En circunstancias señaladas, pedir una valoración de fincas rústicas profesional, es decir, elaborada por un tasador o perito cualificado, es obligatorio. A continuación, Cocampo explica en qué situaciones se solicita esta valoración.
Índice de contenidos
La diferencia clave: ¿por qué valorar vs. cuándo debe valorar?
Primero de todo, se tiene que diferenciar entre las razones por las que es útil conocer el valor de una finca o terreno rústico y los casos en los que la ley, un juez o un tercero reclaman una tasación oficial.
Por qué es útil conocer el valor
La valoración de fincas rústicas es útil en numerosas situaciones, pero destacan especialmente dos: la compraventa y la inversión.
En la compraventa, conocer el valor de la finca o del terreno es conveniente a la hora de poner un precio de venta que atraiga a los potenciales compradores.
En la inversión, lo es porque los inversores pueden hacerse una idea sobre la rentabilidad y el retorno esperado de la operación.
Cuándo la ley o un tercero o un tercero exige una tasación oficial
Por otro lado, están los momentos en los que se requiere contar con una tasación oficial. Esto ocurre, generalmente, por tres motivos:
- Por exigencia legal.
- Por requerimiento judicial.
- Por solicitud de terceros.
1. Por exigencia legal
En las expropiaciones forzosas y las aportaciones no dinerarias a sociedades, la ley obliga a realizar una tasación profesional.
En los procedimientos fiscales en los que se cuestiona el valor de un inmueble o terreno ante la Agencia Tributaria, la ley ampara la presentación de una tasación oficial como mecanismo legal.
Esta tasación tiene como objetivo demostrar que el valor utilizado por la Administración tributaria difiere del valor real de mercado.
2. Por requerimiento judicial
Los tribunales pueden exigir una tasación profesional en las disputas entre los herederos de una herencia o sucesión o entre los beneficiarios de una donación, los embargos y las ejecuciones hipotecarias.
Asimismo, en los litigios sobre la propiedad o en los repartos de bienes en divorcios y liquidaciones de gananciales.
3. Por solicitud de terceros
Las entidades bancarias y las aseguradoras solicitan una tasación oficial para la solicitud o ampliación de un préstamo hipotecario o para el cálculo de la indemnización en caso de siniestro, respectivamente.
5 motivos legales y fiscales que exigen una valoración oficial
Existen cinco situaciones legales y fiscales en las que tiene que hacerse una tasación oficial o pericial de una finca rústica:
1. Procesos de herencia, sucesiones y donaciones
En las herencias o sucesiones, los herederos, o en las donaciones, los donatarios, pueden llegar a un acuerdo amistoso sobre cómo repartir los bienes. Estos elaboran un inventario privado en el que anotan todos los bienes y les asignan un valor aproximado.
Sin embargo, no siempre es posible ponerse de acuerdo. Cuando hay desacuerdos entre los herederos o donatarios, un juez puede ordenar una tasación pericial para saber el valor real de los bienes y resolver el conflicto de manera equitativa.
2. Separación de bienes y disolución de sociedades (divorcios)
En un divorcio con régimen de bienes gananciales, se tiene que contratar muchas veces una tasación oficial para liquidar el patrimonio común.
La tasación es la forma de conocer el valor real del bien o de los bienes y decretar cuánto corresponde a cada parte, de modo que ambos cónyuges reciban la parte que les concierne.
En la disolución de una sociedad, también hay que pedirla la mayoría de las veces. Y es que el cálculo de la parte que le corresponde a cada socio se hace en base al valor real de mercado de los bienes de la sociedad.
3. Procedimientos fiscales y tributarios (Hacienda)
En las discrepancias fiscales y tributarias, como las que pueden surgir en relación con el ISD, el ITP o el AJD, se recurre a la tasación oficial a fin de impugnar el valor de referencia del Catastro.
El Valor de Referencia del Catastro y la necesidad de una tasación pericial contradictoria
El valor de referencia del Catastro es un valor administrativo calculado por la Dirección General del Catastro que se utiliza como base mínima para tres impuestos.
Estos son el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Los compradores o vendedores que no están de acuerdo con el valor de referencia del Catastro pueden recurrirlo, puesto que la Ley 58/2003, General Tributaria contempla la posibilidad de promover una tasación pericial contradictoria ante la Administración.
A través de esta, se pone de manifiesto que el valor real de mercado y el valor de referencia difieren.
4. Expropiaciones forzosas
La expropiación forzosa es una de las causas por las que se puede perder la propiedad de una finca rústica y también uno de los motivos legales que requieren una tasación oficial.
En este caso concreto, la tasación oficial es la forma de precisar el valor que la Administración tiene que pagar al propietario por el bien expropiado. El valor extraído en la tasación es la base sobre la que se fija lo que se conoce como justiprecio.
La Administración, al llevar a cabo la tasación, considera el valor de mercado del bien expropiado, los daños y los perjuicios ocasionados al afectado y, además, el valor afectivo. El valor obtenido se remite al propietario en una hoja de aprecio.
La tasación puede ser recurrida por el propietario, que tiene derecho a presentar su propia hoja de aprecio, acompañada de una tasación profesional independiente, en un plazo de 20 días si no está de acuerdo.
5. Procedimientos judiciales (embargos)
En los procedimientos judiciales, como pueden ser los embargos, la tasación profesional es requerida. ¿Por qué? Pues porque antes de vender o adjudicar un bien embargado, se tiene que determinar su valor real, dado que, a menudo, este no se conoce de antemano.
La tasación puede llevarse a cabo de manera consensuada entre el acreedor y el deudor o, si las partes no se ponen de acuerdo, por medio de un perito oficial designado por un juez.
A partir del valor resultante de la tasación, se obtiene el precio mínimo por el cual se puede vender la finca o el terreno en la subasta pública.
2 situaciones financieras donde la tasación es un requisito
En dos circunstancias financieras la valoración es un requisito:
- Solicitud de garantía hipotecaria (préstamos).
- Contratación de seguros agrarios.
1. Solicitud de garantía hipotecaria (préstamos)
Las entidades bancarias requieren una tasación elaborada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España al solicitar un préstamo hipotecario con una finca o terreno como garantía.
La tasación proporciona al banco un valor objetivo del inmueble, con el que evalúa el riesgo sujeto al préstamo y fija la cantidad máxima de dinero que puede prestarse.
2. Cálculo de indemnizaciones en seguros agrarios
Algunas pólizas, sobre todo, las de las explotaciones con un alto valor patrimonial, precisan con frecuencia una tasación profesional.
Las aseguradoras valoran la finca o el terreno rústico haciendo uso de una tasación profesional con la intención de cerciorarse de que la prima (precio del seguro) es proporcional a su valor real.
Así, en caso de siniestro, la cuantía máxima de la indemnización se calcula sobre el valor asegurado en consonancia con la tasación, de forma que la prima no es superior al valor real de la finca (sobreseguro) ni inferior a él (infraseguro).
Preguntas frecuentes sobre la valoración obligatoria
¿Quién puede realizar una valoración oficial de una finca rústica?
Una valoración oficial de una finca rústica la pueden hacer únicamente los técnicos capacitados para ello. Estos son las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España en lo que respecta a las tasaciones hipotecarias o los peritos judiciales en los procedimientos judiciales.
Los ingenieros o ingenieros técnicos agrónomos, forestales o de montes, así como los arquitectos o arquitectos técnicos, pueden elaborar tasaciones técnicas o informes de valor.
Los informes, sin embargo, sólo son oficiales y válidos en términos legales cuando estos profesionales están reconocidos como peritos judiciales o forman parte de una sociedad de tasación homologada.
¿Cómo se valora una finca rústica en estos casos?
La tasación obligatoria de una finca o terreno rústico se realiza siempre por un tasador homologado por el Banco de España o un perito judicial, según el caso.
Este profesional acude presencialmente a la finca y valora la superficie, los linderos, los cultivos, las edificaciones y las instalaciones, entre otros aspectos.
En base a esta información, calcula el valor real de la propiedad por medio de los métodos de tasación disponibles y emite un informe oficial firmado.
¿Influye la comunidad autónoma (Junta de Andalucía, Castilla y León, etc.)?
Sí, las comunidades autónomas pueden pedir una tasación oficial o un informe de valor técnico como requisito adicional para poder acceder a las subvenciones agrarias, los programas de inversión rural o las ayudas para la modernización de las explotaciones.
Conclusión
La valoración de fincas es obligatoria cuando la ley lo demanda, un juez lo exige o un tercero la pide. La tasación profesional es el único modo de tener una referencia real del valor del inmueble, lo que es requerido en muchos contextos legales, fiscales y financieros.
Fuentes
- Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Tinsa
