, como aceras, alumbrado público y vías pavimentadas.

Las fincas rústicas, puesto que no están pensadas para construcción residencial o comercial, carecen de estos servicios e infraestructuras.

Impuestos asociados

El IBI urbano es, por norma general, más alto que el IBI rústico. Esto se debe a que los terrenos urbanos tienen un mayor valor catastral y a que el tipo impositivo es superior. El tipo del IBI urbano va del 0,4% al 1,1% sobre el valor catastral, mientras que el del IBI rústico oscila entre el 0,3% y 0,9%.

Por otro lado, la venta de una finca urbana está sujeta al pago del Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido coloquialmente como Plusvalía Municipal. Este impuesto grava el aumento del valor del terreno desde la compra hasta la venta. Las fincas rústicas están generalmente exentas del pago de la Plusvalía Municipal.

¿Es lo mismo suelo urbano que suelo urbanizable?

Si está buscando información sobre qué es una finca urbana es muy común que le surja la duda sobre la diferencia entre terreno urbano y urbanizable. Y es que hay quienes se cuestionan si un suelo urbano y un suelo urbanizable son lo mismo.

Sin embargo, no es así, pese a que ambos están relacionados con el crecimiento urbano.

El suelo urbano: listo para construir

El suelo urbano ya está transformado urbanísticamente. Cuenta con todas las infraestructuras y servicios básicos para uso urbano y, por ello, se puede construir de manera inmediata.

El suelo urbanizable: el paso intermedio

El suelo urbanizable es un paso intermedio entre el suelo urbano y el suelo no urbanizable o rústico. Aún no está urbanizado, pero está previsto para convertirse en urbano en el corto o medio plazo mediante transformación urbanística.

Si quiere saber más, en nuestro artículo Cómo saber si un terreno es urbanizable explicamos paso a paso cómo identificar este tipo de suelo.

Requiere, por tanto, que se realicen obras de urbanización antes de ponerse a edificar. Esto quiere decir que no se puede construir de manera inmediata.

¿Cuándo un suelo urbanizable pasa a ser urbano?

Un suelo urbanizable pasa a ser urbano cuando se realizan las obras de urbanización necesarias para instalar las infraestructuras y servicios básicos de uso urbano (calles, aceras, alumbrado público, agua, electricidad, alcantarillado y saneamiento).

El ayuntamiento comprueba y acepta oficialmente que las obras se han ejecutado correctamente, de manera que el terreno cumple con los requisitos para ser considerado suelo urbano.

Este cambio se formaliza mediante escritura pública, que se inscribe en el Registro de la Propiedad, y se notifica al Catastro.

¿Cuánto cuesta urbanizar un terreno urbanizable?

Determinar con exactitud cuánto cuesta urbanizar un terreno urbanizable es complicado. El coste de transformar un suelo urbanizable en urbano depende de la superficie y topografía del terreno, así como de los servicios e infraestructuras que haya que instalar.

Se podría decir que urbanizar un terreno urbanizable cuesta de media entre 50 €/m² y 200 €/m² o más. Pero este precio puede aumentar o disminuir en función de los factores mencionados anteriormente.

¿Qué es suelo urbano no consolidado?

El suelo urbano se clasifica en suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado.

Este último está clasificado como urbano, pero no está completamente urbanizado, puesto que le falta alguno de los servicios básicos para uso urbano de agua, electricidad, alcantarillado o saneamiento.

Conozca todo sobre el suelo urbano no consolidado en nuestro artículo.

¿Cómo puedo saber si mi finca es urbana o rústica?

Ahora bien, probablemente se pregunte cómo saber si una finca es urbana o rústica. Existen tres formas de averiguarlo:

1. Consultar el Catastro Inmobiliario. 
2. Revisar el Registro de la Propiedad. 
3. Consultar el Plan General de Ordenación (PGOU).

La consulta en el Catastro Inmobiliario

Es posible hacerse una idea rápida de cuál es la clasificación del terreno (urbano, urbanizable o rústico) a través de la Sede Electrónica del Catastro. Esto se hace buscando la finca por referencia catastral o dirección.

Es importante tener en cuenta que esta información es orientativa, pues no refleja con exactitud la clasificación del suelo. Sirve únicamente para hacerse una primera idea sobre la categoría del terreno.

Revisar el Registro de la Propiedad

Otra manera de obtener una pista sobre su clasificación es solicitar una Nota Simple en el Registro de la Propiedad.

En este documento aparece la identificación de la finca, la identidad del titular o titulares de los derechos inscritos sobre la misma y la extensión, naturaleza y limitaciones del terreno.

Además, hay casos en los que en la Nota Simple se indica también si la finca está en suelo urbano, urbanizable o rústico. No obstante, esta información se basa en lo registrado y por tanto, no refleja los cambios que se hayan podido realizar recientemente en el planeamiento municipal.

Consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)

La referencia oficial para saber si una finca es urbana, urbanizable o rústica es el planeamiento urbanístico del municipio donde se encuentra, es decir, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

El PGOU determina la clasificación del suelo y regula los usos y el desarrollo urbanístico del municipio. También, es fundamental para conocer qué se puede construir en la finca y en qué condiciones (altura, densidad de construcción, ocupación del terreno, etc.).

Este se puede consultar presencialmente o de forma virtual en el área de Urbanismo del ayuntamiento.

Fuentes

• Instituto Nacional de Estadística (INE)
• Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
• Registradores de España