¿Se puede vender un terreno heredado sin escritura?

Las herencias representan el primer tipo de transmisión de fincas rústicas en España. En 2023, se transmitieron 181.847 fincas rústicas por herencia, lo que supone el 40,7% del total de transmisiones. 

Sólo en cuatro comunidades autónomas (Islas Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana y Región de Murcia) las compraventas, que constituyen el segundo tipo de transmisión más común, superaron a las herencias.  

Es posible encontrarse en la situación de que se haya heredado un terreno que no se ha formalizado a través de escritura pública. Si el heredero está considerando venderlo, le puede surgir la siguiente pregunta: ¿Se puede vender un terreno heredado sin escritura? En este artículo, Cocampo aclara esta duda. 

Opciones de venta de un terreno heredado en España

En España, existen principalmente dos opciones para vender un terreno heredado: la venta directa y la contratación de una agencia inmobiliaria.

Venta directa

A través de la venta directa, el propietario vende el terreno sin la ayuda de terceros, como una agencia inmobiliaria.

El propietario puede venderlo directamente a un comprador, que puede ser un vecino o un conocido, o mediante la publicación de anuncios en portales de compraventa.

Agencia inmobiliaria

Otra opción para vender un terreno heredado es contratar los servicios de una agencia inmobiliaria.

Las agencias inmobiliarias tienen experiencia en la venta de terrenos, lo que les permite conseguir las mejores condiciones durante las negociaciones.

Riesgos de vender un terreno heredado sin registrar

Debido a que el Registro se rige por el principio de voluntariedad, se puede vender un terreno heredado sin escritura. El proceso de venta es similar al de cualquier otro tipo de compraventa, debiéndose formalizar la venta a través de un contrato de compraventa de fincas rústicas,  

Aunque no es necesario que un terreno heredado disponga de escritura para la venta, hacerlo sin este documento presenta una serie de riesgos que conviene considerar.  

Los riesgos de vender un terreno heredado sin registrar son:  

• Ausencia de documento oficial sobre la propiedad. Sin escritura, no hay un documento oficial que acredite que el vendedor es realmente el propietario del terreno. Esto puede provocar disputas con terceros que podrían invalidar la compraventa.  
• Conflictos legales. Si no se tiene una prueba oficial que demuestre la legitimidad de la propiedad, pueden surgir disputas legales, como reclamaciones de otros posibles propietarios o problemas con herederos.  
• Dificultad para encontrar compradores. Los compradores pueden sentir desconfianza al carecer de escrituras, ya que no contarán con seguridad jurídica. En consecuencia, el número de interesados en el terreno puede reducirse.
• Problemas para inscribir el terreno en el Registro. Para poder inscribir un terreno en el Registro de la Propiedad es necesario tener escritura. Si el terreno carece de ella, el comprador no podrá registrarlo a su nombre.  
• Complicaciones para acceder a financiación. Las entidades financieras exigen que el terreno tenga escritura y que esté inscrito en el Registro para conceder un préstamo hipotecario. Al no poder acceder a esta opción de financiación, el comprador puede perder el interés en la compra. 
• Limitaciones en futuras transacciones. La falta de escritura puede conllevar limitaciones para el nuevo propietario si se quiere vender el terreno en un futuro. 

Pasos a seguir para regularizar la situación del terreno

Para evitar los riesgos anteriores, se recomienda regularizar la situación del terreno. Para ello, es necesario iniciar el proceso de inmatriculación previsto en la Ley Hipotecaria.  

Para llevar a cabo este proceso, se deben seguir los siguientes pasos: 

1. Dirigirse al Registro de la Propiedad. El primer paso es acudir al Registro de la Propiedad correspondiente al municipio donde se sitúa el terreno, información que se puede consultar en la web del Colegio de Registradores.
2. Reunir la documentación requerida. A continuación, es importante recopilar todos los documentos que acrediten la titularidad del terreno. Para inmatricular un terreno, la ley exige la entrega de certificación catastral gráfica y descriptiva del terreno a inmatricular, así como de un recibo de pago de impuestos.
3. Inmatricular el terreno. El último paso es inscribir el terreno por primera vez en el Registro de la Propiedad (inmatriculación). Dependiendo de la documentación de la que se disponga y de la situación particular del terreno, se debe optar por una de las tres vías señaladas por Registradores de España. Una de las opciones es presentar dos escrituras públicas, de forma que el anterior propietario demuestre a través de escritura pública que adquirió el terreno al menos un año antes de la transferencia. Otra posibilidad es solicitar un expediente de dominio. La última manera disponible es que el terreno forme parte de un proceso de transformación urbanística, o sea el resultante de un expediente de concentración parcelaria, haya sido expropiado forzosamente, sea de dominio público tras un proceso administrativo de deslinde, o que haya una sentencia judicial que ordene su inmatriculación.

Fuentes

• Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
• Registradores de España.