¿Cómo evitar problemas a la hora de comprar una finca rústica?

Una operación como comprar una finca rústica puede generar miedo e incertidumbre ante los posibles riesgos o pagos pendientes. Pero solo hace falta saber qué tener en cuenta y comprobarlo antes de comprar un terreno para que este sea un proceso seguro.

1. Que no tenga cargas

Lo primero es pedir una nota simple de la finca en el registro de la propiedad para comprobar que quien vende la finca es realmente el propietario. Con esto también se asegura que el terreno se encuentre libre de cargas y gravámenes, como pueden ser hipotecas, préstamos o embargos. “Antes de iniciar ningún tipo de negociaciones eso es lo primero que hay que hacer”, explica José Manuel Carrasco, de Sagasta Abogados, experto en derecho rústico.

2. Ver si la finca tiene alguna protección especial

En segundo lugar es aconsejable ir al Ayuntamiento para ver si la finca tiene algún tipo de protección especial, como que esté incluida en Red Natura, la mayor protección que existe. En la SIGPAC (Sistema de Información Geográfica de Parcelas Agrícolas) aparecen diferenciadas con otro color y las fincas bajo esa protección tienen un serie de limitaciones, como introducir animales o vegetación no autóctonas, así como talar árboles o arbustos silvestres. 

La Red Natura se compone de áreas designadas para la conservación de la biodiversidad, entre ellas se encuentran la Lista de Lugares de Importancia Comunitaria (LIC), Zonas de Especial Conservación (ZEC) y Zonas de Especial Protección para las Aves (ZEPA). También hay un mapa interactivo donde se puede consultar si una finca está en Red Natura. 

3. Comprobar si tiene unidad mínima de cultivo

La unidad mínima de cultivo es la medida que se considera que una finca rústica debe tener “para que las labores fundamentales de su cultivo, utilizando los medios normales y técnicos de producción, puedan llevarse a cabo con un rendimiento satisfactorio”, así lo define el Catastro. La unidad fijada varía de comunidad autónoma y de municipio. 

Carrasco, experto en derecho rural de Sagasta Abogados, destaca que esto es especialmente importante si se quiere vallar la finca. Hay muchos ayuntamientos donde las ordenanzas no permiten el vallado si no cumple la unidad mínima de cultivo. 

4. Pagos de la comunidad de regantes y las cuotas de la Confederación Hidrográfica

En el caso de fincas de regadío es esencial comprobar que se encuentren al corriente de pago con la comunidad de regantes a la que pertenezca.

Por otro lado está la Confederación Hidrográfica de la que forme parte, dependiendo del río del que coja agua, existen nueve en España. Puede que se haya aprobado algún tipo de derrama o el propietario tenga algo pendiente de pagar.

5. Legalización de los pozos 

Si es de regadío, los pozos también son algo importante en lo que fijarse. Si en la finca hay alguno es aconsejable ir a la Confederación Hidrográfica del río que proceda para ver que ese pozo está legalizado y evitar problemas futuros.

Para legalizar un pozo se realiza la solicitud de su legalización en la Confederación Hidrográfica correspondiente. José Manuel Carrasco indica que hasta 7.000 metros cúbicos anuales se da la licencia solo con la petición, si hay un riego más intensivo la Confederación hará un estudio. 

Más información

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Fuentes

• Registro de la propiedad.
• Red Natura 2000.
• Consejería de Agricultura, Ganadería, Pesca y Desarrollo sostenible de la Junta de Andalucía.
• Gesmontes.
• Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico (MITECO).