Comprender el valor de un terreno rústico es importante para establecer un precio competitivo si se planea vender, evaluar la rentabilidad como inversor o cumplir con las obligaciones fiscales.
En esta guía, Cocampo explica cómo saber el valor de un terreno rústico, desglosando los factores que influyen en él, los métodos para calcularlo y los profesionales a los que acudir.
Índice de contenidos
¿Qué factores influyen el valor de un terreno rústico?
Para empezar, se tiene que saber que el valor de un terreno rústico está condicionado por varios factores.
Esto es así porque no hay dos terrenos exactamente iguales. Cada terreno tiene un uso distinto, una ubicación diferente, características físicas propias y distintas posibilidades de explotación.
Los factores que influyen en el valor de un terreno rústico son:
- La ubicación y el entorno.
- El tipo de cultivo y la calidad del suelo.
- La accesibilidad y las infraestructuras.
- El tamaño y la forma de la parcela.
- La disponibilidad de servicios.
- Las construcciones existentes.
La ubicación y el entorno
La ubicación es uno de los factores que más incide en el valor de un terreno rústico. En términos generales, los terrenos que están bien comunicados, es decir, situados cerca de núcleos urbanos o carreteras principales, tienen un valor más alto.
El entorno juega también un papel fundamental. Si el terreno está en una zona atractiva o con valor paisajístico, es probable que su precio suba, sobre todo, si se piensa utilizar para actividades recreativas o turísticas.
El tipo de cultivo y la calidad del suelo
Otros aspectos que repercuten en el valor del suelo rústico son el tipo de cultivo y la calidad del suelo, puesto que van de la mano con su productividad.
Los terrenos en los que se producen cultivos de alto valor comercial valen más que aquellos destinados a cultivos extensivos de secano o a uso forestal.
Por otro lado, la calidad del suelo está estrechamente relacionada con el rendimiento de los cultivos. Así pues, los terrenos cuyo suelo es fértil, profundo, está bien drenado y tiene una buena textura están mejor valorados.
La accesibilidad y las infraestructuras
La accesibilidad al terreno es otra cuestión relevante. Los terrenos a los que se puede acceder fácilmente por caminos en buen estado o carreteras tienen un mayor valor, porque facilitan su uso agrario.
Lo mismo sucede con las infraestructuras. Las vías pavimentadas, las cercas, las mallas y los sistemas de riego son elementos que se valoran positivamente.
El tamaño y la forma de la parcela
El tamaño de la parcela guarda relación con su productividad. Las fincas grandes, que generan mayores rendimientos, son más valoradas. Pero aquellas que son excesivamente grandes, al punto de volverse difíciles de gestionar, no se valoran tanto.
Respecto a la forma, las parcelas regulares, por ejemplo, las cuadradas o rectangulares, son más fáciles de trabajar y dividir. Por el contrario, las parcelas con formas irregulares o alargadas son más complicadas de manejar y encarecen las labores agrícolas, lo que afecta a su valor.
Disponibilidad de servicios (agua, electricidad)
La presencia o cercanía de servicios básicos para uso urbano (agua, electricidad, saneamiento, alcantarillado, etc.) incrementa el valor del terreno.
La existencia de estos servicios se valora positivamente, pues no hay que llevar a cabo una inversión extra para instalarlos.
Las construcciones existentes
El hecho de que haya construcciones en el terreno aumenta el valor de la propiedad, en especial, si se encuentran en buen estado de conservación.
Diferencia entre valor catastral, valor de referencia y valor de mercado
Un terreno rústico, como cualquier otro tipo de terreno, no tiene un solo valor. Dependiendo del propósito para el que se use la valoración, puede tener hasta tres tipos de valores:
- Valor catastral.
- Valor de referencia del Catastro.
- Valor de mercado.
En consecuencia, para entender bien el valor del suelo rústico, es fundamental reconocer las diferencias entre el valor catastral, el valor de referencia y el valor de mercado.
¿Qué es el valor catastral?
El valor catastral es un valor administrativo asignado por la Dirección General del Catastro a cada bien inmueble.
Se calcula a partir de los datos registrados del inmueble, aplicando los criterios y las normas técnicas de valoración establecidos en la Ponencia de valores del municipio donde se encuentra el terreno.
Entre estos criterios se encuentran el uso del suelo, la superficie, la antigüedad del inmueble, etc.
El valor catastral de un terreno rústico consta de:
- El valor catastral del suelo.
- El valor catastral de las construcciones (de haberlas).
Este valor se utiliza para calcular algunos impuestos como, por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). También, para calcular el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IITVNU), coloquialmente conocido como Plusvalía Municipal.
A esta información puede acceder únicamente el titular catastral, esto es la persona física o jurídica que aparece registrada en el Catastro como propietaria o titular de algún derecho sobre el inmueble. Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Qué es el valor de referencia del Catastro?
El valor de referencia del Catastro es un valor administrativo que asigna la Dirección General del Catastro a cada bien inmueble desde el año 2022, en cumplimiento de la Ley 11/2021 de prevención y lucha contra el fraude fiscal.
Este valor sirve como base mínima para tributar en:
- La compraventa de inmuebles.
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Las herencias.
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Para su cálculo se utilizan los datos catastrales del inmueble y los precios de compraventa comunicados por los notarios y otros fedatarios públicos.
El valor de referencia es público y puede ser consultado por cualquier persona a través de la Sede Electrónica del Catastro.
Sin embargo, el titular catastral es el único que puede acceder al Certificado de Motivación del Valor de Referencia, donde se detalla el cálculo.
¿Qué es el valor de mercado?
El valor de mercado es el precio más probable al que se podría vender un inmueble en condiciones normales, entre un comprador y un vendedor independientes.
Este valor está determinado por la oferta (cantidad de personas que quieren vender) y la demanda (cantidad de personas interesadas en comprar).
Depende además de factores como:
- La ubicación del inmueble.
- El tipo de uso.
- El estado del terreno.
- La superficie.
- La situación del mercado.
El valor de mercado se utiliza como referencia para las transacciones entre compradores y vendedores. Una estimación aproximada de este valor se puede conseguir consultando a agentes inmobiliarios, tasadores profesionales o revisando portales inmobiliarios online.
| Diferencias entre valor catastral, valor de referencia y valor de mercado | |||
|---|---|---|---|
| Cuestión | Valor catastral | Valor de referencia del Catastro | Valor del mercado |
| Quién lo establece | Dirección General del Catastro | Dirección General del Catastro | El mercado |
| Cálculo | Valor catastral del suelo + valor catastral de las construcciones | Datos catastrales y precios de compraventa comunicados por los notarios y otros fedatarios públicos | Condiciones del mercado y transacciones actuales |
| Actualización | Cada 10 años | Anual | Diaria (mercado) |
| Uso principal | Cálculo de impuestos como IBI, IRPF, Plusvalía Municipal (IIVTNU) | Base mínima para tributar en ITP, IAJD, ISD | Referencia para compraventa, hipotecas, etc. |
| Acceso a la información | Sólo titular catastral | Público (consulta del valor), pero únicamente el titular accede al certificado con el detalle del cálculo | Libre |
| Consulta | Sede Electrónica del Catastro | Sede Electrónica del Catastro | Agentes inmobiliarios, tasadores profesionales o portales inmobiliarios |
Métodos para tasar un terreno rústico
Los métodos empleados para tasar un terreno rústico son muy diversos. No obstante, hay algunos que se repiten con mayor asiduidad.
Los métodos de tasación terreno rústico más utilizados son:
- Tasación comparativa.
- Tasación por capitalización de rentas.
- Tasación por coste de reposición.
Tasación comparativa
Este método de valoración estima el valor del terreno rústico tomando como referencia el precio de otras propiedades similares que se han vendido recientemente en la misma zona.
Se utiliza cuando existen suficientes datos de ventas recientes y se aplica en casos de compraventa, herencias o reparto de bienes.
Tasación por capitalización de rentas
Este método de valoración calcula el valor del terreno a partir de los ingresos que puede generar. Por ejemplo, los rendimientos agrícolas, ganaderos o los alquileres.
Consiste en estimar la renta anual neta que produce el terreno y aplicar un tipo de capitalización, que es un porcentaje que refleja el riesgo y la rentabilidad esperada de la inversión.
A la tasación por capitalización de rentas se recurre cuando el terreno está en explotación o genera ingresos regularmente.
Tasación por coste de reposición
Este método de valoración calcula cuánto costaría construir hoy una propiedad o infraestructura similar, tomando en cuenta los precios actuales de mano de obra y materiales. A este valor se le resta la depreciación por antigüedad, uso o estado de conservación.
Se emplea en terrenos con construcciones y cuando no hay suficientes datos de ventas comparables como para realizar una tasación comparativa.
¿Quién puede valorar un terreno?
Cualquier persona puede hacer una valoración de un terreno si se trata de una compra o venta informal. Pero si la valoración es para cuestiones más formales, como repartir una herencia, solicitar una hipoteca, expropiar el terreno o en un juicio o divorcio, no cualquiera puede hacerlo.
En tales casos, la valoración tiene que hacerla un profesional cualificado, como un tasador inmobiliario o un perito agrícola.
Tasadores oficiales y sociedades de tasación
Los tasadores oficiales y las sociedades de tasación son profesionales o entidades especializadas en la valoración de bienes inmuebles, entre los que se encuentran los terrenos rústicos.
Están acreditados por el Banco de España, que supervisa el sistema bancario del país. Esto quiere decir que sus valoraciones son fiables y válidas para trámites como hipotecas, herencias o compraventas.
Agentes inmobiliarios especializados
Los agentes inmobiliarios especializados en terrenos rústicos pueden realizar valoraciones comerciales para orientar las ventas.
Estas estimaciones del valor de la propiedad se basan en su experiencia y en datos comparativos. Con ellas, los propietarios pueden hacerse una idea de por cuánto podría venderse su terreno.
Ahora, a diferencia de las valoraciones realizadas por los tasadores y las sociedades de tasación oficiales, sus valoraciones no tienen validez legal para hipotecas, herencias o juicios.
Guía paso a paso: ¿cómo saber el valor de mi terreno rústico?
Ahora ya conoce los factores que influyen en el valor, los tipos de valores existentes y los métodos disponibles para calcularlos. Pero ¿cómo saber el valor de una finca rústica?
A continuación, le explicamos los pasos para conocer el valor de un terreno rústico:
Paso 1: recopile la documentación necesaria (Nota Simple, Catastro)
En primer lugar, reúna los datos catastrales, que puede obtener en el Catastro Inmobiliario. Estos son la referencia catastral, el valor catastral, la ubicación exacta, la superficie, la clasificación del suelo (urbano, urbanizable o rústico), la topografía y las construcciones existentes, entre otros.
Asimismo, compruebe la titularidad del terreno y si está libre de cargas o gravámenes. Para ello, solicite una Nota Simple en el Registro de la Propiedad.
Paso 2: analice el mercado y los precios de la zona
Después, hágase con información sobre el mercado consultando los precios de venta de terrenos similares en la zona durante el último año.
Este paso es especialmente útil si se opta por la tasación comparativa.
Paso 3: considere el potencial de la parcela
El potencial de la parcela es esencial a la hora de calcular el valor de un terreno rústico. Y es que muestra la capacidad que tiene la parcela de ser utilizada para actividades agrarias.
Factores como su tamaño, calidad del suelo, ubicación y accesibilidad tienen un impacto en este potencial.
De igual modo, hay que considerar las restricciones legales que puedan existir, como las zonas protegidas o las limitaciones para su desarrollo.
Aspectos legales y fiscales a considerar en la venta
Comprar un terreno rústico no se reduce sólo al precio del terreno. También, hay que tener en cuenta otros gastos, como los de notaría, registro e impuestos.
Gastos de notaría y registro
Pese a que no es obligatorio elevar el contrato de compraventa a escritura pública ante notario, se recomienda hacerlo. Los gastos de notaría por la compra de un terreno rústico engloban los honorarios que los notarios cobran por este servicio, los cuales están regulados por ley. En concreto, por el Real Decreto 1426/1989, que aprueba el Arancel de los Notarios.
De igual forma, aunque no es obligatorio, también se aconseja inscribir la escritura pública en el Registro de la Propiedad. Los honorarios de los registradores, al igual que los de los notarios, están regulados. En este caso, por el Real Decreto 1427/1989, que aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.
Impuestos
La compra de un terreno rústico no está libre de impuestos. Si el vendedor es un empresario o profesional, se paga el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En caso contrario, se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Además, si la operación se formaliza en escritura pública ante notario, se tiene que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que tiene un tipo impositivo de entre el 0,5% y el 1,5%.
Los terrenos rústicos, por lo general, están exentos de Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU).
Lea nuestro artículo sobre qué impuestos hay que pagar al comprar una finca rústica para enterarse de todo en este aspecto.
Preguntas frecuentes sobre la valoración de terrenos rústicos
¿Cuánto cuesta tasar un terreno rústico?
El precio mínimo de una tasación de un terreno rústico es, en principio, de 300 euros, según indican los expertos de Tasagronomos a Cocampo. No obstante, este coste puede aumentar de acuerdo con las características del terreno y lo complicado que sea tasarlo.
¿Es lo mismo suelo rústico que suelo no urbanizable?
Sí, suelo no urbanizable y suelo rústico son lo mismo en muchos casos. Ambos términos se emplean para referirse a parcelas de terreno en las que el uso principal es el agrícola, ganadero, forestal, cinegético o de conservación natural, y que no están destinadas a la urbanización.
¿Cómo puedo saber el valor fiscal de una finca?
El valor fiscal de una finca se establece en función de su valor de referencia de mercado. El valor fiscal se consulta en la Sede Electrónica del Catastro. Es tan sencillo como entrar en la página y hacer una consulta de datos catastrales mediante la referencia catastral.
Fuentes
- Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal
- Real Decreto 1426/1989, que aprueba el Arancel de los Notarios
- Real Decreto 1427/1989, que aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad
- Tinsa by Accumin
