En los últimos años, las casas prefabricadas se han convertido en una alternativa a las viviendas tradicionales. Los elevados precios de construcción y de la vivienda han llevado a las personas a optar por opciones más económicas. En consecuencia, ya son muchos los que buscan terrenos donde instalar una casa prefabricada.
Sin embargo, una vivienda prefabricada no se puede colocar en cualquier terreno. Es por ello por lo que, en este artículo, Cocampo explica en qué terrenos se puede poner una casa prefabricada.
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Tipos de suelo en España: urbano, urbanizable y rústico
En España, no en todos los terrenos es posible construir una casa prefabricada. Y es que la posibilidad de edificar y las condiciones para hacerlo están determinadas por la clasificación del suelo.
Según la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, los terrenos se clasifican en tres categorías: urbano, urbanizable y no urbanizable o rústico.
Qué define cada clasificación del suelo
- Suelo urbano. Parcela de terreno incluida en el plan urbanístico del municipio y preparada para la construcción. Cuenta con las instalaciones básicas para uso urbano de agua, saneamiento, electricidad y alcantarillado. Además, cumple con la normativa urbanística municipal.
- Suelo urbanizable. Parcela de terreno no urbanizada que puede convertirse en urbana una vez se realicen las obras de transformación urbanística oportunas como, por ejemplo, la instalación de las infraestructuras básicas. Es decir, no se puede construir inmediatamente, pero la parcela puede llegar a ser edificable si se completan las obras y se obtiene la clasificación de suelo urbano.
- Suelo no urbanizable o rústico. Parcela de terreno no urbanizable según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), que está destinada a usos agrícolas, ganaderos, forestales o cinegéticos o que está protegida ambientalmente. Carece de los servicios urbanos básicos y sólo se puede construir en ella en situaciones excepcionales contempladas en la normativa urbanística.
Diferencias legales entre suelo urbano y rústico
El suelo urbano y el suelo rústico se diferencian desde la perspectiva legal en la posibilidad de construir y en la normativa que los regulan.
| Diferencias legales entre suelo urbano y rústico | ||
|---|---|---|
| Cuestión | Suelo urbano | Suelo rústico |
| Posibilidad de edificación | Permitida de forma general según el planeamiento municipal | Restringida a usos vinculados a la actividad agraria |
| Licencia de obra | Más fácil de tramitar | Más complejo, requiere justificación de actividad agraria |
| Restricciones sobre la vivienda | Condiciones de retranqueos, altura y superficie edificable | Estrictamente reguladas por normativa autonómica y municipal |
| Normativa | Planeamiento municipal y normas urbanísticas locales | Normativa sobre suelo rústico y protección del medio rural |
¿Cuándo es posible instalar una casa prefabricada en suelo urbano?
Instalar una casa prefabricada en suelo urbano es posible si el terreno cumple con la normativa urbanística municipal y se obtienen los permisos pertinentes.
Al final, el suelo urbano está concebido para la edificación, dispone de los servicios básicos de agua, electricidad, alcantarillado y saneamiento y se encuentra dentro del planeamiento urbanístico del municipio.
No obstante, los municipios tienen unas condiciones de edificabilidad y retranqueos mínimos que hay que obedecer en el proceso de construcción.
Requisitos municipales y licencias urbanísticas
Para poder colocar una casa prefabricada en suelo urbano hay que tener:
- Proyecto básico y de ejecución. El proyecto básico describe el diseño general, cumplimiento del Código Técnico de Edificación (CTE) y adecuación al PGOU municipal. El proyecto de ejecución detalla los materiales, las instalaciones y los presupuestos.
- Estudio topográfico y geotécnico. El estudio topográfico mide la geometría del terreno. El geotécnico analiza las características del suelo para diseñar la cimentación conveniente.
- Licencia de obra. Este permiso municipal autoriza el inicio de la construcción en un terreno. Se solicita adjuntando el proyecto básico y de ejecución.
- Dirección de obra y coordinación de seguridad. La ejecución de la obra tiene que estar supervisada por un director de obra (arquitecto) y un director de ejecución (aparejador o ingeniero).
- Licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad. Estos documentos certifican que la vivienda construida puede ser habitada legalmente.
- Inscripción en el Registro de la propiedad y alta de los suministros. Finalizada la obra, la casa tiene que inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante escritura pública notarial. Igualmente, tienen que darse de alta los suministros.
Condiciones de edificabilidad y retranqueos mínimos
A la hora de instalar una casa prefabricada en suelo urbano, también hay que respetar las condiciones de edificabilidad planteadas en el planeamiento:
- Edificabilidad: número total de metros cuadrados que se pueden construir en una o varias plantas en relación con la superficie de la parcela.
- Retranqueos mínimos: distancia mínima que se tiene que dejar entre la casa y los linderos de la parcela o la vía pública.
- Altura de la edificación: distancia vertical de la construcción medida desde la cota de referencia, normalmente el nivel de la acera frente al edificio, hasta la cubierta de la última planta.
- Número de plantas: niveles o pisos que puede tener la construcción.
- Porcentaje de ocupación: porcentaje de la parcela que puede ser ocupado por la edificación.
- Alineación: posición en la que debe situarse la edificación respecto a los linderos, a las calles o a los retranqueos.
¿Es posible colocar una casa prefabricada en suelo rústico?
El suelo rústico es considerado “terreno protegido”, porque está destinado a actividades agrícolas, ganaderas, forestales o de conservación. Por norma general, la construcción en él está prohibida. Ahora bien, existen situaciones excepcionales para construir de forma legal.
Qué dice la ley sobre viviendas en suelo rústico
De acuerdo con la legislación urbanística, en términos generales, el suelo rústico no es edificable.
La construcción residencial, en consecuencia, está prohibida, menos en casos concretos en los que la normativa autonómica o municipal deja edificar.
Estas circunstancias especiales están relacionadas frecuentemente con la actividad agraria o con otras actividades económicas relativas al terreno. Esto es, por ejemplo, el turismo rural o las construcciones auxiliares esenciales para la explotación.
Para poder construir una edificación en suelo rústico, esta tiene que:
- Estar vinculada a una actividad agraria, y poder demostrarlo.
- Disponer de las licencias pertinentes que justifiquen la obra y cumplir con la normativa autonómica y municipal.
- Ajustarse a los parámetros de superficie, altura y retranqueos estipulados en la normativa.
Excepciones y proyectos vinculados a la actividad agraria
Las situaciones excepcionales en las que se permite instalar una casa prefabricada en suelo rústico son:
- Viviendas para explotaciones agrícolas o ganaderas. Es posible construir una vivienda residencial cuando es necesaria para el titular de la explotación.
- Proyectos de turismo rural o actividades económicas vinculadas al campo. En algunas zonas geográficas del país está permitido construir viviendas o alojamientos rurales.
- Construcciones auxiliares no residenciales. Almacenes, invernaderos, naves ganaderas… Estas tienen que ser imprescindibles para la actividad agraria y no conllevar un cambio de uso del suelo.
Diferencias entre comunidades autónomas
Las comunidades autónomas tienen competencias en planificación y ordenación del territorio. Así pues, pueden desarrollar su propia normativa urbanística a partir de la ley estatal (Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), en la que se definen los requisitos para construir en suelo rústico, urbano o urbanizable.
Esto significa que probablemente lo que se permita en una región esté prohibido en otra. Por ello, antes de instalar una casa prefabricada en suelo rústico, conviene recurrir, además de a la normativa estatal, a la normativa regional y local.
Terrenos especiales: pendientes, topografía irregular y cimentaciones
La clasificación del suelo no es el único factor que repercute en la instalación de una vivienda prefabricada en un terreno. La topografía también juega un papel fundamental.
A fin de cuentas, no todos los terrenos son planos y regulares; algunos presentan pendientes pronunciadas, desniveles o irregularidades.
Estudios topográficos necesarios
En los terrenos irregulares, se tiene que solicitar a un topógrafo un estudio topográfico. De esta manera, se conocerán la pendiente del terreno y las variaciones de altura, se podrán identificar riesgos de erosión o inestabilidad del suelo y determinar la ubicación y orientación perfectas para la casa.
También, se tiene que pedir a un geólogo o a un ingeniero geotécnico un estudio geotécnico. Lo anterior con el fin de averiguar si el suelo va a ser capaz de soportar la construcción y seleccionar el tipo de cimentación oportuno.
Soluciones técnicas: cimentaciones especiales, plataformas niveladoras
Dependiendo de los resultados de los estudios topográfico y geotécnico, se pueden adoptar diferentes soluciones para instalar la vivienda, pese a que en algunos casos no sean totalmente favorables:
- Cimentaciones especiales. Hay cimentaciones especiales, como los pilotes, las zapatas profundas o las losas de cimentación, que se adaptan a las pendientes y a los suelos irregulares.
- Plataformas niveladoras. Estas construcciones se utilizan como soporte para nivelar la superficie donde se instalará la casa, de modo que se compensan los desniveles existentes.
- Adaptaciones del diseño. A veces, se pueden hacer pequeñas modificaciones en la casa prefabricada para ajustarla al terreno y no realizar obras.
Costes adicionales que hay que prever
Como se podrá imaginar, poner una casa prefabricada en un terreno irregular tiene unos costes que no se dan en los terrenos planos.
En estas circunstancias, puede ser necesario comprar materiales y contratar mano de obra para instalar las cimentaciones especiales o las plataformas niveladoras.
De igual modo, hay que tener en cuenta los posibles ajustes que se deban hacer al diseño de la vivienda para adaptarla al terreno.
Por otro lado, conviene considerar que los terrenos irregulares implican un mayor tiempo de instalación dada su complejidad. Esto se traduce en más gastos.
Permisos, licencias y trámites necesarios para colocar una casa prefabricada
En la instalación de una casa prefabricada hay que atenerse a los mismos requisitos legales que en una construcción tradicional.
Entre estos requisitos se encuentran obtener las licencias, los permisos y los estudios técnicos que confirmen que la vivienda se lleva a cabo conforme a la normativa urbanística, de seguridad y de habitabilidad.
Licencia de obra vs. licencia de actividad
Al instalar una casa prefabricada es muy importante conocer la diferencia entre licencia de obra y licencia de actividad:
- Licencia de obra: permiso obligatorio para empezar la construcción en un terreno. Autoriza a llevar a cabo las obras necesarias para instalar la casa prefabricada.
- Licencia de actividad: permiso obligatorio para desarrollar una actividad comercial, industrial o profesional en un inmueble o terreno. Da luz verde para que la actividad que se va a realizar en ese inmueble o terreno se desempeñe legalmente.
Para las viviendas particulares, por lo general, no se requiere licencia de actividad. Esto sólo ocurre en casos concretos, como cuando la vivienda se destina a alojamiento turístico.
Si la casa prefabricada se instala para uso residencial, por tanto, se tiene que solicitar una licencia de obra, pero no una licencia de actividad.
Proyecto arquitectónico, permisos municipales y técnicos
Además de la licencia de obra, hay que hacerse con otros permisos y estudios previo a efectuar la construcción:
- Proyecto básico y de ejecución.
- Estudio topográfico.
- Estudio geotécnico.
- Licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad.
Costes y plazos burocráticos
La instalación de una casa prefabricada conlleva una serie de gastos relacionados con los permisos y estudios técnicos.
El estudio topográfico tiene un precio de entre 250 y 400 euros. En el caso del estudio geotécnico, el precio es de alrededor de 1.500 euros.
El coste del proyecto arquitectónico y técnico sube o baja en función de la superficie del terreno y la complejidad del proyecto.
La cuantía de las tasas por la obtención de las licencias municipales, por su parte, está condicionada por el ayuntamiento y el tipo de suelo.
En lo que respecta a los plazos, el ayuntamiento puede tardar desde unas semanas hasta varios meses en aprobar el proyecto, dependiendo del municipio.
Cómo saber si su terreno es apto antes de comprar o construir
Antes de comprar un terreno o colocar una casa prefabricada se tiene que comprobar que este reúne las condiciones necesarias para construir o edificar en él, si no se quiere que la inversión sea en balde.
Esto se hace consultando la normativa urbanística municipal y comprobando la calificación del suelo en el Catastro.
Consultar la normativa urbanística municipal
En el Planeamiento Urbanístico del municipio aparece si el terreno es urbano, urbanizable o rústico.
Asimismo, se precisan en él los retranqueos mínimos, las alturas máximas y la superficie edificable permitida.
Comprobar la calificación del suelo en el Catastro
El Catastro es otro de los instrumentos mediante los que un terreno recibe la calificación de urbano, urbanizable o rústico. A través de él, por consiguiente, se puede confirmar dicha calificación.
El Catastro además proporciona información relativa a la superficie exacta de la parcela y sus linderos.
¿Qué hacer si el terreno es rústico, pero se quiere construir?
Si el terreno es rústico, construir una casa prefabricada va a ser complicado. Pero, como se ha mencionado con anterioridad, existen algunas opciones:
- Consultar la normativa urbanística autonómica o municipal para ver si hay excepciones que permiten la construcción de edificaciones vinculadas a la actividad agraria.
- Considerar un cambio de uso de suelo, de manera que el terreno pase de rústico a urbano y sea más fácil construir en él.
Preguntas frecuentes sobre casas prefabricadas y terrenos
¿Se puede poner una casa prefabricada en cualquier terreno?
No, no se puede poner una casa prefabricada en cualquier terreno. Sólo se puede colocar en un principio en suelo urbano o urbanizable. En suelo rústico, por regla general, no está permitido. Sin embargo, el ayuntamiento puede autorizarlo si la casa prefabricada tiene un uso contemplado como excepción en la normativa urbanística.
En todos los casos (suelo urbano, urbanizable o rústico) se tiene que solicitar y obtener una licencia urbanística en el ayuntamiento y llevar a cabo la instalación siguiendo estrictamente el proyecto técnico aprobado para obtenerla.
¿Hace falta licencia para colocar una casa prefabricada?
Sí, para poder instalar una casa prefabricada en un terreno hay que solicitar una licencia urbanística en el ayuntamiento.
Lo anterior es así porque estas casas son consideradas construcciones fijas y, por tanto, se regulan de la misma forma que las viviendas tradicionales. En consecuencia, tienen que contar con licencia de obra, dirección de obra y licencia de primera ocupación, igual que una vivienda convencional.
¿Puedo vivir de forma permanente en una casa prefabricada sobre suelo rústico?
Vivir de forma permanente en una casa prefabricada sobre suelo rústico no está permitido en términos generales.
Para poder hacerlo legalmente, la casa prefabricada tiene que destinarse a un uso contemplado como excepción en la normativa urbanística del suelo rústico.
Además, se tiene que solicitar y obtener una licencia urbanística en el ayuntamiento del municipio donde se encuentra la finca y realizar la instalación de acuerdo con el proyecto técnico aprobado para la licencia.
¿Qué superficie mínima debe tener un terreno para una casa prefabricada?
No existe un número estándar de metros cuadrados. La superficie mínima requerida para la instalación está determinada por la normativa urbanística municipal y por el tipo de suelo (urbano, urbanizable o rústico).
Fuentes
- Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
- Urbipedia
