¿Cómo escriturar un terreno sin papeles?

Pese a que lo más común cuando se adquiere o hereda un terreno es inscribirlo en el Registro de la Propiedad, existen circunstancias en las que es posible recibirlo de manera informal. Es decir, sin hacerlo mediante escritura pública ante notario.

Como resultado, no se cuenta con un documento que acredite la propiedad del terreno.

Escriturar un terreno tiene diversos beneficios, lo que lo convierte en un proceso recomendable. Por ello, aquellos que se encuentran en esta situación pueden preguntarse si se puede escriturar un terreno sin papeles.

Cocampo resuelve todas las dudas en torno a cómo escriturar un terreno sin papeles en este artículo.

¿Qué significa escriturar un terreno sin papeles?

Un terreno “sin papeles” hace referencia a la falta de documentación legal que acredite la propiedad o la situación del terreno.

Esto ocurre cuando se carece de una escritura pública debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad que permita verificar quién es el propietario del terreno.

Por tanto, escriturar un terreno sin papeles consiste en iniciar un proceso para probar que se es el propietario de un terreno y, posteriormente, inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

Cómo legalizar la situación

Para legalizar un terreno es necesario iniciar el procedimiento de inmatriculación (primera inscripción de un terreno en el Registro de la Propiedad) que ofrece la Ley Hipotecaria.

Según Registradores de España, la inmatriculación se puede llevar a cabo de tres formas:

• Expediente de dominio. Es el procedimiento legal por el que es posible inscribir en el Registro de la Propiedad un terreno no inscrito previamente.
• Doble título. Implica la presentación de dos escrituras públicas en el Registro. Con este procedimiento, la persona que transfiere el terreno debe demostrar, mediante escritura pública, que lo adquirió al menos un año antes de la transmisión
• Procedimientos especiales. Hay procedimientos por los que se puede inmatricular un terreno, como la expropiación forzosa, los expedientes de transformación urbanística o los procesos administrativos de deslinde, entre otros.

¿Por qué es importante escriturar un terreno sin papeles?

Aunque la escrituración de un terreno y la inscripción en el Registro de la Propiedad son voluntarias, es aconsejable llevarlas a cabo por los beneficios que brindan.  

Por un lado, otorgan seguridad jurídica sobre la titularidad, así como protección especial frente a terceros. 

Además, evitan que surjan complicaciones si se quiere vender el terreno en un futuro o si se desea solicitar una hipoteca.  

Por último, posibilitan ejercer derechos sobre la propiedad.

¿Cuándo puedo registrar un terreno sin papeles?

En determinadas situaciones en las que se dispone de un título de propiedad válido que acredita que su titular es el propietario del terreno, es posible hacer la inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque no se tenga escrituras.

Compraventa

Es posible que el título de propiedad que se pide para iniciar el expediente de dominio tenga su origen en una compraventa que no consta en el Registro de la Propiedad.

El título de propiedad que se requiere para iniciar el expediente de dominio tiene que ser válido y eficaz y puede ser público, como una escritura pública, o privado, como un contrato de compraventa celebrado entre dos particulares sin elevarlo a escritura pública.

Al presentar el contrato de compraventa privado como parte de la tramitación del expediente de dominio, el notario puede dar audiencia a posibles interesados o afectados. Si nadie se opone, el notario solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Por el contrario, la existencia de oposición podría derivar en un procedimiento judicial que determine quién es el verdadero propietario. Si este resulta en una resolución judicial favorable, la sentencia se puede utilizar como título de propiedad para registrar el terreno.

Usucapión o prescripción administrativa

Otro caso en el que se puede registrar una propiedad sin papeles es a través de la usucapión o prescripción adquisitiva.  

Esta figura jurídica posibilita adquirir la propiedad de un terreno por su posesión continuada durante un periodo establecido legalmente (10 años para la usucapión ordinaria y 30 años para la extraordinaria).  

Para ello, hay que iniciar un procedimiento legal y demostrar que el terreno se ha poseído de manera pacífica e ininterrumpida durante más de un año seguido. En el caso de la usucapión ordinaria, hay que probar además que se ha ejercido de buena fe y con un justo título.  

De haber una sentencia que confirme la propiedad, esta sirve como título de propiedad apto para inscribir el terreno.

Cuánto cuesta legalizar una propiedad

Legalizar la situación del terreno implica una serie de gastos, que incluyen los honorarios de los notarios y los registradores, el pago de impuestos y otros posibles gastos adiciones según el caso.

Gastos notariales y registrales

Los notarios cobran por la redacción de la escritura pública y los registradores por la inscripción de este documento en el Registro. 

Los gastos notariales y registrales varían según el valor del terreno y la complejidad del documento a escriturar. 

Honorarios de los notarios

En España, los honorarios de los notarios están regulados por el Real Decreto 1426/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios.

Honorarios de los registradores

Los honorarios de los registradores de la propiedad también están regulados por ley, en este caso, por el Real Decreto 1427/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad. 

Gastos de asesoría legal

La adquisición de la propiedad del terreno por prescripción adquisitiva requiere de los servicios de un abogado para presentar una demanda ordinaria de usucapión. Si resulta ser el caso, a los costos notariales y registrales hay que añadir los del abogado.  

Pago de impuestos

Dentro de lo que cuesta legalizar un terreno sin papeles entra también el pago de los impuestos correspondientes.

Fuentes

• Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
• Real Decreto 1426/1989. 
• Real Decreto 1427/1989.  
• Registradores de España.