¿Cómo calcular el precio de un terreno rústico?

Calcular el precio de un terreno rústico es esencial en determinadas situaciones. Al disponer de su valor, se reducirán las probabilidades de que surjan dificultades futuras.  

Pero ¿Cómo es posible calcular el precio de un terreno? En este artículo, Cocampo lo explica.

¿Qué es un terreno rústico?

Un terreno rústico es un tipo de terreno con fines únicamente agrícolas, ganaderos, forestales o cinegéticos. Se suelen situar fuera de los núcleos urbanos, en el campo o las zonas rurales, y se caracterizan por prescindir de servicios básicos, como agua, luz o alcantarillado. En consecuencia, se califica como no urbanizable.  

¿En qué casos es necesario calcular el precio de un terreno rústico?

Saber el precio de un terreno es necesario en varias situaciones. Una de ellas se produce cuando los propietarios de un terreno rústico se plantean ponerlo a la venta o arrendarlo.  

Asimismo, en los casos en los que se quiere pedir financiación a una entidad bancaria para la compra de un terreno. Los bancos exigen conocer su precio objetivo para conceder un préstamo, al ser la base sobre la que van a establecer el valor máximo de la financiación que van a otorgar.  

La tasación con fines hipotecarios, además, les permite identificar el riesgo que asumen con la operación. De no efectuarse el pago, la entidad reclamará el bien y saldará el préstamo con el valor del terreno. 

Las modificaciones que se producen en la titularidad de las fincas rústicas debido a transmisiones como las herencias o las donaciones también requieren saber su valor. Si se trata de una herencia, determinar el precio favorece la repartición equitativa entre los herederos, con lo que se reduce la probabilidad de que se produzcan disputas entre ellos. También, servirá para calcular los impuestos a pagar por ella. 

En las donaciones, saber el precio de un terreno es fundamental para el pago de los impuestos derivados de su recepción.  

¿Cómo calcular el precio de un terreno rústico?

Existen diversas formas para calcular el precio de un terreno. Sin embargo, la elección entre unas u otras dependerá de la finalidad con la que se haga.  

En situaciones preliminares, como la consideración entre vender o arrendar, la valoración gratis permite conocer de manera confiable una aproximación del precio de un terreno.  

En casos con fines legales, en los que se requerirá el precio objetivo, será necesario optar por una tasación de terreno rústico. En este sentido, se contratan los servicios de un técnico, conocido como tasador, que determinara el valor a través del uso de diferentes métodos de tasación, como el de comparación, el de costo, el de ingreso o el residual. 

El resultado obtenido se expresa en un informe de tasación, que recoge también más información conseguida durante su realización. 

Elementos que se tienen en cuenta para calcular el precio de un terreno rústico

Hay varios factores que influyen en el precio de un terreno rústico. Entre ellos, los más destacados son: 

• Ubicación. La zona en la que se sitúa el terreno y su cercanía a núcleos urbanos. 

• Superficie. La extensión que ocupa el terreno en hectáreas. 

• Accesos. Si hay en el área infraestructuras de transporte o caminos asfaltados, el valor del terreno tenderá al alza.  

• Existencia y estado de servidumbres. Si el terreno dispone de estos derechos reales o no, y en qué condiciones se encuentran.  

• Tipo de uso. Dependiendo de la finalidad principal a la que se destina el terreno, como la explotación agrícola, ganadera, forestal o cinegética, se obtendrán diferentes ingresos. Si, por el contrario, su uso es residencial, estará más orientada al disfrute propio, al menos que se destine al turismo rural. 

• Restricciones. Las restricciones urbanísticas a las que está sujeto el terreno en cuanto al uso del suelo y las limitaciones ambientales, como que se trate de un terreno de protección especial. 

• Calidad del suelo. La evaluación de la fertilidad, la textura y la capacidad para drenar el agua del suelo son otros de los elementos que se consideran. 

• Situación del mercado. La disponibilidad y demanda de terrenos y el precio de los similares al que está siendo objeto de cálculo.  

¿Qué impuestos se pagan por la compraventa de un terreno?

El valor catastral es un valor administrativo “fijado objetivamente para cada bien inmueble y que resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de valores del municipio correspondiente”, como se puede leer en la web del Catastro  

Por lo general, no puede superar el valor de mercado, que es el precio que un comprador estaría dispuesto a pagar por un terreno.  

El valor catastral se utiliza como referencia para el cálculo del Impuesto sobre las Rentas de las Personas Físicas (IRPF), el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IITVNU), el Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).  

En la compraventa de un terreno rústico, así como la recepción de una donación o la repartición de una herencia se deberán pagar una serie de impuestos.  

En cuanto a la compraventa, tanto comprador como vendedor deberán pagar impuestos. El vendedor tendrá que pagar el IBI y la tributación asociada al cambio en su patrimonio, que se hará mediante el IRPF. El comprador, por su parte, tendrá que abonar el ITP, según la comunidad autónoma.  

En las donaciones, el donante deberá pagar el ISD y el IRPF; en las herencias, también se tendrá que abonar el ISD y, a partir del primer año de la herencia, será obligatorio el abono del IBI.  

En el caso de los terrenos rústicos, al contrario que en el de los urbanos, no es obligatorio pagar la Plusvalía Municipal. Tampoco, el Impuesto de Valor Añadido (IVA). 

Conclusión

Calcular el precio de un terreno rústico es un proceso en el que se consideran numerosos factores. Aunque es posible conocer una primera estimación de un terreno a través de una valoración gratis, siempre es aconsejable optar por una tasación de terrenos rústicos. E, incluso, en ciertas ocasiones, obligatorio.

Para ello, es necesario contar con la ayuda de profesionales expertos como los tasadores homologados por el Banco de España. Su conocimiento sobre el mercado, lo que supone una mayor familiarización con los elementos que se tienen en cuenta para su cálculo, y la obligatoriedad de regirse a unos criterios establecidos en una normativa, otorga objetividad y transparencia a sus resultados.

Fuentes

• Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación (MAPA). 

• Portal del Catastro.