El valor de una finca rústica no sólo está sujeto a su tamaño o ubicación geográfica. Los terrenos rústicos son únicos y tienen unas características propias que, junto con determinados factores legales, la accesibilidad y la demanda de la zona, condicionan su precio.
A continuación, Cocampo desglosa los factores que determinan el precio del suelo rústico.
Índice de contenidos
Factores físicos y geográficos del terreno
El valor del suelo rústico está definido por algunos factores físicos y geográficos del terreno. En concreto, la ubicación y accesibilidad, el tamaño y la forma de la parcela, la topografía y calidad del suelo y los suministros.
Ubicación y accesibilidad
Los terrenos situados próximos a las ciudades, que cuentan con buenas vías de acceso y servicios cercanos, se valoran más positivamente que los que están aislados o son de difícil acceso.
Tamaño y forma de la parcela (m2)
Las parcelas grandes y regulares son más fáciles de aprovechar y, por ello, tienen un valor mayor. Por el contrario, las parcelas pequeñas o irregulares disponen de un precio menor por metro cuadrado.
Topografía y calidad del suelo
La topografía y la calidad del suelo son otros factores físicos que repercuten en su valor. Los terrenos planos y fértiles se valoran al alza, a diferencia de los irregulares o pocos productivos, que resultan más económicos.
Suministros: el agua y la luz
La disponibilidad de suministros (agua, electricidad, saneamiento…) aumenta el valor del suelo rústico. La ausencia de estos servicios reduce su precio, puesto que se debe llevar a cabo una inversión adicional para su instalación.
Factores legales y urbanísticos
El precio del suelo rústico está influenciado también por factores legales y urbanísticos, tales como la calificación del suelo, la posibilidad de construcción de viviendas o naves y las cargas y servidumbres.
Calificación del suelo (uso permitido)
Los terrenos con numerosos usos (agrícola, ganadero, forestal, cinegético o recreativo) admitidos en la normativa tienen un precio más alto.
Por otro lado, las restricciones legales sobre el terreno, esto es, las zonas protegidas o las normativas ambientales, disminuyen su precio
Posibilidad de construcción
Un terreno rústico en el que se puede construir una vivienda o construcciones auxiliares para la actividad agraria vale más que uno en el que se prohíbe edificar.
Lo anterior se explica porque la posibilidad de construir proporciona un mayor aprovechamiento y, en consecuencia, más oportunidades de inversión.
Cargas y servidumbres
Las cargas y servidumbres bajan el valor de los terrenos rústicos. Y es que estas restricciones condicionan su uso, además de implicar obligaciones para los propietarios.
Los terrenos libres de ellas son más atractivos y, por lo tanto, más valiosos.
Factores de explotación y de mercado
El valor de un terreno rústico guarda relación, además, con su explotación y el mercado local.
El tipo de cultivo o actividad que se realiza actualmente en el terreno, así como la demanda de la zona y los precios regionales son determinantes en este sentido.
Tipo de cultivo o explotación actual
El precio del suelo rústico está estrechamente relacionado con cómo se está utilizando.
Las tierras con cultivos o explotaciones de alto valor como, por ejemplo, los cultivos intensivos, los leñosos o los invernaderos son más valiosas que las tierras o explotaciones menos productivas.
Demanda de la zona y precios regionales
La demanda de la zona tiene mucho peso en el precio del suelo rústico. Los terrenos en áreas geográficas muy solicitadas cuestan más.
Otro aspecto que repercute en su valor son los precios regionales. EL precio del suelo rústico cambia mucho entre comunidades autónomas. La demanda, el tipo de explotación, la topografía y la disponibilidad del suelo son distintas en cada una de ellas.
¿Cómo se calcula el valor? Métodos de tasación de fincas rústicas
Como se ha señalado anteriormente, el precio del suelo rústico depende de muchos factores, ya que cada finca es única en cuanto a características y potencial. Esa singularidad hace que existan diferentes métodos para calcular su valoración.
En el ámbito del suelo rústico, los métodos de valoración más utilizados son dos: el método de comparación y el método de capitalización de rentas.
Método de comparación
La comparación es un método de valoración en el que se valora un terreno a partir de los precios de mercado de bienes similares en términos de características que se han vendido últimamente.
Así, se buscan fincas similares, se analizan sus precios de venta y se ajustan según las diferencias con el terreno a valorar, como la ubicación, el tamaño, el uso, los accesos o las infraestructuras. De esta manera, se obtiene un valor aproximado de mercado.
Método de capitalización de rentas
Al método de capitalización de rentas se recurre, sobre todo, cuando el terreno sacar un beneficio económico reiteradamente.
Este método se basa en el principio de anticipación, según el cual el valor de una propiedad tiene relación con las expectativas de renta futura que se espera que genere.
La forma de proceder es la siguiente: se calcula la renta anual neta que el terreno puede generar, restando los gastos relativos a su explotación. A continuación, esta renta se divide entre un tipo de capitalización para valorar el terreno.
¿Quién puede valorar una finca rústica?
Una finca rústica puede ser valorada por un tasador homologado por el Banco de España o por un ingeniero o ingeniero técnico agrónomo, de montes o forestal dependiendo de si es una finca agrícola, ganadera o forestal.
En el caso de las fincas que cuentan con construcciones no agrícolas, estas pueden ser valoradas por un arquitecto o arquitecto técnico.
Preguntas frecuentes sobre el valor del suelo rústico
¿Cuánto vale el metro cuadrado de suelo rústico?
El suelo rústico tiene, actualmente, un precio de 1,02 €/m², según la última Encuesta sobre Precios de la Tierra de Cultivo del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación (MAPA).
Por regiones, Canarias es la comunidad con el precio por metro cuadrado más alto, con 14,84 €/m², y Castilla y León la zona geográfica con el precio más bajo, con 0,51 €/m².
¿Qué es lo que más valor le da a un suelo rústico?
La ubicación es el factor que más valor aporta a un terreno rústico.
No obstante, existen otros elementos que también incrementan su valor como, por ejemplo, el acceso a agua, la calidad y productividad del suelo, la accesibilidad, la topografía y la presencia de construcciones o infraestructuras.
¿Cómo influye el valor catastral en el precio?
El valor catastral no repercute en el precio de venta de un suelo rústico. El precio depende de otros factores, entre los que se encuentran la ubicación, la superficie, la situación del mercado, la calidad del suelo o el acceso al agua.
El valor catastral tiene que ser, por regla general, inferior al valor de mercado.
Este valor, sin embargo, sí se utiliza como base para el cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la “Plusvalía Municipal”.
¿Qué ocurre con el precio en una expropiación de suelo rústico?
En una expropiación de suelo rústico, se lleva a cabo una valoración para calcular la indemnización que recibirá el propietario por la pérdida del bien justamente. Esto es lo que se conoce como justiprecio.
Así, se tienen en cuenta la clasificación del suelo (rústico común o protegido), la capacidad productiva, la ubicación, la normativa urbanística, los daños indirectos, las mejoras realizadas y el motivo de la expropiación.
El precio de una expropiación de suelo rústico no tiene por qué coincidir con el del mercado, pues su objetivo principal no es reflejar el valor que se obtendría si se vendiera en el mercado libre, sino compensar al propietario de manera justa.
Conclusión
El precio del suelo rústico está condicionado por múltiples factores, entre los que se incluyen la ubicación, el tamaño, la calidad del suelo, los suministros y la demanda local. La causa detrás de esto es que ninguna finca es completamente igual que otra.
En su cálculo se utilizan frecuentemente dos métodos: el de comparación y el de capitalización de rentas. Con el primero se calcula teniendo en cuenta terrenos similares. Con el segundo, se valora en base a la capacidad del terreno para generar ingresos a lo largo del tiempo.
Fuentes
- Precios Medios Anuales de las Tierras de Uso Agrario – Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación (MAPA)
- Portal de la Dirección General del Catastro
