¿Cuál es la diferencia entre valor de tasación y valor de mercado?

La pandemia del coronavirus ha revivido el interés por la desconexión en el campo, produciendo un aumento en la demanda de las fincas rústicas en España. Un atractivo que se ha reflejado en los datos de transacciones de propiedades situadas en zonas rurales. 

La compraventa de fincas rústicas alcanzó las 148.621 operaciones en 2023, un aumento del 5,4% con respecto al periodo anterior a la pandemia, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Una cifra registrada pese a los fenómenos meteorológicos adversos que azotan al campo, como la sequía, y al descontento de agricultores y ganaderos por las políticas europeas.  

Esto, junto a su consideración como valor refugio, ha llevado a una mayor inversión en fincas rústicas y a un incremento de la oferta de propiedades de campo, con los particulares percibiéndolo como una oportunidad. 

Determinar un valor competitivo para una finca rústica es esencial para atraer potenciales compradores e incrementar las posibilidades de que se materialice la compraventa de manera rápida. Un precio demasiado alto dificultará la venta y hará que la finca siga en el mercado durante más tiempo. 

A su vez, los compradores pueden valorar si el precio establecido por el vendedor se adapta al valor de mercado. 

En este contexto, conocer la diferencia entre valor de tasación y valor de mercado será fundamental. 

A continuación, Cocampo profundiza en la diferencia entre valor de tasación y valor de mercado. 

¿Qué es el valor de tasación?

El valor de tasación es una estimación del valor real de un activo como resultado del análisis realizado por un profesional cualificado.  

Existen diferentes activos susceptibles de tasación. Entre ellos, destacan los bienes inmuebles (oficinas, viviendas, terrenos, fincas rústicas, etc.), los bienes muebles (joyas, vehículos, maquinaria u obras de arte) y las empresas. 

En el caso de las fincas rústicas, un ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrónomo lleva a cabo un proceso de estudio para su cálculo. Para ello, sigue los criterios fijados en la Orden ECO/805/2003 y uno o más métodos de tasación. El precio obtenido a raíz del análisis es reflejado en un informe de tasación, junto con otra información extraída durante el proceso.

Saber el valor de tasación de una parcela es necesario en múltiples situaciones. Por ejemplo, si se está involucrado en la compraventa de una finca rústica, en el cambio de titularidad de una parcela (herencias o donaciones) o en la búsqueda de financiación. Y sólo es posible determinarlo a través de una tasación de fincas rústicas. 

¿Qué es el valor de mercado?

El valor de mercado representa el precio por el que podría venderse un bien en un momento determinado. En consecuencia, es el precio que un comprador está dispuesto a pagar y que un vendedor está predispuesto a recibir por él. 

Esta condición se da cuando compradores y vendedores cuentan con libertad para comprar y vender bienes en el mercado.  

El valor de mercado está regido por la oferta y la demanda. Por tanto, varía en función de la cantidad de interesados en adquirir un activo y del número de personas que lo ofrecen. 

Si existe una alta demanda de fincas rústicas, con numerosas personas interesadas en adquirir una parcela, pero existen pocas a la venta, el valor de mercado será alto. Por el contrario, si la demanda es reducida y hay un volumen elevado de terrenos disponibles, resultará más bajo.  

También, se caracteriza por ser dinámico, subjetivo y basarse en las condiciones actuales del mercado, de manera que puede fluctuar a lo largo del tiempo. 

Diferencia entre valor de tasación y valor de mercado

Con frecuencia, valor de tasación y valor de mercado se confunden, pese a que se trata de conceptos distintos. 

El valor de tasación contrasta con el de mercado en que el primero se calcula a partir del análisis realizado por un técnico, representando el precio objetivo de la finca rústica. Sin embargo, el segundo se refiere a lo que el comprador está dispuesto a pagar, sin reflejar su valor real.  

Otra diferencia entre valor de tasación y valor de mercado se encuentra en los elementos de los que depende cada uno. El valor de tasación está condicionado por la ubicación, las tendencias del mercado, la superficie, la existencia de infraestructuras o el tipo de uso de la parcela. 

El de mercado varía constantemente por la oferta y la demanda de las fincas que cuentan con características similares. Asimismo, por las condiciones económicas y las expectativas de compradores y vendedores en un momento dado.  

La razón para la que se utiliza uno u otro es diferente. El de tasación resulta indispensable para solicitar un préstamo hipotecario, mientras que el de mercado facilita la toma de decisiones y la negociación del precio de compraventa. 

Emitir el valor de tasación de una finca rústica requiere la participación de un profesional, como un ingeniero agrónomo o un ingeniero técnico agrónomo. Si se va a utilizar como garantía de un préstamo hipotecario, va a implicar la intervención de tasadores homologados por el Banco de España. 

En cambio, el segundo se puede calcular a través de una valoración online, sin que un técnico se traslade a la propiedad. 

La última diferencia entre valor de tasación y valor de mercado es el grado de objetividad del que disponen los dos. 

El de tasación se basa en un análisis llevado a cabo por un profesional a partir de unos criterios objetivos. El valor de mercado está condicionado por factores subjetivos, como las percepciones de compradores y vendedores, el apego emocional del vendedor de la finca rústica o su urgencia por venderla. 

Diferencia entre valor de tasación y valor de compra

¿Qué es el valor de compra?

El valor de compra es el precio por el que una persona adquiere un bien, como una finca rústica.  

¿Qué ocurre si hay una diferencia entre precio de tasación y compra?

Puede haber situaciones en las que haya diferencias entre tasación y precio de compra. Las discrepancias influyen en la solicitud de un préstamo a una entidad bancaria y en el pago de los impuestos derivados del proceso de compraventa:  

• El valor de tasación es mayor que el precio de compra. Es una circunstancia en la que el comprador está obteniendo la finca rústica por un valor inferior al estimado. El adquiriente va a obtener más financiación, ya que los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación. Pero pagará impuestos más altos, pues el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se basa en el valor catastral, que puede ser calculado a partir de la tasación. 

• El valor de tasación es menor que el precio de compra. Se trata de un caso de relevancia si se desea pedir un préstamo hipotecario. Como el banco financia como máximo el 80% del valor de tasación, el comprador deberá contar con suficientes ahorros para pagar la finca rústica. Si tiene reservado el dinero justo para ello, tendría dificultades para obtener el crédito. En este escenario de diferencia entre tasación y precio de venta, desde la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) señalan que es factible solicitar una segunda tasación a otra empresa, que servirá para contrastar la anterior. Asimismo, apuntan que existe la posibilidad de pedir un préstamo personal para financiar el valor no cubierto por el préstamo hipotecario. Pese a que el comprador recibe menos financiación, presenta ventajas en términos tributarios, porque los impuestos a pagar serán más bajos. 

Valor de tasación y valor de venta

¿Qué es el valor de venta?

El valor de venta es el precio por el que un propietario pone en venta un bien, entre los que destacan las fincas rústicas. 

Tasación y precio de venta pueden no coincidir. Existe la posibilidad de que al propietario de la parcela le urja cerrar la transacción y, en consecuencia, establezca un precio ajustado a la situación del mercado. En esta circunstancia, habría una diferencia entre precio de venta y tasación.  

¿Qué es el valor de compraventa?

El valor de compraventa es el resultado de la negociación entre el comprador y el vendedor, siendo el precio finalmente acordado por ambas partes. Este es el valor que queda fijado en el contrato de compraventa.  

Lo ideal sería que existiese una concordancia entre valor de tasación y valor de compraventa, porque el comprador contaría con la cantidad exacta ahorrada para el préstamo hipotecario. Además, pagaría unos impuestos acordes. 

Conclusión

Valor de tasación y valor de mercado son conceptos clave en el mercado de las fincas rústicas. Aunque pueden estar relacionados a menudo, se trata de ideas distintas.  

Existen diferencias entre valor de tasación y valor de mercado que es conveniente conocer en función de la situación de cada persona. Dependiendo de si se quiere comprar o vender una finca, se ha recibido una herencia o una donación o se está considerando pedir un préstamo hipotecario se requerirá de uno u otro. 

Por ello, es aconsejable contar con la ayuda de profesionales que garanticen la precisión del valor estimado.  

Fuentes

• Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).  

• Informe Cocampo sobre la Inversión en Fincas Rústicas 2023.  

• Instituto Nacional de Estadística (INE).  

• Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. 

• Sociedad de Tasación.  

• TASVALOR Tasaciones.