Cómo registrar una finca rústica: Paso a paso

El mercado de las fincas rústicas en el país ha captado el interés de particulares e inversores institucionales. Los datos son reflejo de ello: en el primer semestre del año se compraron 78.308 fincas rústicas, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística (INE).  

La adquisición de una propiedad rústica conlleva seguir ciertos procedimientos para evitar complicaciones en el futuro, como la inscripción en el Registro de la Propiedad. En este sentido, pueden surgir dudas sobre cómo registrar una finca rústica.  

Por ello, Cocampo explica en este artículo cómo registrar una finca rústica paso a paso.

Requisitos para inscribir una finca en el Registro de la Propiedad

La inscripción de una finca rústica en el Registro de la Propiedad implica cumplir con una serie de requisitos:

• Escritura pública de compraventa. Para registrar una finca rústica en el Registro, es necesario contar con una copia autorizada de escritura pública de compraventa. Este documento público, redactado y firmado por un notario, formaliza la transferencia de propiedad de la finca. 
• Recibo de pago de los impuestos correspondientes. También, hay que entregar un recibo de pago que acredite el abono del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o Impuesto sobre el Valor Añadido.  

Cómo registrar una finca rústica

Además de cumplir con los anteriores requisitos, para asegurar el registro de una finca rústica, hay que realizar los siguientes pasos:  

1. Obtención de la escritura pública de compraventa. Las partes implicadas en la compraventa (vendedor y comprador) deben acudir a la notaría para elevar el contrato a escritura pública. 
2. Pago de impuestos. Una vez obtenida la escritura pública, se procede a pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o Impuesto sobre el Valor Añadido.  
3. Presentación de documentos en el Registro. El siguiente paso es presentar la documentación en el Registro. Lo anterior se puede hacer de dos formas. Por un lado, se puede acudir personalmente a la Oficina Registral correspondiente al municipio donde está situada la finca. Por otro lado, se puede presentar la documentación de manera telemática a través del notario que ha redactado la escritura. 
4. Revisión de la documentación. Presentada la documentación, el registrador confirma que cumple con los requisitos legales. Si encuentra algún error en la documentación, lo notifica para que se corrija.  
5. Inscripción de la finca rústica. Si la documentación está en orden, se lleva a cabo la inscripción del derecho de propiedad del comprador en el Registro.  
6. Solicitud de certificación registral. Si se desea disponer de un documento que acredite la titularidad, se puede pedir una certificación registral directamente al Registro o en la web del Colegio de Registradores. 

¿Cuánto cuesta registrar una finca rústica?

Para conocer cuánto cuesta registrar una finca rústica, es necesario disponer del valor registral de la finca y saber el límite máximo que los registradores pueden cobrar por la inscripción. 

Los honorarios de los registradores de la propiedad se encuentran regulados por el Real Decreto 1427/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad. 

Como se observa en la tabla, la Ley establece que registrar una finca rústica costará como mínimo 24,04 euros y nunca superará los 2.181,67 euros. 

Para realizar el cálculo, se debe saber el rango de valor de la finca o derecho y sumar los honorarios base del primer tramo (menos de 6.010,12 euros) a los honorarios adicionales.  

Así, si el valor de la finca o derecho es de 50.000 euros, por ejemplo, los honorarios máximos del registrador serían 91,05 euros. 

Honorarios totales a pagar: 24,04 € + 42,07 € + 24,94 € = 91,05 €

¿Cuánto tarda el Registro de la Propiedad en registrar una finca?

El plazo para inscribir una finca rústica en el Registro de la Propiedad es de quince días hábiles desde que se presentan todos los documentos y pagos de impuestos. 

De entregarse los documentos o pagos más tarde, el plazo de quince días se cuenta desde ese momento, informan desde Registradores de España. 

¿Es obligatorio registrar una finca rústica?

En España, la inscripción de los derechos en el Registro es voluntaria, como señala el Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes.  Por tanto, en términos generales, no es obligatorio registrar una finca rústica para que la compraventa resulte válida a efectos legales. Sin embargo, existen situaciones en las que sí lo es, como en el caso de las hipotecas.  

¿Qué pasa si una finca rústica no está registrada?

Si una finca rústica no está registrada no se dispondrá de la seguridad jurídica que ofrece la inscripción en el Registro. El propietario de la finca carecerá de un título oficial que respalde su propiedad, por lo que no será reconocido como propietario a efectos públicos.

Beneficios de registrar un terreno rústico

Aunque no es obligatorio registrar una finca rústica, es recomendable hacerlo por los beneficios que ofrece:

• Protección frente a terceros. Se considera único propietario de la finca a quien realiza la inscripción, y si la posesión llegase a ser discutida, se tiene la protección de los Tribunales.   
• Control y seguridad frente a cargas y gravámenes. El registro permite asegurarse de que la finca está libre de cargas y gravámenes, como hipotecas, embargos o servidumbres. Por otro lado, protege al comprador frente a posibles reclamaciones de deudas de los acreedores del vendedor.
• Previene la doble venta. Si el propietario vende la misma finca a dos compradores diferentes, la propiedad de la finca corresponderá al comprador que primero la haya inscrito en el Registro. Además, de haber dos derechos inscritos sobre la misma finca, el inscrito antes tendrá prioridad.  
• Otorga derechos sobre la propiedad. La persona que lleva a cabo el registro es la única que puede otorgar derechos sobre la propiedad. Para que otro pueda adquirir algún derecho sobre la finca, es necesario contar con su consentimiento. 
• Acceso a préstamos hipotecarios. Registrar una finca rústica es un paso fundamental para la obtención de un préstamo hipotecario, pues es uno de los requisitos que suelen exigir las entidades financieras. 

¿Cómo modificar el Registro de la Propiedad?

Si se quiere modificar el registro de la propiedad, hay que distinguir entre tres situaciones diferentes.

Primero, si se trata de la primera inscripción de una finca que no registrada (inmatriculación). Segundo, si se desea actualizar los datos sobre la superficie. Por último, si se quiere solicitar un cambio en el nombre, en caso de herencias, donaciones, etc.

En cada una de estas situaciones, el procedimiento será distinto.

Fuentes

• Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes.  

• Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.  

• Registradores de España.