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¿Se puede hipotecar un terreno?

07/10/2024
Terreno rústico extenso rodeado de verde.

Puede que, por circunstancias, se necesite obtener liquidez y, ante la imposibilidad de acceder a un préstamo ordinario, se busquen formas de financiación diferentes a las tradicionales.  

En estas situaciones, si se es propietario de un terreno, hipotecarlo surge como una posibilidad. Pero, ¿se puede hipotecar un terreno? Cocampo responde.

¿Qué significa hipotecar un terreno?

Si se necesita financiación y no se puede obtener un préstamo ordinario, existe la posibilidad de solicitar un préstamo usando un terreno de propiedad como garantía por si no se cumpliera con los pagos.

Este proceso es lo que se conoce como hipotecar un terreno o pedir un préstamo con garantía hipotecaria.  

El terreno queda hipotecado hasta que se completa el pago del préstamo en su totalidad. Si se produce un impago reiterado de las cuotas, el prestamista, que suele ser una entidad financiera, puede quedarse con el terreno para recuperar el dinero prestado. 

Diferencia entre hipotecar un terreno y solicitar una hipoteca para adquirir un terreno

A menudo se confunde un préstamo con garantía hipotecaria (hipotecar un terreno) con un préstamo hipotecario (solicitar una hipoteca para adquirir un terreno). Sin embargo, es importante comprender que se trata de procesos con objetivos distintos.

Solicitar una hipoteca para adquirir un terreno supone pedir un préstamo hipotecario a una entidad bancaria para financiar la compra de un terreno, actuando el terreno que se está comprando como garantía del préstamo.

En cambio, la finalidad de pedir un préstamo con garantía hipotecaria es obtener financiación para otros propósitos, ofreciendo el bien mueble como garantía en caso de impago.

¿Se puede hipotecar un terreno?

Sí, se puede hipotecar un terreno. Pero hay que considerar tanto el tipo de terreno (urbano o rústico) como una serie de requisitos. Las entidades financieras pueden presentar más dificultades para otorgar préstamos que tienen como garantía hipotecaria un terreno rústico.

Requisitos para hipotecar un terreno

Los requisitos que, por lo general, exigen las entidades financieras para hipotecar un terreno son:

  • Edad. Es imprescindible tener más de 18 años.
  • Capacidad de pago. Se recomienda contar con los ingresos suficientes para pagar el préstamo.
  • Terreno libre de cargas y gravámenes en propiedad. El solicitante debe ser el propietario legal del terreno, que tiene que estar libre de cargas y gravámenes o tener una hipoteca mínima (al menos el 80% pagado).
  • Escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad. El terreno que se quiere hipotecar debe tener escritura pública debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Este documento se debe presentar a la entidad financiera para que compruebe que se es el titular.
  • Tasación del terreno. Las entidades financieras también exigen la elaboración de una tasación para determinar el valor del terreno y calcular, a partir de este, el porcentaje máximo de dinero a prestar. Los resultados de la valoración quedan reflejados en un informe de tasación, que es el documento que se debe entregar a la entidad.
  • Documentación personal. Es necesario presentar el Documento Nacional de Identidad (DNI) o el Número de Identidad de Extranjero (NIE). Desde Cocampo señalan que los extranjeros pueden enfrentar más obstáculos para obtener la financiación ante la dificultad de las entidades para acceder a sus ingresos en otros países o las limitaciones para el control del blanqueo de capitales.
  • Recibo de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).  
  • Comprobante de ingresos estables y recurrentes. Se ha de proporcionar documentación que acredite la existencia de ingresos estables y recurrentes, como últimas nominas, declaración de la renta, etc.

Pasos para hipotecar un terreno

1. Análisis del cumplimiento de los requisitos

Lo primero que se debe hacer es analizar que se cumple con los requisitos necesarios para hipotecar un terreno, mencionados anteriormente.

Es importante verificar la titularidad del terreno, es decir, que el solicitante consta como propietario en el Registro de la Propiedad. 

Si se carece de escritura pública debidamente registrada, se debe regularizar la situación antes de continuar con el proceso. 

Asimismo, es necesario comprobar que el terreno a hipotecar está libre de cargas y gravámenes o, al menos, que tenga el 80% de la hipoteca pagada. 

Por último, aunque las exigencias con respecto a la capacidad de pago son menores en estos casos, se aconseja evaluar los ingresos y garantizar que son suficientes para pagar el préstamo. 

2. Comparativa de las entidades financieras

Confirmado que se cumplen con los requisitos, hay que comparar las ofertas de las distintas entidades financieras. Se deben evaluar los tipos de interés, los plazos de devolución y las comisiones de formalización. 

Con este análisis, se identifican las mejores condiciones para el préstamo según las necesidades que se tengan.

3. Solicitud de financiación

Una vez escogida la entidad financiera, se procede con la solicitud del préstamo. 

4. Recopilación de la documentación necesaria

Si se quiere que el tiempo de tramitación del préstamo sea el menor posible, es fundamental tener toda la documentación necesaria preparada con antelación.

5. Tasación del terreno

Las entidades financieras obligan a presentar una tasación para poder hipotecar un terreno. De esta manera, determinan su valor, lo que utilizan para calcular la cantidad que van a prestar. Y, en caso de impago, intentarán maximizar la recuperación del importe financiado mediante la venta acelerada del suelo ofrecido en garantía.

Las tasaciones que solicitan las entidades financieras sólo las pueden hacer Tasadores Homologados por el Banco de España. Estos se trasladan hasta el terreno para evaluar sus características y elaboran un informe de tasación que se entrega a la entidad correspondiente. 

Las tasaciones se pueden contratar directamente a través de la entidad financiera o de manera particular mediante una empresa supervisada por el Banco de España.  

En Cocampo, colaboramos con las principales empresas homologadas en nuestro servicio de tasación de terrenos rústicos. 

6. Presentación de la solicitud

Lo siguiente es presentar la solicitud para hipotecar el terreno en la entidad financiera escogida, junto con la documentación requerida y el informe de tasación.

7. Evaluación de la solicitud

Recibida la presentación, la entidad financiera evalúa la solicitud. Para la concesión del préstamo, esta tiene en cuenta las circunstancias personales del solicitante, además de analizar el riesgo hipotecario. 

8. Resolución del comité de riegos

Si la resolución del comité de riesgos de la entidad es favorable, y el solicitante está de acuerdo con las cláusulas y condiciones pactadas, se procede a firmar el contrato del préstamo.

Con la firma del contrato, las partes que han acordado el préstamo (entidad financiera y solicitante) corroboran que conocen las cláusulas y condiciones, a la vez que confirman que están conformes con ellas.

9. Formalización ante notario

Para formalizar el préstamo con garantía hipotecaria, se debe acudir al notario en un plazo máximo de diez días para redactar la escritura de hipoteca.  

10. Inscripción del préstamo

La escritura de hipoteca se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad para que resulte válida legalmente y para que la entidad financiera se asegure de que puede recuperar el crédito de no cumplirse los pagos. 

11. Recepción del préstamo

Con la firma del contrato ante notario, el solicitante recibe la financiación pactada con la entidad financiera. 

12. Cumplimiento de las condiciones del contrato

Por último, se debe cumplir con las cláusulas y condiciones establecidas en el contrato del préstamo con garantía hipotecaria, efectuando el pago de las cuotas mensuales. 

¿Cuánto me dan por hipotecar un terreno?

El importe por hipotecar un terreno depende de varios factores. Al valor del terreno determinado en la tasación, recogido en el informe oficial presentado, hay que descontar cualquier carga, gravamen o hipoteca existente.  

Otro elemento que se considera es si se trata de un terreno urbano o rústico, siendo estos últimos los que pueden obtener una cantidad inferior. 

En el caso de los terrenos rústicos, las entidades financieras suelen otorgar aproximadamente un 40% del valor del terreno y hasta un máximo del 80%.

La menor financiación en comparación con los urbanos se debe a que los rústicos son más difíciles de hipotecar a raíz de la crisis de 2008.

“Con la crisis financiera, los bancos se volvieron más conservadores con respecto a la concesión de crédito. La experiencia de haber acumulado miles hectáreas de terrenos rústicos sin recalificación para desarrollo inmobiliario, hizo que las entidades bancarias endurecieran sus criterios para conceder préstamos sobre este tipo de terrenos”, explican desde Cocampo.

Ventajas y desventajas de hipotecar un terreno

Hipotecar un terreno tiene tanto beneficios como limitaciones que hay que considerar antes de tomar una decisión.  

A continuación, se enumeran las ventajas y desventajas que presenta este proceso

Beneficios de hipotecar un terreno

  • Financiación más accesible. Al hipotecar un terreno, se puede acceder a financiación utilizando como aval un terreno del que se es propietario.
  • Plazos de devolución más largos. El plazo para devolver un préstamo con garantía hipotecaria suele ser de hasta 20 años, una duración mayor que la de otros tipos de préstamos, como el personal.
  • Cuotas mensuales menores. Disponer de un tiempo más extenso para devolver la deuda permite que el pago mensual sea menor.
  • Mayor cantidad de financiación. Como los plazos de devolución que se ofrecen por hipotecar un terreno son más largos, las entidades financieras prestan mayores cantidades de financiación (siempre según el valor del terreno).
  • Diversidad de fines. A diferencia del préstamo hipotecario, cuya meta es exclusivamente la compra de un terreno, el préstamo con garantía hipotecaria permite destinar la financiación a cualquier otro propósito.

Limitaciones de hipotecar un terreno

  • Necesidad de poseer un terreno. Para poder obtener este tipo de financiación es obligatorio poseer un terreno que pueda utilizarse como aval para el pago del préstamo.
  • Tipos de interés elevados. Los tipos de interés de los préstamos con garantía hipotecaria suelen ser más altos en comparación con otros tipos de financiación, como los préstamos hipotecarios.
  • Costes asociados. A la cuota mensual se le deben sumar todos los gastos derivados de la tasación del terreno, la notaría, la comisión de apertura del préstamo, etc.
  • Compromiso financiero a largo plazo. Hipotecar un terreno conlleva comprometerse a pagar una cuota mensual durante un largo periodo de tiempo.
  • Riesgo de pérdida del terreno. El incumplimiento reiterado de los pagos del préstamo puede resultar en el inicio de un proceso de ejecución hipotecaria por parte de la entidad financiera y, por tanto, en la pérdida del terreno.

Conclusión

En España, se puede hipotecar un terreno. No obstante, es importante valorar las ventajas y desventajas de hacerlo antes de iniciar el proceso.  

Además, conviene considerar que el tipo de terreno (urbano o rústico) puede influir en la cantidad otorgada por la entidad financiera.

Fuentes

  • Registradores de España.

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