Inscribir una finca en el Catastro no siempre resulta prioritario para los propietarios. A menudo, se ve como un proceso complejo y, por desconocimiento, menos importante que la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Ahora bien, ¿es obligatorio inscribir una finca en el Catastro? Desde Cocampo le contamos todo lo que necesita saber al respecto.
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Sí, es obligatorio: ¿qué dice la ley?
Sí, es obligatorio inscribir una finca en el Catastro. Así lo establece el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Su artículo 11 indica que todos los bienes inmuebles tienen que estar inscritos en el Catastro Inmobiliario y que las modificaciones que alteren sus características físicas, jurídicas o económicas también tienen que incorporarse.
La confusión habitual: Catastro vs. Registro de la Propiedad
Es muy habitual que se confundan el Catastro y el Registro de la Propiedad. No obstante, conviene aclarar que, aunque actúan sobre los mismos terrenos, son instituciones diferentes con objetivos distintos.
¿Qué es el Catastro Inmobiliario y para qué sirve?
El Catastro es una institución administrativa dependiente del Ministerio de Hacienda en la que se describen los bienes inmuebles, sean estos rústicos, urbanos o de características especiales.
Recoge la información sobre la realidad física del terreno (superficie, construcciones, uso), datos que se usan sobre todo con fines fiscales. Su función es fundamentalmente tributaria.
La unidad de trabajo del Catastro es la parcela catastral.
¿Qué es el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad es una institución jurídica dependiente del Ministerio de Justicia que tiene por objetivo la inscripción de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afectan a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles.
Por consiguiente, se encarga de determinar quién es el dueño legal y qué derechos hay sobre la propiedad.
La unidad de trabajo, en su caso, es la finca registral, que existe cuando hay un título válido que acredita la propiedad y se inscribe para proteger los derechos reales sobre el inmueble frente a terceros.
La inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, al contrario que la inscripción catastral.
¿Qué prevalece, el Registro de la Propiedad o el Catastro?
Y si hay una discrepancia entre ambos, ¿qué prevalece, el Catastro o el Registro de la Propiedad?
Cuando hay discrepancia entre los datos del Catastro y del Registro de la Propiedad, prevalece la información del Registro.
Según la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGSJ) de 23 de febrero de 2023, los datos catastrales se presumen correctos, pero la información con efectos jurídicos es la del Registro. Y es que únicamente el Registro de la Propiedad acredita de manera fehaciente la titularidad y los derechos sobre la finca.
Como consecuencia, los tribunales respaldan la información del Registro mientras no se declare su inexactitud mediante un procedimiento legal.
Si se da una discrepancia, por tanto, el Catastro tiene que rectificar sus datos con el fin de adecuarlos a los del Registro.
¿Qué pasa si una finca no está en el Catastro?
No tener la finca inscrita en el Catastro tiene consecuencias fiscales y legales:
Sanciones y problemas fiscales (IBI)
La no inscripción de la finca o el incumplimiento de los deberes de actualización y comunicación de datos constituye una infracción tributaria simple, de acuerdo con la Ley del Catastro. Esta infracción conlleva multas de 60 a 6.000 euros.
Además, considerando que el valor catastral es la base imponible del IBI y de la Plusvalía Municipal, la falta de inscripción puede ocasionar que no se calculen apropiadamente estos impuestos.
Dificultades para vender, heredar o pedir una hipoteca
La inexistencia de inscripción puede dificultar la venta, herencia o donación de la finca, así como la solicitud de una hipoteca.
Sin inscripción en el Catastro, no es posible transmitir la finca mediante escritura pública. En la formalización de la venta ante notario, este va a verificar que la finca está correctamente inscrita. De no ser así, no firmará la transmisión.
Por otro lado, las entidades bancarias exigen que la finca esté inscrita para conceder un préstamo hipotecario. Esto es así porque sin inscripción, la finca no puede usarse como garantía.
Problemas con la titularidad catastral y la descripción de la finca
Cuando una finca no está correctamente inscrita, puede aparecer como titular catastral una persona distinta al propietario actual, como un antiguo dueño. Como resultado, pueden producirse fallos en la recepción de notificaciones o en la liquidación del IBI, por ejemplo.
De igual modo, sin la inscripción es mucho más difícil localizar y delimitar la propiedad con precisión, cuestiones que pueden obstaculizan su transmisión si se desea llevarla a cabo.
Beneficios de inscribir su propiedad correctamente
- Cálculo de impuestos debidamente. El Catastro se utiliza para calcular el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), pues el valor catastral, que es la base imponible del impuesto, se saca en base a los datos catastrales. Igualmente, se emplea para obtener el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o Plusvalía Municipal.
- Garantía de la validez legal de la transmisión. El notario no va a formalizar la escritura si la finca no está inscrita correctamente en el Catastro. Y, sin escritura, no es posible inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad, que otorga validez legal frente a terceros. La correcta inscripción en el Catastro hace posible la firma de la escritura y su registro en el Registro de la Propiedad.
- Seguridad en relación con la ubicación del inmueble. Con la inscripción en el Catastro se sabe con exactitud las coordenadas, la superficie y los linderos del inmueble. La finca se encuentra, de esta manera, localizada y delimitada.
¿Cómo inscribir una finca en el Catastro por primera vez?
Documentación necesaria
La documentación solicitada para inscribir una finca en el Catastro es diferente según la razón que justifique el alta. En términos generales, se solicitan:
- Modelo de declaración catastral 900D.
- Documento identificativo del declarante: Documento Nacional de Identidad (DNI), Número de Identidad de Extranjero (NIE) o Número de Identificación Fiscal (NIF).
- Documento acreditativo de la titularidad: nota simple registral, contrato privado, escritura pública de compraventa, donación o herencia o sentencia judicial.
- Representación gráfica georreferenciada sobre cartografía catastral.
- Memoria descriptiva de la finca: superficie, linderos, uso, etc.
Si la inscripción de la finca resulta de una segregación, división o agrupación, se tienen que presentar, además:
- Documento público acreditativo de la alteración: escritura pública, sentencia judicial, nota simple registral, certificación administrativa del acto (para bienes de dominio público) o documento público equivalente.
- Documento privado, a condición de que se acompañe de la licencia o de la certificación administrativa de que esta no es necesaria, indicando la referencia catastral de la finca.
- Representación gráfica de las parcelas catastrales resultantes sobre cartográfica catastral.
El proceso paso a paso
Los pasos que se deben seguir para inscribir una finca en el Catastro por primera vez son, por norma general, cuatro:
- Reunir la documentación requerida. Lo primero que hay que hacer es recopilar todos los documentos que se requieren para la inscripción. Así, el trámite se puede llevar a cabo con más rapidez.
- Rellenar el Modelo 900D. Con la documentación a mano, se tiene que completar el modelo de declaración catastral 900D. Sólo hay que descargar el PDF editable y rellenarlo con los datos solicitados.
- Presentar la solicitud. Idealmente, la presentación tiene que realizarse telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro, lo que genera una predeclaración con número de referencia. Si no se dispone de los medios de identificación y firma electrónica admitidos por el Catastro, la predeclaración puede imprimirse y presentarse en:
- Las Gerencias, subgerencias o unidades locales del Catastro o en las Delegaciones de Economía y Hacienda en que se integran.
- Los órganos y oficinas que se relacionan en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
- El ayuntamiento del municipio donde se encuentra la finca.
- Tramitación e incorporación de la finca al Catastro. La Gerencia del Catastro inicia entonces el expediente. Si todo está correcto, se recibe la resolución por vía electrónica o postal, con la referencia y el valor catastral. En caso de no estar de acuerdo con la resolución, siempre es posible interponer un recurso de reposición.
¿Cuánto cuesta inscribir una finca en el Catastro?
La inscripción de una finca en el Catastro es gratuita. Otra cuestión es que se requiera ayuda profesional (arquitectos, ingenieros, gestores, etc.) o una documentación en específico para realizar la inscripción. Estos documentos y servicios sí suponen un gasto.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Qué pasa si una vivienda no aparece en el Registro de la Propiedad?
La inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, a menos que se quiera solicitar un crédito hipotecario y utilizar la vivienda como garantía.
Pese a su voluntariedad, la inscripción en el Registro resulta relevante, ya que proporciona publicidad registral y seguridad jurídica frente a terceros.
Así, la falta de inscripción puede generar desconfianza entre los compradores y, en consecuencia, dificultar la transmisión si se desea vender la propiedad.
En una donación o herencia, también puede dar lugar a conflictos entre los herederos o problemas legales al acreditar los derechos reales sobre la vivienda.
¿Se puede vender una finca sin estar registrada en el Catastro?
Sí, se puede vender una finca que no está inscrita en el Catastro mediante un contrato privado entre las partes. Sin embargo, esta venta no tiene validez legal frente a terceros, a diferencia de la venta formalizada a través de escritura pública ante notario.
La venta mediante escritura pública precisa la inscripción previa de la finca. Por ello, lo más conveniente siempre es inscribirla antes de anunciar la venta.
La ausencia de inscripción puede causar, asimismo, problemas a la hora de calcular algunos impuestos, como el IBI o la Plusvalía Municipal. También, hace que sea más probable que haya discrepancias con el Registro de la Propiedad y obstaculiza la búsqueda de compradores.
¿Qué plazo tengo para inscribir una propiedad en el Catastro tras una compra?
El plazo para inscribir una finca en el Catastro es de dos meses desde el día siguiente a la fecha del hecho, acto o negocio que motive el cambio de titularidad. Tal es el caso de la formalización de la escritura pública ante notario.
La inscripción tiene que llevarse a cabo preferiblemente, de forma electrónica a través de la Sede Electrónica del Catastro.
¿Quién registra una propiedad en el Catastro?
Están obligados a inscribir una propiedad en el Catastro las personas que tienen derechos sobre ella, como los titulares de los derechos de propiedad, concesión administrativa, superficie o usufructo.
No obstante, existen situaciones excepcionales en las que los titulares de estos derechos no están obligados a realizar la inscripción:
- Cuando los Notarios y Registradores de la propiedad han remitido la información al Catastro.
- Cuando el anterior titular ha presentado una solicitud de baja dentro del plazo establecido para declarar el hecho, acto o negocio correspondiente.
- Cuando otra persona ha declarado ya el mismo hecho, acto o negocio. Esto ocurre, por ejemplo, en herencias de varios herederos.
Conclusión
La ley dice que es obligatorio inscribir una finca en el Catastro. Hacerlo correctamente, además, tiene numerosas ventajas.
Por un lado, los datos catastrales se emplean en el cálculo del IBI y la Plusvalía Municipal (IIVTNU). Por otro lado, simplifica la transmisión del inmueble, puesto que es requisito obligatorio para poder firmar la escritura pública ante notario. También, es la forma de tener localizada y delimitada la propiedad. Y, en especial, es la manera de estar protegido fiscal, legal y económicamente como propietario.
Fuentes
- DGSJ, Resolución 23/02/2023 sobre la prevalencia del Registro de la Propiedad sobre el Catastro
- Ley del Catastro Inmobiliario
- Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes
- Portal de la Dirección General del Catastro
- Registradores de España
