¿Qué es una finca agrícola y qué puede hacer en ella?

En los últimos años, las fincas agrícolas han despertado el interés de inversores y emprendedores. Su potencial de revalorización, la posibilidad de diversificar ingresos y la estabilidad frente a la volatilidad de otros activos son algunas de las razones que las hacen tan atractivas.

Pero ¿se ha preguntado qué es una finca agrícola? En este artículo, Cocampo lo explica, así como las posibilidades de uso y explotación de estas fincas.

¿Qué es una finca agrícola?

Una finca agrícola es un terreno clasificado como suelo no urbanizable cuyo uso principal es la producción de cultivos. En estas fincas se cultivan vegetales y frutas como cereales, leguminosas, tubérculos y cultivos industriales, entre otros.

¿Es lo mismo una finca agrícola que una finca rústica?

No, una finca agrícola no es exactamente lo mismo que una finca rústica. Las fincas agrícolas son un tipo específico de finca rústica, destinadas principalmente a la producción agrícola, como se ha señalado anteriormente. 

En otras palabras, toda finca agrícola es rústica, pero no toda finca rústica es agrícola.

¿Qué es una finca rústica?

Una finca rústica es un bien inmueble que, por regla general, se encuentra en un suelo clasificado como no urbanizable o rústico.

Su uso principal puede ser el agrícola, ganadero, forestal o cinegético, así como cualquier otro aprovechamiento ligado al uso responsable de los recursos naturales.

Para profundizar más en este concepto, puede leer nuestro artículo sobre qué es una finca rústica.

¿Qué es un terreno o suelo rústico?

Un terreno o suelo rústico es una parcela de tierra no urbanizable, excluida de la transformación urbanística. Normalmente se encuentra en zonas rurales, alejadas de los núcleos urbanos.

El suelo rústico se destina principalmente a usos agrícolas, ganaderos, forestales, cinegéticos o de preservación ambiental.

Se subdivide en dos tipos:

• Suelo no urbanizable protegido. Parcela de terreno sujeto a un régimen especial de protección por motivos paisajísticos, históricos, ambientales o culturales, lo que impide su transformación. En consecuencia, está prohibida toda construcción.
• Suelo no urbanizable común. Parcela de terreno sin valores especiales que justifiquen su preservación absoluta. Su transformación a urbanizable es posible si así lo permiten los planes de ordenación territorial y se cumplen las condiciones establecidas en la normativa autonómica/municipal.

Usos permitidos y explotación de una finca agrícola

En una finca agrícola se permiten los usos y explotaciones relativos a la actividad agrícola, ganadera, forestal o cinegética, así como otras actividades complementarias, entre las que están el agroturismo y turismo rural.

Explotación agrícola

El principal uso de una finca agrícola es, como su nombre indica, el agrícola, es decir, la utilización del terreno para la producción de cultivos.

Existen dos tipos de explotación agrícola:

• Uso agrícola intensivo. Tiene como fin maximizar la producción en el menor espacio y tiempo posible. Para conseguirlo, se hace un uso intensivo de los recursos naturales como el agua, el suelo y también los fertilizantes, la maquinaria o la energía.
• Uso agrícola extensivo. Se realiza en terrenos con una gran superficie, empleando poca maquinaria y escasos productos químicos. Este método de producción se caracteriza por llevar a cabo un uso más moderado de los recursos naturales.

Explotación ganadera

Es habitual que las fincas de explotación agrícola tengan un uso ganadero complementario. Esto significa que, además de cultivar las tierras, se cría y maneja ganado. 

La combinación de agricultura y ganadería es una forma de diversificar los ingresos y reducir la dependencia de una sola fuente económica.

Se lleva a cabo también para hacer un uso más sostenible del terreno, sobre todo, en los sistemas agrícolas sostenibles, como la agricultura regenerativa o los sistemas agroforestales.

Otros usos compatibles (forestal, cinegético, agroturismo)

Además del uso ganadero, existen otros usos compatibles con la actividad agrícola.

Por un lado, está el uso forestal, que consiste en la producción de madera o leña y en la recolección de recursos no maderables, por ejemplo, frutos, resinas u hongos.

Por otro lado, se encuentra el uso cinegético. Este se dirige al aprovechamiento del terreno mediante la caza de animales silvestres.

Por último, el uso turístico o recreativo, el cual supone el aprovechamiento del terreno para actividades de ocio, turismo rural y recreación. Lo anterior se hace a través del agroturismo, el turismo rural y otras actividades al aire libre (senderismo, rutas, etc.).

¿Se puede construir en una finca agrícola?

¿Y el uso residencial? Construir en una finca agrícola es posible únicamente en casos excepcionales contemplados en la normativa urbanística, pues la construcción en suelo rústico está limitada con el fin de preservar la naturaleza.

Normativa general en España: la Ley de Suelo

La construcción en suelo rústico está regulada, a nivel estatal, por la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que define las categorías de suelo (urbano, urbanizable o rústico) y, en general, prohíbe la construcción en suelo rústico.

Sin embargo, la competencia en urbanismo recae en las comunidades autónomas y los ayuntamientos, que pueden establecer, dentro de sus normativas, casos excepcionales en los que es posible construir en una finca de explotación agrícola.

Construcciones directamente ligadas a la explotación

Las construcciones permitidas son aquellas relacionadas con la explotación agraria del terreno, como:

• Casas de aperos.
• Instalaciones agrícolas: naves, almacenes agrícolas, invernaderos o sistemas de riego.
• Instalaciones ganaderas: corrales, establos, cobertizos o cebaderos…
• Viviendas vinculadas a la explotación agrícola.
• Restauración de viviendas existentes.

Sin embargo, las construcciones permitidas están supeditadas a la legislación autonómica y municipal. 

Requisitos y condiciones para construir una casa

Los requisitos que se piden para poder construir una casa en una finca agrícola son:

1. Vinculación con una actividad agraria (agrícola, ganadera o forestal). Es posible construir una vivienda nueva en una finca agrícola cuando es necesaria para mantener la actividad agraria que se lleva cabo en el terreno, ya sea agrícola, ganadera o forestal. Esta edificación tiene que estar, además, dentro de una excepción prevista en la normativa urbanística.
2. Obtención de licencia urbanística y elaboración de proyecto técnico. Para construir una casa en una finca agrícola hay que obtener una licencia urbanística en el área de Urbanismo del ayuntamiento donde está el terreno. Para ello, se tiene que contratar a un arquitecto o ingeniero técnico que elabore un proyecto técnico de la vivienda, que debe presentarse junto con la solicitud. Una vez concedida la licencia, la construcción tiene que ejecutarse siguiendo fielmente el proyecto aprobado para que la edificación sea considerada legal.
3. Unidad Mínima de Cultivo (UMC). La parcela donde se va a construir tiene que cumplir con la Unidad Mínima de Cultivo (UMC), que es la superficie mínima que garantiza que la explotación agrícola sea rentable.
4. Cumplimiento de la normativa autonómica y municipal. La normativa urbanística regional y local puede fijar una altura máxima, unos materiales permitidos y unas distancias mínimas a otras construcciones, con los que hay que cumplir.
5. No estar en un suelo no urbanizable protegido. En el suelo rústico protegido, la construcción está completamente prohibida. En el suelo rústico común, aunque generalmente también se prohíbe, la legislación regional o local contempla, en ocasiones, las construcciones relacionadas con la explotación agraria. 

Las casas prefabricadas y las mobile homes (viviendas móviles) pueden instalarse si cumplen con los mismos requisitos que las viviendas tradicionales. En nuestros artículos “En una finca rústica, ¿se puede poner una casa prefabricada?” y “¿Se puede instalar una mobile home en terreno rústico?” explicamos todo.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Es legal vivir de forma permanente en una finca rústica o agrícola?

Vivir de forma permanente en una finca rústica o agrícola es legal siempre que la vivienda esté vinculada a la actividad agrícola, que exista previamente una vivienda construida legalmente o que se trate de una excepción contemplada en la normativa autonómica o municipal.

En cualquier caso, la construcción tiene que contar con licencia urbanística y estar ejecutada conforme a un proyecto técnico aprobado por el ayuntamiento, elaborado por un arquitecto o ingeniero técnico.

¿Qué negocios se pueden montar en un terreno rústico?

En un terreno rústico se pueden montar negocios relacionados con la producción agrícola, así como una explotación ganadera. También, es posible apostar por el agroturismo y el turismo rural.

Otra línea de negocio en crecimiento son las energías renovables. En los últimos años, la instalación de placas solares en terrenos rústicos para la venta de energía ha ganado popularidad en el país, impulsada en parte por las subvenciones existentes para este tipo de instalaciones.

¿Es posible convertir un terreno rústico en urbanizable?

Sí, un terreno rústico puede convertirse en urbanizable mediante un cambio de uso del suelo que, en términos generales, requiere solicitar una modificación del planeamiento urbanístico en el ayuntamiento.

La viabilidad de esta transformación va a depender de la subcategoría del suelo. El suelo no urbanizable común es más fácil de transformar, mientras que el suelo no urbanizable protegido resulta muy difícil de cambiar.

¿Qué IBI paga una finca agrícola en comparación con una urbana?

El IBI de una finca agrícola es, por norma general, inferior al de una finca urbana. Esto se debe a que las fincas agrícolas tienen un valor catastral más bajo y los tipos impositivos del IBI rústico son menores que los del IBI urbano.

El tipo impositivo del IBI rústico es de entre el 0,3% y 0,9% sobre el valor catastral. Por otro lado, el tipo impositivo del IBI urbano se sitúa entre el 0,4% y el 1,1%.

¿Vale la pena invertir en una finca agrícola?

Sí, invertir en una finca agrícola es muy rentable hoy en día, pues estos activos proporcionan múltiples ventajas económicas.

No obstante, como cualquier inversión, también conlleva riesgos que se deben tener presentes.

Ventajas de invertir en una finca agrícola

• Diversificación de la cartera de inversiones. Las fincas agrícolas se comportan de manera diferente a otros activos como, por ejemplo, las acciones o los bonos. Son un activo tangible con potencial de generar ingresos, de manera que minimizan el riesgo global de la cartera.
• Revalorización del terreno. Con el paso del tiempo, las fincas rústicas tienden a revalorizarse. Según el Informe sobre el Precio de las Tierras de Uso Agrario 2025, en los últimos cinco años el precio de la tierra agraria ha aumentado un 13,8%, pasando de 9.007 €/ha en 2020 a 10.248 €/ha en 2024.
• Beneficios fiscales. Los terrenos y fincas rústicas están, en la mayoría de los casos, exentos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), coloquialmente conocido como “Plusvalía Municipal, como explicamos en nuestro artículo sobre la plusvalía de terrenos y fincas rústicas. Asimismo, las fincas rústicas pagan con frecuencia menos IBI que las urbanas.
• Capacidad para desarrollar actividades complementarias. En una finca agrícola, además de la actividad principal de cultivo, se pueden realizar otras actividades para generar ingresos adicionales. El turismo rural, la venta directa de productos o las energías renovables son algunos ejemplos.

Desventajas de invertir en una finca agrícola

• Dependencia del clima. La agricultura está estrechamente relacionada con el clima. Con el cambio climático, se han intensificado fenómenos meteorológicos extremos como las sequías, las lluvias torrenciales y las olas de calor, que repercuten en la producción agrícola.
• Sensibilidad al mercado. Los márgenes de ganancia de la agricultura están condicionados por las fluctuaciones de los precios según la oferta y la demanda.
• Liquidez limitada. Vender una finca agrícola puede tomar meses o hasta más de un año, a diferencia de las acciones o bonos, que se venden rápidamente en los mercados financieros.
• Restricciones. Algunos terrenos no urbanizables están sometidos a limitaciones con respecto a construcción o uso del suelo. Lo anterior dificulta su transformación.

Fuentes

• Informe sobre el Precio de la Tierra de Uso Agrario 2025
• Parlamento Europeo
• Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana