Los propietarios de un inmueble rústico pueden preguntarse en algún momento por qué es importante la tasación de una finca rústica y cómo se hace. Al final, el valor real de la finca resulta fundamental en muchas operaciones, como son las compraventas, las hipotecas o las divisiones de bienes.
El proceso para determinar este valor puede resultar, en algunos casos, complicado. Por ello, en esta guía, Cocampo explica por qué y cómo tasar una finca rústica, de modo que el proceso le resulte lo menos complejo posible.
Índice de contenidos
Introducción: ¿Qué es exactamente una tasación de fincas rústicas?
Una tasación de finca rústica es el proceso a través del cual se determina el valor real de un inmueble rústico.
Este procedimiento lo lleva a cabo un profesional cualificado, que calcula el valor atendiendo a las características del terreno y aplicando métodos de valoración oficiales.
5 razones fundamentales para tasar su finca rústica
La tasación de una finca rústica se utiliza, sobre todo, en cinco situaciones:
1. Para la compraventa: establecer un precio justo y transparente
Con la tasación, el vendedor puede fijar un precio de venta realista, acorde al mercado y que no es ni demasiado alto ni demasiado bajo.
Así, se capta la atención de más compradores potenciales, se transmite seguridad y, como consecuencia, se agiliza la compraventa.
2. Para trámites hipotecarios: requisito indispensable del banco
Las entidades bancarias solicitan una tasación para otorgar hipotecas o créditos agrícolas en los que se usa la finca como garantía.
La tasación es la forma que tiene el banco de confirmar que el valor del terreno respalda el préstamo y que, en caso de impago, podría recuperar su inversión vendiendo la propiedad.
3. Para herencias, donaciones y repartos de bienes
En una herencia, la tasación se solicita con el fin de saber el valor real de la finca rústica e incluirla en el inventario de bienes del fallecido.
Cuando se realiza la donación de una finca rústica, por ejemplo, a un familiar, la tasación sirve para determinar su valor de mercado y declarar la operación correctamente ante la administración.
En divisiones de bienes, como separaciones matrimoniales o disoluciones de sociedades, la tasación es fundamental para que la finca o su equivalente económico se reparta de forma equitativa.
4. Para procedimientos judiciales y fiscales
La tasación se emplea también en litigios o reclamaciones, situaciones en las que hay que demostrar un valor oficial reconocido de la finca.
Igualmente, se usa en expropiaciones forzosas para calcular el justiprecio o en reclamaciones fiscales.
5. Para conocer el valor real de su patrimonio
En algún momento, puede ser de interés conocer el valor real del patrimonio. Por medio de la tasación, es posible saber con exactitud cuánto vale el terreno, así como sus construcciones.
¿Quién puede tasar una finca rústica legalmente?
La tasación no puede ser realizada por cualquier persona. Tiene que llevarla a cabo un profesional cualificado como, por ejemplo, una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, un perito independiente o un ingeniero o ingeniero técnico (agrícola, agrónomo, forestal o de monte, según la naturaleza de la finca).
Las entidades bancarias, por ejemplo, sólo admiten tasaciones llevadas a cabo por tasadores homologados por el Banco de España para la concesión de créditos hipotecarios. A los peritos independientes se recurre en litigios judiciales o reclamaciones fiscales. Los ingenieros o ingenieros técnicos son, sin lugar a duda, los más pertinentes en el ámbito de las fincas rústicas, dados los conocimientos que poseen.
¿Cómo se valora una finca rústica?
Pero seguro se estará preguntando: ¿cómo tasar un campo? Para calcular el valor de una finca rústica se hace uso de diferentes métodos de valoración. La elección de uno u otro depende del tipo de finca, su uso y la información disponible en el mercado.
Los métodos más utilizados son:
- Método de comparación.
- Método de capitalización de rentas.
- Método del coste.
Método de comparación
El método de comparación es un método de valoración de inmuebles que consiste en tomar como referencia las ventas recientes de propiedades similares en la zona para calcular el valor de una finca.
Se seleccionan fincas similares en términos de ubicación, superficie y características. Como cada finca rústica tiene sus propias particularidades, se realizan ajustes para corregir las diferencias entre ellas.
Método de capitalización de rentas
El método de capitalización o actualización de rentas es otro de los métodos de valoración de inmuebles más usados.
Este se aplica, en especial, a fincas rústicas que generan un rendimiento económico. Por ejemplo, fincas agrícolas o ganaderas que están arrendadas o fincas con explotaciones forestales.
Se estiman los ingresos anuales esperados de la finca y se restan los gastos asociados a la propiedad (mantenimiento, impuestos, mano de obra o insumos agrícolas).
El resultado es la renta neta anual, que luego se “capitaliza” dividiéndola por una tasa de capitalización.
Método del coste
El método del coste es un método de valoración de inmuebles en el que se calcula el valor de una propiedad según cuánto costaría construirla hoy. Para ello, se tienen en consideración los precios actuales de mano de obra y materiales. A este valor se le quita la depreciación por antigüedad, uso o estado de conservación.
Este método se emplea en fincas con construcciones cuando no hay datos suficientes como para optar por el método comparativo.
Factores clave que influyen en el valor
En el valor de una finca rústica repercuten múltiples factores, entre ellos:
- Ubicación. Es el aspecto más relevante. Las fincas situadas cerca de núcleos urbanos o carreteras principales, con buenos accesos y caminos, tienen un valor más elevado.
- Superficie y forma. Las parcelas grandes se valoran mejor que las pequeñas. De igual forma, las parcelas regulares se valoran más que las irregulares o alargadas.
- Tipo de suelo y uso. Se tiene presente si la finca es agrícola, ganadera, forestal o cinegética, así como la calidad del suelo, puesto que condiciona su productividad.
- Construcciones. Se valoran positivamente viviendas, almacenes, invernaderos… y su estado de conservación y legalidad.
- Situación del mercado. La oferta y la demanda de fincas, junto con los precios en la región, inciden en el valor.
¿Cuánto cuesta tasar un finca rústica? Precios y factores
El precio de una tasación de fincas rústicas cambia en función del tamaño de la finca. En fincas más pequeñas, se parte de 300 euros. En fincas grandes, de más de 250 hectáreas, el valor mínimo es 1.500 euros.
Asimismo, el coste puede variar dependiendo de cuánto cuesta un tasador de fincas, es decir, del tipo de profesional contratado. Otros factores que pueden hacer que el precio suba son la existencia de construcciones en la finca y la dificultad de acceso al terreno.
Preguntas frecuentes sobre la tasación de fincas rústicas
¿Qué diferencia hay entre valor catastral y el valor de tasación?
El valor catastral del suelo rústico y el valor de tasación se diferencian en el propósito que tienen, el método de cálculo utilizado y la entidad que lo determina.
El valor catastral se utiliza como base para calcular impuestos, entre los que se encuentran el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las personas Físicas) en transmisiones de propiedades.
Por el contrario, el valor de tasación se emplea en compraventas, hipotecas, expropiaciones o litigios judiciales, y puede servir de apoyo en herencias para determinar el valor real de los bienes.
Respecto al cálculo, el valor catastral se obtiene a partir de una ponencia de valores aprobada por el Catastro, considerando el valor del suelo, el valor de la construcción (si existe) y los coeficientes correctores.
El valor de tasación, por su parte, se calcula mediante métodos de valoración profesional, teniendo en cuenta la situación del mercado, la ubicación y las características del inmueble.
Por último, el valor catastral es emitido por el Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda. El valor de tasación es determinado por una sociedad de tasación o un tasador homologado.
¿Qué impuestos se pagan al vender una finca rústica?
Al vender una finca rústica se tiene que pagar IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) si se es una persona física no empresaria y la venta genera una ganancia patrimonial.
Si se es empresario o profesional, la venta de una finca rústica está generalmente exenta de IVA. Sin embargo, si el vendedor renuncia a la exención, lo cual es posible cuando el comprador puede deducir el IVA soportado en su actividad empresarial, la operación sí está sujeta a IVA.
Además, hay situaciones excepcionales en las que también se tiene que abonar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido coloquialmente como Plusvalía Municipal. No obstante, por regla general, los terrenos y fincas rústicas están exentos de este impuesto.
Conozca más sobre los impuestos al vender una finca rústica en nuestro artículo.
¿Se puede tasar una finca rústica que tiene una vivienda construida?
Sí, se puede llevar a cabo una tasación de finca rústica con vivienda. No obstante, la vivienda debe ser legal, es decir, contar con una licencia urbanística y haber sido construida siguiendo al pie de la letra el Proyecto Técnico aprobado por el ayuntamiento.
En la tasación de una finca rústica con vivienda se calcula, por un lado, el valor del terreno rústico y, por otro, el valor de la construcción, que se valora de forma independiente según sus características, como explica el perito y tasador Juan Sastre.
Conclusión: la tasación como herramienta de seguridad y certeza
La tasación de una finca rústica es, en conclusión, una herramienta de seguridad y certeza. En las compraventas, proporciona seguridad tanto a los compradores como a los vendedores. En los préstamos o hipotecas, garantiza que el valor del terreno respalda el crédito. En las herencias, las donaciones, las divisiones de bienes, las expropiaciones o los litigios judiciales, suministra un valor oficial reconocido. Y, además, permite al propietario conocer el valor de su patrimonio.
Fuentes
- Juan Sastre Perito Tasador
