Saber cuánto vale una finca rústica resulta primordial para los interesados en vender, alquilar o invertir en el campo. Cuando la propiedad dispone de una casa, pueden surgir dudas sobre cómo se lleva a cabo el proceso de valoración.
En este artículo, Cocampo explica cómo se realiza la valoración de una finca rústica con vivienda y quiénes pueden hacerla.
Índice de contenidos
¿En qué consiste la valoración de una finca rústica?
La valoración de una finca rústica consiste en identificar el valor económico de un terreno o de una propiedad rústica.
La valoración representa una cuestión fundamental en los procesos de compraventa y arrendamiento. Y es que la valoración hace posible fijar un precio de mercado conveniente para la compraventa o, en el caso del arrendamiento, un precio de alquiler oportuno.
Factores que determinan el valor del suelo rústico
Las fincas rústicas son activos complejos por lo que, para calcular su valor, se contemplan numerosos factores. Entre ellos se encuentran:
- Ubicación. Las fincas cercanas a carreteras, pueblos y ciudades se valoran más que las remotas o mal comunicadas. La accesibilidad y la proximidad a servicios incrementan su utilidad.
- Superficie y forma del terreno. Los terrenos grandes y regulares tienen generalmente un mayor valor que los terrenos pequeños e irregulares.
- Calidad del suelo. Las fincas con suelos fértiles, buen drenaje y buena capacidad de retención de agua presentan un valor más elevado. La adaptación del suelo al uso que se le quiere dar a la finca también es valorada positivamente.
- Condiciones climáticas. Las actividades que se suelen desempeñar en las fincas rústicas como, por ejemplo, la agricultura y la ganadería, están estrechamente relacionadas con el clima. Las fincas situadas en zonas con temperaturas y precipitaciones idóneas para estas actividades obtienen una valoración más alta.
- Servicios e infraestructuras. La existencia de caminos rurales para acceder a la finca, suministros básicos (agua, electricidad, alcantarillado…) y construcciones es bien valorada. Asimismo, lo es la proximidad a mercados y puntos de suministro.
- Situación del mercado. La oferta y la demanda, los precios de fincas similares y las tendencias del sector condicionan el valor del suelo rústico.
El factor clave: ¿cómo se valora la vivienda en suelo rústico?
Como se ha mencionado con anterioridad, la existencia de construcciones es uno de los factores que repercute en el valor de una finca rústica. Ahora bien, ¿cómo se valora una vivienda en suelo rústico?
La valoración de una vivienda en una finca rústica está sujeta a su situación legal, su integración con la actividad agraria y su uso dentro de la explotación.
La legalidad de la edificación
La legalidad de la edificación condiciona o reduce el valor de una finca rústica. Que la vivienda esté fuera de ordenación o no tenga licencia porque su uso no está permitido en suelo rústico o no se construyó debidamente, representa una limitación legal.
De acuerdo con las normas de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), esta limitación se tiene que reflejar obligatoriamente en el informe de valoración.
Cuando ocurre algo así, el valor de la edificación se ajusta a la baja. De hecho, en algunas circunstancias puede reducirse hasta el valor residual de demolición o al valor de reposición ya depreciado, teniendo en cuenta los gastos de regularización y las posibles sanciones.
Valor del suelo vs. Valor de la edificación
Si la vivienda desempeña un papel funcional y económico en la explotación, por ejemplo, es la residencia del agricultor, del guarda o un alojamiento vinculado a la actividad agraria, tiene que valorarse como parte del conjunto rústico.
Entonces, se utiliza el método de comparación con fincas rústicas completas (terreno y mejoras) o el método de capitalización de rentas agrícolas. Esto es así porque la vivienda es considerada una mejora o construcción inherente al uso rural.
Por el contrario, si la vivienda tiene un uso independiente de la actividad agraria, es decir, es una segunda residencia o un alojamiento rural (lo que se considera una finca de recreo), se valora por separado, puesto que su mercado y características son diferentes a las del suelo agrario.
Esto se hace, por norma general, mediante el método de comparación con propiedades urbanas, aunque cuando el valor de reposición de la construcción es mucho mayor que el de la tierra, se emplea el método de reposición.
El valor total de la finca se calcula sumando el valor del suelo rústico y el valor de la edificación, considerando ajustes por sinergias, como accesos compartidos, o servidumbres que repercuten en la interacción entre ambos elementos.
Métodos principales para tasar una finca rústica
Cada finca rústica es única y posee unas características que repercuten en su valor de manera diferente. Por consiguiente, se emplean distintos métodos para llevar a cabo su valoración.
Los principales métodos utilizados en la valoración o tasación de una finca rústica son:
- Método de comparación (o de mercado).
- Método de capitalización (o de rentas).
- Método de coste (o reposición).
Método de comparación (o de mercado)
El método de comparación o de mercado es un método de valoración en el que se estima el valor de una finca en función de las ventas de propiedades similares llevadas a cabo recientemente en la zona.
En este sentido, se buscan fincas parecidas en cuanto a ubicación, tamaño y características. Como cada finca rústica es única, se hacen ajustes para considerar las diferencias entre ellas.
En la valoración de una finca rústica con vivienda, el método de comparación se emplea cuando hay un mercado suficientemente activo de fincas similares. Asimismo, se usa en la valoración de construcciones singulares, como los castillos, porque ni la reposición ni la capitalización reflejan correctamente su valor.
Método de capitalización (o de rentas)
El método de capitalización o de actualización de rentas es un método de valoración que se basa en el principio de anticipación. Este plantea que el valor de una propiedad está determinado por los beneficios económicos futuros que se espera que genere.
Para aplicarlo, a los ingresos anuales estimados de la finca se les descuentan los gastos relacionados con la propiedad, o sea, el mantenimiento, los impuestos, la mano de obra y los insumos.
Como resultado se obtiene la renta neta anual, que se convierte en el valor de la finca al dividirla por una tasa de capitalización.
En la valoración de una finca rústica con vivienda, este método se utiliza cuando la propiedad se valora como un conjunto productivo, capitalizando las rentas agrícolas o de explotación.
Método de coste (o reposición)
El método de coste o reposición es un método de valoración mediante el cual se calcula el valor de una propiedad según el coste que conllevaría construirla hoy, considerando los precios de la mano de obra y los materiales y la depreciación.
Es uno de los métodos más utilizados para valorar fincas rústicas con viviendas significativas, pues en estos casos el valor de reposición suele superar al del terreno. Una casa moderna y de tamaño considerable en una finca de gran superficie, por ejemplo, se valora así.
¿Quién puede valorar una finca rústica? El papel del técnico
Una finca rústica, tenga o no vivienda, tiene que ser valorada por un profesional cualificado.
Los profesionales más capacitados para ello son los ingenieros e ingenieros técnicos agrónomos, de montes o forestales y los arquitectos o arquitectos técnicos.
A estos últimos se recurre en la valoración de fincas que cuentan con construcciones no agrarias, pues uno de los métodos más utilizados es el coste de reposición, y son ellos quienes mejor pueden calcularlo.
La tasación de una finca rústica con vivienda cuya finalidad es calcular el valor de la garantía en un crédito hipotecario o determinar su valor en un proceso judicial tiene que ser realizada obligatoriamente por un tasador homologado por el Banco de España.
Conclusión
Al valorar una finca rústica con vivienda, la legalidad de la edificación y su relación con la actividad agraria juegan un papel importante. Ambos aspectos definen cuánto aporta la construcción al conjunto.
En este tipo de valoración, se recurre a distintos métodos de valoración (comparación, capitalización de rentas o coste) con arreglo a las características de la finca y del mercado.
La tasación de un terreno rústico con vivienda tiene que ser hecha por un profesional cualificado. Esto es un ingeniero o ingeniero técnico agrónomo, de montes o forestal o un arquitecto o arquitecto técnico.
Fuentes
- Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
